Spaniens Top-3%-Vermieter vereinnahmen 60% der Mieteinnahmen

Die Top 3% der Eigentümer konzentrieren 60% der Mieteinnahmen

Der Mythos des kleinen Vermieters zerbricht bei genauer Betrachtung der Zahlen. Eine Studie zur sozioökonomischen Struktur des Mietmarktes kommt zu dem Schluss, dass die Figuren des privaten Vermieters und des verletzlichen Eigentümers Konstruktionen sind, um den Status quo der Rentierschaft aufrechtzuerhalten, und keine Beschreibung der Realität. Die Referenz ist das Städtische Wohnungsobservatorium von Barcelona (Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona), das 2022 die vermietete Eigentumsstruktur in der Stadt analysierte: 79% der Vermieter besaßen eine einzige Wohnung, aber 1,2% akkumulierten mehr als fünfzehn Einheiten und erzielten 24% der gesamten Mieteinnahmen. Die restlichen knapp 80% teilten sich weniger als 40%.

Wie viel verdienen spanische Vermieter tatsächlich?

Die Arbeit geht über Barcelona hinaus und segmentiert nach Preisen. Etwa 40% der Vermieter verlangen niedrige Mieten mit einem Durchschnitt von 287 Euro pro Monat und machen nur 17% der Gesamteinnahmen aus. Diese Gruppe umfasst Immobilien in dünn besiedelten Gebieten, Gemeinden fernab von Metropolen oder Tourismuszentren, alte Mietverträge und reduzierte Vermietungen an Familie oder Freunde. Ein Drittel der Vermieter – die oberen 3% der Bevölkerung – vereinnahmen über 60% der Einnahmen mit Durchschnittspreisen von 1.476 Euro. Der CSIC-Forscher Javier Gil schlussfolgert, dass ein Preisrückgang nur eine sehr kleine Gruppe einkommensstarker Personen betreffen würde, nicht die Mehrheit.

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Wer steht hinter der Erzählung vom verletzlichen Vermieter?

Die Vereinigung, die diese Diskurslinie am besten repräsentiert, ist die Vereinigung der Eigentümer von Mietwohnungen (Asval), gegründet 2020 angesichts der Regulierungswelle und geleitet von Helena Beunza, ehemaliger Generalsekretärin für Wohnraum unter den ersten Regierungen Sánchez. Laut Analyse ist Asval eine Arbeitgebervereinigung, die von Investmentfonds wie Ares, Testa Homes und Blackstone gegründet wurde und die Einbeziehung von Einzelimmobilienbesitzern erleichtert hat, um ihre Aktivitäten zu legitimieren. Die Studie überprüfte die Positionen der Parteien in drei regulatorischen Debatten: das Königliche Dekret-Gesetz über soziale Maßnahmen vom April 2020, das katalanische Mietkontrollgesetz von 2020 und das Wohnungsgesetz von 2023. In allen dreien tauchten dieselben zwei Charaktere auf: der private Vermieter und der verletzliche.

92% der Mietwohnungen vs. die 1,2%, die fünfzehn besitzen

Die Gegenoffensive zur Studie bringt eine weitere Zahl: 92% der Mietwohnungen in Spanien gehören Kleinbesitzern, meist Privatpersonen. Dieser Wert zirkuliert als direkte Widerlegung und deutet darauf hin, dass das Label „Großvermieter“ enger gefasst ist, als die Schlagzeilen suggerieren. Das Problem, so die Studie, liegt darin, dass der Begriff „Kleinbesitzer“ sowohl denjenigen abdeckt, der ein Zimmer vermietet, als auch den, der fünfzehn Wohnungen besitzt. Die Kernfrage ist nicht, wie viele Vermieter es gibt, sondern welchen Prozentsatz des Marktes sie kontrollieren.

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Warum Mieten kein Sprungbrett zum Kauf mehr ist

In einer gesunden Wirtschaft ist Mieten billiger als eine Hypothek und ermöglicht das Sparen für die Anzahlung. Auf einem verzerrten Markt lässt das Mieten keinen Spielraum für Ersparnisse, und der Kauf wird zur Armutsfalle für jene, die ihn nicht erreichen können. Die Berechnung einer Hypothek über 200.000 Euro mit festem Zins und 25 Jahren Laufzeit ergibt rund 1.044 Euro pro Monat, inklusive zweier Sonderzahlungen zur Tilgung. Für eine 250.000-Euro-Wohnung wären etwa 50.000 Euro für Anzahlung und Steuern nötig, was laut derselben Berechnung mit vier bis fünf Jahren Sparen erreichbar wäre. Der sofortige Einwand: Wer netto 2.350 Euro verdient, spart keine 50.000 Euro, während er Miete zahlt.

Die Wohnungsnotlage, die niemand sehen will

Der letzte Bericht des Lehrstuhls Wohnungsobservatorium der Technischen Universität Valencia (Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València) für das zweite Quartal 2025 kommt zu dem Schluss, dass die Situation keine Zugangskrise mehr ist, sondern eine strukturelle Wohnungsnotlage mit hohem Risiko sozialer Konflikte. Der private Wohnungsbau fiel in Katalonien im ersten Halbjahr um 22%. Ohne neues Angebot wirken Preiskontrollen auf einen stagnierenden Bestand, und Projekte werden gestoppt. Die offene Frage bleibt, ob sich der Markt selbst entspannt oder ob die Blockade durch demografische Auszehrung entsteht. Angesichts dieser Umstände ist es vernünftig, anzunehmen, dass die Spannung weiter steigt, bevor etwas bricht.