Spaniens Immobilienpreise steigen seit 2020 um 47%

Immobilienpreise in Spanien steigen seit 2020 um 47 %, während Löhne stagnieren

In Spanien gibt es ein Wohnungsproblem, aber der Ökonom Rodríguez Braun behauptet, dass die Diagnose zu kurz greift, wenn man nur den Preis pro Quadratmeter betrachtet. Seine These ist unbequem: Wohnungen sind teuer, weil die Gehälter niedrig sind. Nach dem Ansatz, der diese Diskussion eröffnet, haben die Immobilienpreise seit 2020 einen Anstieg von 47 % verzeichnet, während die Nettolöhne kaum bewegt wurden. Mit diesem Ausgangspunkt nützt es wenig, Preise zu deckeln oder mehr Projekte zu bauen: Wenn das Gehalt bei 1.200 Euro bleibt, erscheint keine Miete günstig. Die daraus gezogene Schlussfolgerung ist, dass prekäre Arbeitsbedingungen und hohe Wohnkosten zwei Symptome derselben Krankheit sind.

Die Reaktion auf diese Diagnose war alles andere als friedlich. Einige vertreten die Ansicht, dass die Reihenfolge der Faktoren umgekehrt sei: Zuerst müssen die Immobilienpreise fallen —um 50 % oder mehr, ohne Nuancen— und erst danach sollte diskutiert werden, ob Löhne steigen sollten. Der Verdacht im Hintergrund ist, dass über Gehälter zu sprechen, wenn Backsteinpreise durch die Decke gehen, eine elegante Art ist, den Markt nicht anzufassen. Das Gegenargument kursiert ebenfalls stark: Wenn Löhne abrupt steigen, folgen die Immobilienpreise nach, und der Mieter endet genauso erstickt, nur mit mehr Nullen auf der Lohnabrechnung und der Hypothek.

Was genau sagt Rodríguez Braun über Wohnraum und Löhne?

Der Ausgangspunkt der Analyse ist eine Zahl, die in jeder Bar-Talk-Runde wiederholt wird: Wohnraum hat sich seit 2020 um 47 % verteuert. Im gleichen Zeitraum blieben die Löhne praktisch eingefroren. Die Schlussfolgerung aus dieser Datenkreuzung ist, dass das Problem nicht nur Angebot oder Regulierung betrifft, sondern die Kaufkraft. Eine Wohnung, die in vier Jahren fast die Hälfte ihres Wertes zulegt, wird für jeden, der etwa 1.200 Euro verdient, unerreichbar, selbst wenn die Preise per Dekret gedeckelt würden oder jedes verfügbare Grundstück bebaut würde.

Diese Diagnose kollidiert mit der weit verbreiteten Intuition, die den Ursprung des Problems im Wohnungsmangel, im Baugesetz oder im demografischen Druck sieht. Rodríguez Braun leugnet diese Faktoren nicht, ordnet sie aber einem anderen unter: der prekären Arbeitssituation. Wohnraum ist teuer, weil das Gehalt niedrig ist. Dieser Satz taucht in der ökonomischen Analyse häufiger auf, als die offizielle Erzählung zugibt, und in Spanien hat er eine unmittelbare Übersetzung: Der Mindestlohn ist zum Referenzlohn für einen wachsenden Teil der Beschäftigten geworden.

Preise senken vor Löhnen erhöhen: Die Crash-These

Diesem Ansatz widerspricht ein Teil der Analyse und verteidigt die umgekehrte Reihenfolge. Zuerst müssen die Immobilienpreise gesenkt werden, egal wie, sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung, und in einem Ausmaß, das keine Kompromisse duldet: mehr als 50 %. Erst danach, wenn Backstein zu Abrisspreisen verfügbar ist, macht es Sinn, über Lohnsteigerungen zu diskutieren. Der dahinterliegende Verdacht ist, dass über Gehälter zu reden, wenn Wohnungen astronomisch teuer sind, eine Methode ist, die Wohnungsmarktprobleme nicht anzugehen.

Das angeführte Präzedenzfall zur Stützung dieser These ist der Zyklus 2012-2016. In diesen Jahren fielen die Immobilienpreise stark, und Befürworter dieser Position behaupten, sie wären noch stärker gefallen, wenn die Regierung nicht interveniert hätte, um den Absturz zu bremsen. Der erklärte Mechanismus ist doppelt: Bevölkerungsrückgang und Einschränkung der Hypothekenkredite. Ohne künstliche Nachfrage und ohne Banken, die bereit sind, an Zahlungsunfähige zu verleihen, passen sich die Preise an. Löhne zu erhöhen, dient in diesem Schema nichts.

Die Preis-Lohn-Spirale und die Angst vor Lohnerhöhungen

Das am häufigsten wiederholte Argument gegen Lohnerhöhungen ist das der Spirale. Wenn Gehälter steigen, folgen die Immobilienpreise nach, und der Aufwand für Miete oder Hypothek bleibt intakt. Dies ist ein klassisches Einwand in der Wirtschaftswissenschaft, und im spanischen Fall hat es eine lokale Variante: Bodenpreise und Steuerlast absorbieren einen großen Teil jeder Lohnverbesserung, bevor sie in der Tasche des Mieters ankommt.

Einige fügen einen Faktor hinzu, der in Schlagzeilen selten auftaucht: die Steuerlast. Bei einer als historisch hoch beschriebenen Abgabenlast und einem Staat, der einen erheblichen Teil jeder Lohnabrechnung einbehält, schrumpft der Spielraum dafür, dass eine Lohnerhöhung in reale Kaufkraft umgesetzt wird. An diesem Punkt hört die Diskussion auf, über Wohnraum zu sein, und dreht sich darum, wohin das eingenommene Geld fließt.

Der Elefant im Raum: Demografie und Arbeitsangebot

Parallel zur Lohn-Diskussion lokalisiert eine andere Analyserichtung den Ursprung des Problems in der Demografie. Die These lautet, dass Spanien Jobs schafft, die an den Mindestlohn gekoppelt und durch Zuzüge getragen werden, mit dem erklärten oder impliziten Ziel, den Bankrott des Rentensystems aufzuschieben. Das Ergebnis wäre ein konstanter Druck auf die Wohnraumnachfrage, der jede Abwärtsanpassung verhindert, während die Löhne flach bleiben.

Diese Linie kreuzt sich mit einer anderen, die auf das Angebot an leerstehenden Wohnungen abzielt. Die Volkszählung 2021 zählte 3.837.328 leerstehende Wohnungen, etwas mehr als 14 % des Bestands. Die Daten sind tückisch: Das INE zählt sie anhand des Stromverbrauchs über ein Jahr, sodass auch Baustellen, ungeteilte Erbschaften oder monatelang zum Verkauf stehende Objekte enthalten sind. Außerdem befinden sich 45 % dieser Wohnungen in Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern, während Städte mit über 250.000 Einwohnern —wo fast ein Viertel der Bevölkerung lebt— nur 10,5 % konzentrieren, etwa 400.000. Selbst wenn alle morgen auf den Markt kämen, würden sie nur zwei Jahre Nachfrage decken.

Warum Eigentümer Wohnungen leer stehen lassen

Eine Erklärung für diesen Leerstand hat nichts mit Spekulation zu tun, sondern mit dem juristischen Risiko. Die Mieterschutzgesetzgebung, so wird argumentiert, macht es schwierig, eine Wohnung zurückzuholen, die von einem zahlungsunwilligen oder nicht abreisenden Mieter besetzt ist; dies dauert im Durchschnitt 12 bis 18 Monate und kostet Tausende Euro an Rechtskosten. Angesichts dieses Szenarios ziehen einige Eigentümer es vor, die Wohnung geschlossen zu halten, statt sie zu vermieten.

Dieses Argument kreuzt sich mit der Debatte über Hausbesetzungen und dem Gefühl der Rechtunsicherheit bei Vermietern. Die praktische Konsequenz ist, dass das Mietangebot schrumpft, was wiederum die Preise nach oben drückt. Es ist ein Kreislauf, den bisher keine der ergriffenen Maßnahmen gebrochen zu haben scheint.

Niedrige Löhne und hohe Steuern: Die Kombination, die niemand verteidigt

Die am häufigsten wiederholte Synthese in der Analyse ist, dass Spanien Drittweltlöhne mit Erstweltsteuern kombiniert. Sozialversicherungsbeiträge, die größtenteils auf höhere Gehälter fallen, verschärfen die Wahrnehmung, dass der Lohnaufwand nicht in verfügbares Einkommen umgesetzt wird. Die schwebende Frage ist, ob das Problem darin besteht, zu wenig zu verdienen oder zu wenig von dem zu behalten, was verdient wird.

Mit diesem Bild hört Wohnraum auf, ein autonomes Problem zu sein, und wird zum sichtbarsten Symptom eines Wirtschaftsmodells, das nicht richtig anspringt. Die Preise steigen seit 2020 um 47 %. Die Lohnabrechnung bleibt praktisch gleich. Und die Debatte steckt fest zwischen denen, die zuerst die Preise senken wollen, und denen, die warnen, dass eine Lohnerhöhung das Problem nur verschiebt.