Vermietung in Spanien: Das Risiko, das niemand tragen will

Vermietung: Wenn der Mieter geht und eine dritte Person bleibt

Kann man eine Wohnung vermieten, ohne sein Vermögen zu riskieren? Der Fall, der im Unterforum Wirtschaft diskutiert wurde, ist ein Lehrstück dafür, was schiefgehen kann. Ein solventer Mieter mit einem Gehalt von etwa 5.000 Euro monatlich mietet eine gute Wohnung mit Pool und Padelplatz für 1.100 Euro pro Monat. Alles lief gut, bis er sich mit einer Frau mit einem 14-jährigen Sohn zusammen tat, sie dorthin brachte und bei Trennung dem Eigentümer mitteilte, dass er ausziehe und nichts mehr mit ihr zu tun haben wolle. Die Frau, die im Supermarkt für 1.600 bis 1.700 Euro arbeitet, weigerte sich auszuziehen und berief sich auf das Sorgerecht für den Minderjährigen.

Zwei Jahre Gerichtsverfahren, mehrere Räumungsbefehle, keiner vollstreckt. Der Eigentümer zahlte schließlich 9.000 Euro an die Bewohnerin, damit sie ging, und zog die Klage zurück. Danach verkaufte er die Wohnung und schwor, nie wieder zu vermieten. Die unbequeme Schlussfolgerung: Das Problem war nicht der Vertrag, die Bonität oder der Mietrückstand. Es war das Auftauchen einer dritten Person, die nie unterschrieben hatte, aber faktisch mehr Rechte an der Wohnung erhielt als der Eigentümer selbst.

Warum konnte der Eigentümer seine Wohnung nicht zurückbekommen?

Der Mechanismus ist einfach zu beschreiben, aber schwer zu akzeptieren. Der ursprüngliche Mieter hält sich an die Frist, übergibt die Schlüssel und geht. Als der Vermieter die Wohnung betritt, findet er eine andere Person vor, die keinen Vertrag mit ihm hat und behauptet, bleiben zu dürfen. Ab diesem Moment ist es kein Vertragsbruch mehr, sondern ein gerichtliches Verfahren mit Fristen, Rechtsmitteln und Aussetzungen.

Der Knackpunkt ist der Schutz des Kindes. Die Räumungsbefehle wurden im letzten Moment wegen des minderjährigen Kindes ausgesetzt, so der Bericht. Diese Tatsache, kombiniert mit der wirtschaftlichen Lage der Besetzerin – ein Gehalt, das keine relevanten Pfändungen zulässt und Schadensersatzforderungen unmöglich macht –, verwandelt den Rechtsweg in ein Fass ohne Boden. Der Eigentümer rechnete durch, dass weitere Prozesse teurer wären als eine Zahlung. Und er zahlte.

Die Rechnung, die viele Eigentümer zum Aufhören bringt

Die Entscheidung des Eigentümers – verkaufen und nicht mehr vermieten – ist kein Impuls, sondern Arithmetik. Zwischen den Monaten ohne Einnahmen, Anwalts- und Gerichtskosten, Gebühren, Schäden und der zweijährigen Wartezeit endet das Geschäft mit Verlusten. Die Zahlung von 9.000 Euro zur Beschleunigung des Auszugs erscheint in diesem Kontext als die günstigste Option.

Manche argumentieren, der Fehler lag darin, den Vertrag nicht mit Klauseln abzusichern, die den Zutritt Dritter ohne Genehmigung verhindern. Die juristische Antwort eines Teilnehmers lautet jedoch, dass solche Klauseln unwirksam sind: Die gemietete Wohnung ist der Wohnsitz des Mieters, und dieser darf aufnehmen, wen er will, ob Partner, Freund oder Verwandter. Man kann es nicht verbieten. Man kann nur nicht vermieten. Und genau das passiert gerade.

Weniger Angebot, höhere Preise: Der Dominoeffekt

Die aggregierte Konsequenz solcher Fälle zeigt sich bereits am Markt: weniger Mietwohnungen, mehr Wettbewerb unter Interessenten und steigende Mieten. Jeder Eigentümer, der seine Wohnung vom Markt nimmt, reduziert das Angebot und erhöht den Druck auf die verbleibenden Objekte. Dafür braucht es keine Verschwörungstheorie.

Auch das Profil der Mieter hat sich verschärft. Bevorzugt werden hohe, pfändbare Gehälter in Spanien, Bankbürgschaften, Mietausfallversicherungen und teilweise zwei Einkommensnachweise. Singles mit mittlerem Einkommen, Selbstständige und Personen nahe am Mindestlohn haben es zunehmend schwerer. Nicht aus Vorurteil, sondern weil die erwarteten Kosten eines Mietausfalls mit nachfolgender Besetzung zu hoch sind, um sie zu tragen.

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Die praktisch durchgesetzte Lösung ist nicht legislativ, sondern individuell: nicht vermieten. Der Eigentümer, der seine Wohnung verkauft hat, hat nichts gewonnen, aber aufgehört zu verlieren. Und das nennen einige im aktuellen Markt Rentabilität.