Mietausfallversicherung, Bürgschaft und Gehaltsnachweise: Die Hürden bei der Wohnungssuche

Vermieter verschärfen die Bedingungen: Versicherung, Bürgschaft und Kontoauszüge

Wie viel Privatsphäre muss man offenlegen, um einen Mietvertrag zu erhalten? Stand Mai 2023 fast alles. Mietausfallversicherung, Bankbürgschaft, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Arbeitslebenslauf, Kontoauszüge, mehrere Monatsmieten im Voraus oder eine Entschädigung für vorzeitige Kündigung. Das sind die steigenden Anforderungen, die Eigentümer an potenzielle Mieter stellen, und theoretisch ist nichts davon illegal. Das Wohnraumgesetz (Ley de Vivienda) tritt am 26. Mai 2023 in Kraft, ohne diese Grundvoraussetzungen anzutasten.

Was verlangen Vermieter für eine Wohnungsbesichtigung?

Der Katalog hat sich standardisiert. Eine Anzeige fordert „Nachweise von Zahlungsfähigkeit und Zahlungsverhalten, frühere Mietreferenzen, unbefristeten Arbeitsvertrag, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Nachweis des Arbeitslebens und letzte Steuererklärung“, und das alles für eine Wohnung, die seit Jahrzehnten keine Renovierung gesehen hat, für 1.000 Euro pro Monat. Am anderen Ende des Marktes: 1.500 Euro zahlen und trotzdem keine Wohnung in Madrid finden.

Ein befragter Anwalt fasst es nüchtern zusammen: Die Vermieter haben die Oberhand, es sind Praktiken, die rechtmäßig sein können, aber dem Mieter bleibt keine andere Wahl als sie zu akzeptieren. Er fügt ein Wort hinzu: Wildwuchs.

Mietausfallversicherung: Im Trend und mit strittigen Kosten

Allianz behauptet, dass der Abschluss von Mietausfallversicherungen in den letzten Monaten kontinuierlich steigt und führt dies darauf zurück, dass kleine Vermieter Ruhe haben wollen. Es gibt einen wichtigen Unterschied: Ob der Eigentümer die Police abschließt, was eine Prüfung der Bonität des Mieters erfordert, oder ob die Prämie als zusätzlicher Posten in die monatliche Miete eingerechnet wird.

Die Kosten sind auch nicht für alle gleich. Angesichts des Dramas eines verlorenen Jobs liegt eine solche Police bei etwa 200 Euro jährlich und hat eine einmonatige Wartezeit. Für einen Mieter, der bereits 900 Euro Miete zahlt, plus Kaution, Maklergebühr, Nebenkosten, Grundsteuer und Versorgungsunternehmen, ist der Unterschied zwischen der Zahlung der Miete und der Zahlung der Miete plus dem Schutzschild des Vermieters genau dieser eine Monat.

Ist es legal, die Mietausfallversicherung auf den Mieter abzuwälzen?

Das Gesetz über städtische Mietverträge (LAU) sagt dies nicht ausdrücklich. Sein Artikel 20 erlaubt es, zu vereinbaren, dass der Mieter die allgemeinen Betriebskosten der Immobilie trägt, und die Mietergewerkschaft erinnert daran, dass eine Mietausfallversicherung kein allgemeiner Betriebskostenposten ist. Artikel 36 lässt zusätzliche Sicherheiten neben der Kaution zu, begrenzt ihren Wert jedoch auf zwei Monatsmieten bei Verträgen bis zu fünf Jahren oder sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist.

Eine Richterin in Barcelona annullierte Anfang 2023 zum ersten Mal in Spanien die Klauseln, die der Fonds Azora einer Mieterin auferlegt hatte, darunter eine als dramatisch beschriebene Mieterhöhung und die Mietausfallversicherung. Ihre Begründung: Die Zahlungsunfähigkeit des Mieters ist jedem Mietvertrag inhärent. Der Vergleich mit Kfz- oder Ernteversicherungen drängt sich auf, ebenso wie die Gegenargument: Ein Unfall ist dem Fahren inhärent, und die Versicherung zahlt der Fahrer.

Die Rechnung des Eigentümers: 700 Euro werden zu 300 Euro

Die andere Seite hat ihre eigene Arithmetik. Ein Vermieter berechnet, dass er bei 700 Euro Miete netto etwa 4.000 Euro im Jahr übrig hat, also 300 Euro pro Monat, nach Abzug von etwa 1.200 Euro für Nebenkosten und Grundsteuer sowie den immer auftretenden Zusatzkosten. Mit weniger, sagt er, schließt er die Wohnung und lagert sie ein. Und wer ein Objekt im Wert von 200.000 Euro in die Hände eines Fremden legt, will wissen, mit wem er es zu tun hat: Sicherheiten gibt es in allen Branchen.

Wenn das rechtliche Risiko steigt, steigt der Preis mit ihm. Mehr Regulierung eines Marktes, argumentieren die Vermieter, schützt den Mieter nicht: Sie reduziert das Angebot und verteuert das Verbleibende. Das Ergebnis dieses Aufeinandertreffens ist ein Vermieter, der mehr verlangt, und ein Mieter, der zahlen kann und trotzdem den Filter nicht passiert.

Was ändert das Wohnraumgesetz ab dem 26. Mai 2023?

Wenig, und nur in einem konkreten Detail. Die neue Norm reformiert Teile der LAU: Die Gebühren für Immobilienmakler und Vertragsformalitäten gehen zulasten des Vermieters, nicht des Mieters. Das heißt, die Agentur stellt dem Eigentümer die Rechnung. Alle anderen Anforderungen, Versicherungen, Bürgschaften und Finanzprüfungen bleiben dort, wo sie waren, in dieser grauen Zone, in der der Markt die Bedingungen diktiert und das Gesetz schweigt.

Es bleibt abzuwarten, ob die Wirkung am Ende das Gegenteil des Gewünschten bewirkt. Die häufigste Prognose ist, dass die Norm „von Flickstelle zu Flickstelle“ gehen wird und jede Anpassung dem nächsten Vertrag eine neue Anforderung hinzufügt.

Eine Wohnung zu mieten ist zu einer Prüfung mit Jury geworden. Bemerkenswert ist nicht der Lehrplan. Sondern dass die Bestehensnote seltsamerweise vomjenigen vergeben wird, der kassiert.