Neue Hürden beim Mieten: Zugang zum Wohnungsmarkt in Spanien

Miete als Kreditwürdigkeitsprüfung: Gehälter von 2.500 € und Mietausfallversicherung

Eine Wohnung für 750 Euro monatlich kostet nun 1.000 Euro, ohne Garage, Abstellraum oder Klimaanlage. Um einzuziehen, verlangt der Eigentümer ein Mindesteinkommen von 2.500 Euro, einen unbefristeten Arbeitsvertrag, eine Bankbürgschaft und eine vom Mieter bezahlte Mietausfallversicherung. Dies ist kein Luxusangebot, sondern Standard in vielen spanischen Großstädten.

Die Verteuerung beschränkt sich nicht nur auf den Preis. Die Anforderungen haben sich zu einem fast bankähnlichen Filter entwickelt. Lebenslaufbericht, Kontoauszüge, Bürgen, mehrere Monatskautionen und nie zurückgezahlte Mietausfallversicherungen. Im Extremfall wurde jemandem, der ein Zimmer in Sevilla mieten wollte, eine Bürgschaft abverlangt. Vor zehn Jahren wäre dies als versteckte Kamera-Gag durchgegangen. Heute ist es Routine.

Warum schotten Vermieter den Zugang so stark ab?

Die häufigste Erklärung der Eigentümer: Rechtsunsicherheit. Nach geltendem Recht kann ein zahlungsunfähiger Mieter jahrelang in der Wohnung verbleiben, während der Eigentümer weiterhin Gemeinschaftskosten, Grundsteuer (IBI), Wasser, Strom und Instandhaltung zahlt, bis der Konflikt gelöst ist. Die Kosten eines Ausfalls können die Jahresmiete weit übersteigen. Angesichts dieses Risikos wählt der Eigentümer das Profil mit der geringsten Ausfallwahrscheinlichkeit, auch wenn dies viele potenzielle Mieter ausschließt.

Manche fassen das Dilemma in einer volkstümlichen Weisheit zusammen: Wer nicht gekündigt werden kann, kann nicht vermietet werden. Die Regeln zum Schutz Schwacher führen letztlich dazu, dass sie vom Markt ausgeschlossen werden. Der kleine private Vermieter ist oft kein Spekulanten, sondern eine Privatperson, die ihre Ersparnisse in eine Wohnung investiert hat und sich nun nach besten Kräften schützt.

Die wahren Kosten des Vermietens: Nicht nur Mieteinnahmen

Ein wiederkehrendes Beispiel: Eine Wohnung, die für 600 Euro monatlich vermietet wird. Der Eigentümer zahlt 120 Euro für die Hausgemeinschaft, 500 Euro IBI pro Jahr, 300 Euro Wohngebäudeversicherung und 150 Euro Kanalgebühren. Wenn die Heizung ausfällt, muss er sie selbst reparieren. Der Mieter erhält dafür ein makelloses Zuhause und null Sorgen. Bei so dünnen Margen verwandelt jeder Ausfall die Investition in Verluste. Die rationale Entscheidung des Vermieters ist daher, die Miete zu erhöhen oder die Auswahl strenger zu gestalten.

Diese Logik kollidiert mit der anderen Seite: Für Mieter verschlingt die Miete bereits 50% bis 60% des Nettoeinkommens. Klassische Analysen sahen die tragbare Grenze bei 40%. Diese Grenze ist gebrochen, und jede Erhöhung der Anforderungen drängt mehr Menschen zum Kauf, obwohl dieser ebenfalls schwierig ist.

Immobilienmarkt: Angebot, Nachfrage oder Politik?

Hinter diesen Dynamiken liegt ein Zusammenspiel von Verantwortlichkeiten. Manche argumentieren, dass die Preise in Spanien nicht durch das klassische Modell von Angebot und Nachfrage erklärt werden, sondern politische Preise sind: regulatorische Entscheidungen, Steuerpolitik, Schutz von Besetzern und Förderung von touristischen Kurzzeitvermietungen. Andere weisen auf den Mangel an geförderten Wohnungen hin: 1960 wurden jährlich 200.000 VPO (geförderte Wohnungen) gebaut; seit 2010 sind es kaum noch 10.000. Zudem verteuerte der Technische Baugesetzbuch (Código Técnico de la Edificación) von 2009 die Baukosten um 65%, was neue Projekte unattraktiv macht.

In diesem Umfeld erscheinen Investmentfonds und Großbesitzer als bevorzugte Feinde. Das Problem ist jedoch nicht nur ihre Präsenz: Auch der kleine private Vermieter, der eine Wohnung zur Aufbesserung seiner Rente vermietet, übernimmt dieselbe defensive Logik. Das Ergebnis ist ein Markt der Bonitäts-Ghettos, wo derjenige mit dem höchsten nachgewiesenen Einkommen den Schlüssel erhält und der Rest in der Schlange steht.

Mieten vs. Kaufen: Eine Gleichung, die nicht mehr aufgeht

Es wurde oft wiederholt: Mieten ist Geldverschwendung. Wer zwischen 2012 und 2018 kaufen konnte, als es echte Schnäppchen gab (eine Wohnung in Cala Bou, Ibiza, für 60.000 Euro, heute für 380.000 Euro inseriert), lebt heute ruhig. Alle anderen, die gewartet haben, stehen vor einem Markt, wo man mit 2.500 Euro Gehalt keine Wohnung mieten kann, aber auch nicht genug für einen Kauf hat. Die Mittelschicht ist im Niemandsland gefangen.

Manche geben der jeweiligen Regierung die Schuld, andere allen Parteien ohne Ausnahme, und manche schieben es auf Immigration oder die Gier der Vermieter. Fakt ist jedoch, dass das System so gestaltet ist, dass die Bodenpreise nicht sinken, während die Anforderungen weiter steigen.

Und hier die letzte Paradoxie: Je mehr Anforderungen Vermieter stellen, desto weniger potenzielle Mieter bleiben übrig. Die liberale Theorie sagt, dass Preise fallen sollten. Die Praxis zeigt bisher etwas anderes.