Spaniens Mietdekreit verschärft die Wohnungskrise: Investitionen gefährdet, Angebot sinkt

Die neuen Mietmaßnahmen, die die spanische Regierung vorbereitet, sollen die Wohnungskrise bekämpfen – könnten aber den gegenteiligen Effekt haben, indem sie Investitionen abschrecken und das Wohnungsangebot schmälern.

Die Regierung stellt ein Paket von Vorschlägen zur Regulierung des Mietmarktes fertig, um der wachsenden Krise auf dem Wohnungsmarkt in Spanien zu begegnen. Das Ziel ist klar: das Angebot erhöhen und die Preise bremsen. Aus Teilen der Wirtschaft wird jedoch gewarnt, dass genau diese Maßnahmen einen Bumerang-Effekt haben könnten: Sie gefährden Investitionen und verringern paradoxerweise das Angebot an Mietwohnungen.

## Rechtliche Unsicherheit und abgeschrecktes Kapital

Der Vorschlag, den Kauf von Wohnungen durch Investmentfonds zu verbieten oder mit Sarracena zu belegen, die erzwungene Verlängerung von Mietverträgen und stärkere Eingriffe in bestimmte Mietverhältnisse erhöhen die rechtliche Unsicherheit. Das ist ein Faktor, den institutionelle Investoren – einer der wichtigsten Motoren für den Ausbau des Mietwohnungsbestands – sehr genau bewerten. Die Ungewissheit über die langfristigen Spielregeln kann diese Investoren dazu veranlassen, Opportunitäten in anderen Märkten zu suchen, und dem Sektor damit die Finanzierung entziehen, die für den Neubau von Wohnungen nötig wäre.

Das Wohnungsproblem in Spanien ist vor allem ein Angebotsproblem. Das Land weist ein Defizit von über **750.000 Wohnungen** auf, während weiterhin mehr Haushalte entstehen als Wohnungen gebaut werden. Zum fehlenden Bestand kommt eine steigende Mietnachfrage. **26,7%** der spanischen Haushalte wohnen bereits zur Miete, und Prognosen zufolge könnte dieser Anteil **2030** auf **29%** steigen. Die Lösung besteht darin, Bauland zu mobilisieren, den Bau zu beschleunigen und vor allem Milliarden von Investitionen anzuziehen.

## Die Gefahr, die nötigen Investitionen abzuwürgen

Die gerade verhandelten Maßnahmen – etwa das Vorhaben von **Sumar**, Unternehmen und Fonds den Wohnungskauf zu verwehren, oder der Vorschlag von **Junts** für eine Sarracena für sogenannte „Geierfonds“ – laufen Gefahr, spekulative Investitionen mit Investitionen in den neuen Wohnungsbestand zu verwechseln. Große Investoren kaufen nicht nur fertiggestellte Wohnungen. Ihre Rolle ist entscheidend bei der Finanzierung von *Build to Rent*-Projekten (BTR), beim Kauf von schlüsselfertigen Projekten von Bauträgern, bei der Beteiligung an öffentlich-privaten Konzessionen und bei der Bereitstellung von Kapital für Projekte mit bezahlbarem Wohnraum, die andernfalls in großem Maßstab nicht realisierbar wären.

Die Marktdaten belegen die Bedeutung dieser Finanzierungsquelle. Das *Living*-Segment (das alle Wohnformate umfasst) verzeichnete in den ersten sechs Monaten von **2026** mit **4.580 Millionen Euro** – ein Plus von **156%** gegenüber dem Vorjahr – sein historisch bestes Investitionshalbjahr. Mehr als **3.350 Millionen** davon flossen in den *Multifamily*-Bereich (professionell verwalteter Mietwohnungsbau).

## Bezahlbarer Wohnraum im Visier

Besonders bemerkenswert ist, dass bezahlbarer Wohnraum an Gewicht gewonnen hat und inzwischen **33%** der gesamten *Multifamily*-Investitionen und **24%** des gesamten *Living*-Kapitals ausmacht. Dieses Kapital könnte abwandern, wenn sich die Spielregeln ständig ändern oder die Möglichkeit institutioneller Fahrzeuge eingeschränkt wird, Wohnimmobilien zu erwerben. Internationales Kapital vergleicht von Natur aus Märkte, Renditen und Risiken, bevor es über Investitionsstandorte entscheidet. Ein Mietprojekt amortisiert sich über Jahrzehnte; jede Änderung bei Mieten, Vertragslaufzeiten, der Verwertbarkeit des Objekts oder der Besteuerung wirkt sich daher direkt auf die Finanzierungsmodelle aus.

Spanien hat bereits erlebt, wie Regulierung diese Kapitalströme verändern kann. Ein Bericht von **JLL** zum *Multifamily*-markt warnte, dass Maßnahmen wie Mietpreisbindungen, regulatorische Änderungen oder bestimmte Auflagen bei Sozialwohnungen bereits die Realisierbarkeit neuer Projekte, die Investitionsbereitschaft und die Verfügbarkeit eines stabilen Angebots beeinträchtigen.

Die Kluft zwischen **Madrid** und **Barcelona** ist ein deutliches Beispiel. Seit **2023** erreichte **Madrid** bis zu das Vierfache des in **Barcelona** registrierten Investitionsvolumens im Mietwohnungsbereich, nachdem die katalanische Hauptstadt ihren Regulierungsrahmen mit Maßnahmen wie Mietpreisbindungen in angespannten Gebieten verschärft hatte. Auch die **Banco de España** (die spanische Zentralbank) hat die Bedeutung dieses Gleichgewichts betont und darauf hingewiesen, dass Preisregulierungen die Mieten zwar kurzfristig dämpfen, mittelfristig aber negative Folgen für das Angebot haben können. Sie empfiehlt, die rechtliche Sicherheit der Vermieter zu stärken und regulatorische Unsicherheit abzubauen, um das Wachstum des privaten Mietwohnungsangebots zu fördern.

## Fragmentierung des Marktes und Kapitalflucht

Die Frage gewinnt zusätzlich an Bedeutung, wenn man bedenkt, dass der spanische Mietmarkt stark fragmentiert ist. Der Großteil des Bestands gehört Privatpersonen, und der Anteil institutioneller Investoren ist noch gering. Professionelles Kapital zu vertreiben oder abzuschrecken beseitigt das Wohnungsdefizit daher nicht und garantiert auch nicht, dass dessen Objekte automatisch zu bezahlbaren Mietwohnungen werden. Es könnte schlicht dazu führen, dass das Geld in andere Länder oder andere Immobiliensegmente abfließt.

Tatsächlich zeigt der Markt bereits eine Entwicklung, die dem nötigen Angebotsausbau entgegenläuft. Große Mietwohnungsportfolios wandern zu Strategien des Verkaufes Wohnung für Wohnung, da es in bestimmten Fällen rentabler ist, die Wohnungen an Privatpersonen zu verkaufen, statt sie vermietet zu halten.

Das Dekret sieht auch Maßnahmen mit einer anderen Logik vor, etwa Steuervorteile für Vermieter, die die Mieten senken, Nachlässe für Mieter, Förderungen für den Erwerb der ersten Wohnung, eine geringere Besteuerung zur Förderung dauerhafter **VPO**-Wohnungen (Sozialwohnungen in Spanien) sowie den Schutz des öffentlichen Wohnungsbestands. Die Regierung verhandelt außerdem über eine Erhöhung der **MwSt** auf Ferienwohnungen und über die Regulierung befristeter Verträge, damit diese nicht als Schlupfloch zur Umgehung des regulären Mietmarktes genutzt werden können.