Spaniens Mietrendite unter US-Anleihen: Wenig Interesse an Vermietung

Vermietung in Spanien bringt nur 3 % Rendite, weniger als die Inflation und US-Anleihen, laut Forenberechnungen

Stellen Sie sich vor, Sie haben 200.000 Euro. Sie könnten eine Wohnung kaufen und vermieten, sich mit Mietern, der IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftskosten, Sonderumlagen und einem Rechtsrahmen herumschlagen, der sich jede Legislaturperiode ändert. Oder Sie investieren in zehnjährige US-Schulden und kassieren knapp 5,3 % ohne Aufwand. Auf dem Papier ist die Wahl eindeutig. Dennoch bleibt der spanische Mietmarkt angespannt, mit steigenden Preisen und zerfallendem Angebot. Dieser Widerspruch ist kein Zufall: Er resultiert aus einem Modell, in dem Kaufpreise von Mietpreisen entkoppelt sind und das Vermietersein laut dieser Analyse finanziell irrational geworden ist.

Der Ausgangspunkt der Analyse ist eine einfache Regel: 500 Euro monatlich pro 100.000 Euro Immobilienwert. Dies ist die Mindestrendite, die nach den Berechnungen, die die Debatte eröffnen, rechtfertigt, Kapital in Beton zu binden. Unterhalb dieses Wertes verliert der Eigentümer real Geld. In Spanien liegt die durchschnittliche Mietrendite bei etwa 3 %, ein Niveau, das nicht einmal die offizielle Inflation deckt, die rund 5 % beträgt.

Die Berechnung, die das Mietgeschäft widerlegt

Die These ist einfach: Wenn Geld Opportunitätskosten hat, muss die Miete mit Finanzalternativen konkurrieren. Eine zehnjährige US-Schatzanweisung bietet knapp 5,3 %; eine dreißigjährige etwa 5,7 %. Das sind Assets mit höchster Bonitätsbewertung, ohne zahlungsunwillige Mieter, ohne Hausbesetzer, ohne regulatorische Änderungen mitten im Spiel. Im Vergleich dazu verhält sich der Wohnraummietmarkt in Spanien laut dieser Analyse wie ein Schrottbon: Er erfordert eine viel höhere Risikoprämie, um Rechtssicherheit und mangelnde Liquidität auszugleichen.

Die Rechnung wird präziser, wenn Hypotheken einbezogen werden. Wird die Wohnung über Finanzierung zu 3 % oder 4 % gekauft, steigen die realen Kapitalkosten und die Nettorendite bricht ein. Eine 200.000-Euro-Wohnung, die zu 70 % finanziert ist, wirft nicht dasselbe ab wie eine bar gekaufte, und der verschuldete Vermieter geht Risiken ein, die sich kaum lohnen.

Warum Kaufpreise die Mietpreise bestimmen

Das Kernargument lautet, dass Mietpreise keine unabhängige Variable sind. Sie sind eine Folge der Kaufpreise. Kostet eine Wohnung, die einst 200.000 Euro wert war, nun 300.000 Euro, steigt die zur Rentabilität nötige Miete von 1.000 auf 1.500 Euro. Doch die Löhne ziehen nicht mit, und der Markt kann diesen Sprung nicht absorbieren. Ergebnis: Der Eigentümer nimmt die Wohnung aus dem Langzeitvermietungsmarkt oder konvertiert sie in andere Formate.

Die in der Debatte genannten Daten zeigen einen Rückgang des Langzeitmietangebots um 44 % während der Regierungszeit von Pedro Sánchez. Das sind 400.000 Wohnungen, die vom Markt verschwanden. Nicht weil weniger gebaut wurde, sondern weil Regulierung und rechtliche Unsicherheit viele Eigentümer dazu brachten, zu verkaufen, Zimmerweise zu vermieten oder auf Saisonmieten umzusteigen. In Katalonien fiel das Angebot nach Einführung von Mietpreisbremsen um 70 %.

Auswirkungen der Preisregulierung

Die verteidigte Logik ist lehrbuchhaft: Begrenzt man den Preis, sinkt das Angebot. Sinkt das Angebot, steigen die Preise für das Verbleibende oder wandern in ungeregelte Märkte. Das sogenannte „Decreto Maricarmen“ und die Maßnahmen zur Mietpreisbremse gelten als letzter Schlag gegen ein bereits angeschlagenes Geschäft. Die Prognose lautet, dass die Effekte nach den Wahlen sichtbar werden, wenn das verfügbare Angebot noch weiter ausgetrocknet ist.

Einige behaupten, das Problem sei nicht die Regulierung, sondern dass die Immobilienpreise eine Blase bilden und die Mieten eigentlich fallen sollten. Andere argumentieren, der Staat sollte bezahlbaren öffentlichen Wohnraum bauen, um die Abhängigkeit vom privaten Markt zu brechen. Die Gegenantwort lautet, dass der Staat nicht selbst zum Vermieter werden will, weil es ihn Geld kostet und er die Rolle des Bösewichts übernehmen müsste, die heute die Eigentümer innehaben.

Erfahrungen aus der Zeit vor der Blase

In den 90er Jahren dauerte es Tage, ein Zimmer in einer spanischen Großstadt zu finden. Man kaufte eine Kleinanzeigenzeitung für 100 Peseten und hatte innerhalb von zwei bis drei Tagen eine Wohnung. Der Preis: etwa 25.000 Peseten monatlich, umgerechnet ca. 300 Euro heute, für bescheidene, aber würdige Wohnungen mit Aufzug und Zentralheizung. Die Mitbewohner waren junge Leute, Studenten und Arbeitnehmer, überwiegend Spanier. Dieser Markt existiert nicht mehr.

Die Veränderung ist nicht nur preislich, sondern strukturell. Die Vermietung ist vom Sparmittel der Armen zu einem Finanzasset geworden, das mit Anleihen, Aktien und Fonds konkurriert. Und in diesem Wettbewerb verliert spanischer Beton. Die offene Frage lautet: Wer wird Wohnraum vermieten, wenn niemand darin Profitabilität sieht? Der Staat scheint nicht bereit. Die Eigentümer ebenso wenig.

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Letzte Zahl: Ein Ibis-Hotel in Madrid verlangt zwischen 50 und 135 Euro pro Nacht, was 1.500 bis 4.000 Euro monatlich für ein Zimmer entspricht. Niemand protestiert dagegen. Der Wohnraummietmarkt bewegt sich trotz aller Lasten und Risiken in deutlich niedrigeren Bereichen. Die Paradoxie ist perfekt.