Verbot von Ferienwohnungen: Senkt es die Mieten?

Ein Verbot von Ferienwohnungen senkt die Mieten nicht

Das Versprechen, Ferienwohnungen zu begrenzen, um Wohnraum günstiger zu machen, ist wieder im Zentrum der politischen Debatte. Die Reaktion ist überwiegend skeptisch, unabhängig von der Parteizugehörigkeit. Die Maßnahme wird bereits vor ihrer Umsetzung als kosmetisch wahrgenommen. Das Hauptargument lautet, dass der Tourismus die ohnehin schwache Wirtschaft stützt und niemand den Ast absägen will, auf dem er sitzt. Der Verdacht wird dadurch verstärkt, dass die ersten Investoren in Ferienwohnungen nun selbst Gesetze erlassen.

Kritiker sagen, das Problem liege nicht am Gesetz selbst, sondern in seinen Details. Die geplante Regelung verlangt separate Ein- und Ausgänge für jede Wohnung – eine Anforderung, die 99 % der Wohnungen nicht erfüllen und die bisher deren Betrieb nicht verhindert hat. Die Schlussfolgerung ist klar: Es wird viel angekündigt, aber wenig durchgesetzt.

Wie viele Ferienwohnungen gibt es wirklich in Madrid?

Hier beginnt der Streit um die Zahlen. Eine Schätzung besagt, dass es in Madrid 1.008 legale Ferienwohnungen gibt, gegenüber 4.300 bewohnten und 97.178 leerstehenden Wohnungen. Eine andere Zählung, basierend auf Vermietungsplattformen, kommt auf 21.239 Einheiten, wobei fast die Hälfte davon im Stadtzentrum liegt. Der Unterschied zwischen diesen Zahlen – den regulären und den illegalen Anbietern – ist genau der Kern des Problems.

Daraus ergibt sich das unbequemste Argument: Wenn das Problem die illegalen Anbieter sind, hilft ein Verbot der legalen nichts. Und wenn das Problem das Gesamtvolumen ist, dann ist die offizielle Zahl eine administrative Fiktion. In Barcelona, mit mehr als 800.000 Wohnungen, spricht man von etwa 10.000 Ferienvermietungen; in Madrid von 20.000 bei 1.530.000 Wohnungen. Das ist etwas, aber nicht alles.

Warum Vermieter die Kurzzeitvermietung bevorzugen

Der meist zitierte Vergleich stellt die Erträge aus traditioneller Langzeitmiete gegenüber denen aus der Ferienvermietung dar. In Gebieten mit hoher Nachfrage kann eine gut gelegene Wohnung von 1.500 auf 3.000 Euro monatlich steigen. Bei einer durchschnittlichen Belegung von 52 % im Zentrum von Madrid bleibt der Aufpreis auch nach Abzug von Reinigung und Wartung erheblich. Es sind keine 300 %, aber genug, damit sich das Geschäft lohnt.

Ein weiterer Faktor ist die Rechtssicherheit. Ein Zeitmietvertrag endet, wie vereinbart; ein Langzeitmietvertrag kann zur Falle werden, wenn der Mieter nicht zahlt. Es gibt dokumentierte Fälle, in denen 27 Monate vergingen, bis ein säumiger Mieter geräumt war. Mit dieser Perspektive wirkt die Langzeitvermietung wie russisches Roulette. Die Folge ist, dass Hunderttausende Wohnungen dem Markt entzogen bleiben, in der Hoffnung auf ein Gesetz, das nie kommt.

Wer profitiert, wenn die Ferienwohnungen verschwinden?

Die häufigste These ist, dass die Maßnahme nicht darauf abzielt, Wohnraum billiger zu machen, sondern den Tourismus neu zu ordnen. Durch die Beseitigung der Konkurrenz könnten Hotels ihre Preise erhöhen. Budget-Touristen – die Rucksackreisenden – würden aus den Städten verdrängt. Das Ergebnis wären weniger Touristen, aber teurere.

Demgegenüber argumentieren Befürworter von Liberalisierung und Neubau, dass keine Regulierung die Preise senkt: Sie reduziert nur das Angebot und verteuert das Verbleibende. Im Grunde ist die Debatte über Ferienvermietungen eine Debatte darüber, wer das Recht hat, im Zentrum zu leben, und zu welchem Preis.

Das Ende ist noch nicht geschrieben. Wenn das Gesetz mit seinen unklaren Details verabschiedet wird, wird der Effekt marginal sein. Wenn es echte Kontrollen gibt, werden die Auswirkungen zuerst bei den Hotels und später bei den Preisen spürbar sein. Was niemand bestreitet, ist, dass 1 % der Wohnungen für 90 % der öffentlichen Diskussion sorgen. Und dass das eigentliche Problem – der Mangel an Angebot und die rechtliche Unsicherheit bei Vermietungen – bestehen bleibt, wenn das Gesetz vergessen ist.