Spanien: Wohnungen für 50.000 €, vermietet für 600 € – die Rechnung geht nicht auf

Wohnungen für 50.000 Euro, vermietet für 600: Die Rendite, die nicht aufgeht

Es gibt eine Rechnung, die in Immobilienanlegerkreisen kursiert und auf den ersten Blick wie der heilige Gral des Betongoldes aussieht: zehn Wohnungen für je 50.000 Euro in Tarragona kaufen, für jeweils 600 Euro vermieten und 6.000 Euro im Monat einstreichen. Die These stammt von einem Investor aus einer Fernsehsendung, und die Zahl hat sich wie ein Lauffeuer verbreitet: Mit 150.000 Euro Eigenkapital und einer Hypothek über 350.000 Euro bei 25 Jahren Laufzeit läge die Monatsrate bei 1.166 Euro. Abzüglich 2.000 Euro Kosten blieben 4.000 Euro Gewinn. Ein Traumsalär. Das Problem: Sobald man ein wenig kratzt, fällt diese Rechnung in sich zusammen.

Woher die Wohnungen für 50.000 Euro kommen

Zunächst fällt die Renditearithmetik auf. Wird eine Wohnung für 500.000 Euro in Barcelona für 1.300 Euro vermietet, liegt das Verhältnis bei 0,26 % pro Monat. Auf eine Wohnung für 50.000 Euro angewendet müsste die Miete also 130 Euro betragen, nicht 600. Diese Rechnung ist keine Willkür: Sie macht jeder, der Anlagen vergleicht. Wer das Geschäft verteidigt, behauptet, in der Stadt Tarragona gebe es Bruchbuden zu diesem Preis, doch die Realität des spanischen Immobilienmarkts deutet auf etwas anderes hin: Wohnungen für 50.000 Euro liegen in heruntergekommenen Vierteln, mit konfliktreichen Eigentümergemeinschaften, offenen Sonderumlagen und einem Mieterprofil, das häufig spät zahlt oder gar nicht zahlt.

Das Profil der Käufer selbst verrät den Haken. Wer mit zehn Wohnungen für je 50.000 Euro prahlt, wohnt nicht in einer davon. Er wohnt im Einfamilienhaus oder in einer guten Wohnung und verwaltet das Geschäft von dort. Niemand, der es sich leisten kann, in einem anständigen Viertel zu wohnen, zieht in eine Wohnung für 50.000 Euro. Das Geschäft ergibt nur Sinn, wenn man es von außen betrachtet: als Renditeabschöpfung in Vierteln, wo die Mietnachfrage hoch ist, weil die Leute sich das Kaufen nicht leisten können.

Die Kosten, die den Gewinn auffressen

Die Rechnung mit 4.000 Euro Nettoertrag ignoriert Posten, die in der Praxis ordentlich zubeißen. Zunächst die Finanzierung: Hypotheken für Zweitwohnungen haben nicht die Konditionen der selbstgenutzten Erstwohnung. Banken finanzieren höchstens 60-70 % des Werts, verlangen mehr Sicherheiten und wenden höhere Aufschläge an. Mit 150.000 Euro Eigenkapital deckt die Hypothek den Rest nicht allein: Grundsteuer beim Kauf, Notar, Grundbuch und mögliche Sanierungen kommen dazu. Bei Wohnungen dieses Preises ist eine Komplettsanierung fast Pflicht.

Dann der Alltag. Grundsteuer (IBI), Hausgeld, Versicherung, Reparaturen und Mietausfälle fressen einen keineswegs geringen Anteil. Eine realistische Rechnung drückt den Monatsgewinn weit unter 4.000 Euro. Und es gibt einen Faktor, der in keiner Tabellenkalkulation auftaucht: die Zeit. Zehn Wohnungen in Problemvierteln zu verwalten ist ein Vollzeitjob. Mieter rufen um drei Uhr nachts an, weil eine Glühbirne kaputt ist, Verträge müssen verlängert werden, Wohnungen stehen zwischen den Mietverhältnissen leer, und illegale Besetzungen können eine Immobilie monatelang blockieren. Die diesen Geschäften zugeschriebene Bruttorendite von 14 % schrumpft auf die Hälfte oder weniger, wenn alle Kosten abgezogen werden.

Das juristische Risiko und der Mietausfall

Die spanische Gesetzgebung schützt Mieter mit einer Robustheit, die so manchen Investor abschreckt. Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs ziehen sich über Monate, manchmal Jahre hinweg, und in dieser Zeit zahlt der Eigentümer weiter Hypothek, Hausgeld und Steuern. Mietausfallversicherungen decken einen Teil ab, aber nicht alles, und die Versicherer werden bei Mieterprofil und Lage der Immobilie immer wählerischer. In heruntergekommenen Vierteln lehnen sie die Police schlicht ab.

Die illegale Besetzung ist ein weiteres Gespenst. Eine leerstehende Wohnung in einem konfliktreichen Viertel ist ein Magnet für Hausbesetzer, und die gerichtliche Rückholung kann über ein Jahr dauern. In dieser Zeit nimmt der Eigentümer nicht nur nichts ein: Er zahlt weiter. Die Kombination aus Zahlungsverzug, Besetzung und Gerichtskosten kann aus einer theoretisch rentablen Investition ein Fass ohne Boden machen.

Die Alternative: weniger Wohnungen, bessere Lagen

Gegen die Strategie, billige Wohnungen zu horten, vertreten manche das Gegenteil: weniger Immobilien kaufen, aber in soliden Lagen. Eine Wohnung für 130.000 Euro in einem normalen Viertel wird für 700 Euro vermietet, und obwohl die prozentuale Rendite niedriger ist, sinkt das Ausfallrisiko drastisch, und der Wiederverkauf ist viel einfacher. Auch die geografische Streuung zählt: Vier Wohnungen in Hospitalet bei Barcelona lassen sich persönlich verwalten und bei Problemen schnell in den Griff bekommen. Zehn in Tarragona, eine Stunde entfernt, vervielfachen die Fahrten und die versteckten Kosten.

Die eigentliche Debatte ist nicht nur eine wirtschaftliche. Sie ist auch eine ethische. Manche halten es für eine Form der Spekulation, heruntergekommene Viertel auszupressen, indem man Bruchbuden zu unverhältnismäßigen Preisen vermietet – das verschärfe das Wohnungsproblem. Andere entgegnen, ohne diese Mietwohnungen hätten viele Familien nirgendwo zu wohnen. Die Spannung zwischen Rendite und sozialer Verantwortung zieht sich durch die ganze Branche.

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Mit diesen Zahlen wirkt das Geschäft mit den zehn Wohnungen für je 50.000 Euro eher wie eine Marketinggeschichte als wie eine nachahmbare Realität. Die Rendite existiert, aber sie ist nicht die angepriesene, und die Risiken sind weit größer, als die Schlagzeile vermuten lässt. Wer 150.000 Euro zu investieren hat, täte gut daran, über dem Glanz der 6.000 Euro im Monat hinauszuschauen. Billiger Beton hat einen Preis, und der wird nicht immer in Euro bezahlt.