Urbanitae, Civislend & Wecity: Crowdfunding-Runden in Minuten ausverkauft

Fünf Millionen in 20 Sekunden: Wenn das Immobilien-Crowdfunding nicht mehr hinterherkommt

Warum werden fünf Millionen Euro in zwanzig Sekunden platziert, obwohl es fast unmöglich ist, sich zu beteiligen? Dies ist die paradoxe Realität der drei bekanntesten spanischen Plattformen für Immobilien-Crowdfunding: Urbanitae, Civislend und Wecity. Nahezu 100 % ihrer Projekte, die jeweils mehrere Millionen umfassen, sind bereits finanziert; was bleibt, sind wenige „in Prüfung“ befindliche Angebote, die ohne Vorwarnung aktiviert werden und schließen, bevor der Anleger das Formular ausgefüllt hat. Die Fähigkeit, Geld einzusammeln, übersteigt bei Weitem die Fähigkeit, lohnende Bauprojekte zu finden.

Was unterscheidet Urbanitae, Civislend und Wecity?

Urbanitae ist die älteste der drei Plattformen und genießt bei erfahrenen Anlegern das größte Vertrauen. Ihr Portfolio mischt Equity-, Kredit- und Mietprojekte, weshalb die Laufzeiten länger sind. Civislend und Wecity konzentrieren sich hauptsächlich auf Kredite mit kürzeren Fälligkeiten. Bei Civislend kauft man keine Anteile: Es handelt sich um reines Crowdlending, man verleiht Geld und erhält Zinsen.

Der Unterschied ist nicht nur kosmetisch. Equity verspricht höhere erwartete Renditen, bindet aber das Kapital länger, während Kredite schneller zurückgezahlt werden, aber weniger Spielraum bieten. Ein Anleger berichtet von einem Portfolio im Wert von 30.000 Euro, verteilt auf verschiedene Projekte, mit dem Ziel, es auf 50.000 Euro zu erweitern. Jeder einzelne Einsatz ist jedoch klein: Er plant beispielsweise, 10.000 Euro auf fünfzehn verschiedene Projekte zu verteilen.

Warum finanzieren sich Entwickler hier statt bei einer Bank?

Weil die Banken ihnen keinen Kredit geben. Nach dem Platzen der Immobilienblase verlangen Institute sehr starke Sicherheiten und betrachten neue Projekte skeptisch: Das Grundstück allein reicht als Garantie nicht aus, und die Entwicklungskosten werden nicht finanziert. Wer bei null anfängt, braucht Startkapital, das nicht von der Bank kommt – hier greifen die Plattformen ein. Hinzu kommen bürokratische Hürden der Behörden, Bodenknappheit und Fachkräftemangel im Bauwesen.

Die Filterkriterien der Plattformen sind anders gelagert: Sie verlangen vom Entwickler eingebrachtes Eigenkapital und eine nachweisbare Erfolgsbilanz und meiden Neulinge. Die Logik ist kalt: Ein einzelner Ausfall mit fremdem Geld kann für die Plattform fatal sein, egal wie viele Risikowarnungen der Anleger unterschreibt. Und eine Tatsache stützt diese Sichtweise: In der Historie dieser Unternehmen gibt es kaum gescheiterte Projekte.

Millionen-Runden, die in Minuten ausverkauft sind

Die Szene wiederholt sich. Eine Emission von 3,6 Millionen Euro, gestartet am Mittag, war gegen 12:12 Uhr vollständig gezeichnet, wobei der Fortschrittsbalken schneller lief als die Seite lud, und Warteschlangen von mehreren Minuten entstanden, nur um Zugang zu erhalten. Ein anderes Mal wurden fünf Millionen in 20 Sekunden platziert. So schnell, dass, wie erzählt wird, die Orders physisch nicht schneller hätten eingehen können.

Operative Details sind wichtig: Es empfiehlt sich, den exakten Investitionsbetrag bereits im Plattform-Wallet bereitzuhalten, denn wer sich Zeit nimmt, um einen anderen Betrag einzugeben, geht leer aus. Ein Anleger räumt ein, dass er nur 65 % des eingelegten Kapitals investiert habe und dass es ganze Monate gab, in denen er an keinem einzigen Projekt teilnehmen konnte.

Unterschätztes Risiko: Illiquidität und Totalverlust

Hier liegt der ernsthafte Einwand. Es gibt keine Möglichkeit, während der Laufzeit über das Geld zu verfügen. Kein Ausstieg, kein Sekundärmarkt, keine Liquidität. Man steckt Kapital hinein, das kurz- und mittelfristig nicht benötigt wird, Punkt. Der zweite Einwand ist die Asymmetrie: Der Gewinn ist auf etwa 10 % begrenzt, während der Verlust bis zu 100 % des Betrages betragen kann. Verteilt man zehn Investitionen und scheitert eine, wird das Gesamtergebnis negativ.

Die Historie erzeugt eine trügerische Sicherheit. Es gibt Beispiele für katastrophale Ausgänge – der Kollaps von Housers ist das meistzitierte Beispiel – und Plattformen mit zweifelhaftem Ruf koexistieren mit seriösen Anbietern. Gegenüber Kritikern, die dies mit klassischen Schneeballsystemen vergleichen, lautet die häufigste Antwort, dass hier reale Immobilien dahinterstehen und der Vermögenswert nicht wertlos ist, im Gegensatz zu Briefmarkensammlungen. Dieser Nuance löst jedoch nicht das Problem der Illiquidität.

Mintos, REITs und AEDAS: Diskutierte Alternativen

Der am häufigsten gezogene Vergleich ist zum Crowdlending. Mintos bietet erwartete Renditen von rund 12 % pro Jahr, wobei der Großteil des Katalogs aus Privat- und Konsumkrediten besteht. Der wiederholte Rat lautet, Kredite einzeln auszuwählen und automatisierten Portfolios zu misstrauen, da diese dazu neigen, sich mit unbeliebten Assets zu füllen. Auch wird gewarnt, dass die großzügigsten Anbieter bei den Zinssätzen oft die unzuverlässigsten sind.

Der andere Weg sind börsennotierte Vehikel. Das dortige Problem ist steuerlicher Natur: Quellensteuerabzug von 30 % und 19 % in Spanien, wobei die spätere Rückerstattung kaum 15 % erreicht, was die Bruttorendite illusorisch macht. Als Kontrast wird eine Dividendenrendite von 12 % mit voller Liquidität für Tagesgeschäfte genannt. Warum riskieren, jahrelang gebunden zu sein, für ein oder zwei Prozentpunkte mehr?

Dennoch übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich, und die Projektpipeline reagiert nicht darauf. Wenn genug Geld vorhanden ist und bereitwillige Entwickler sowie attraktive Renditen existieren, müsste man eigentlich eine Vervielfachung der Projekte sehen. Das passiert nicht. Vielleicht war Finanzierung nie der eigentliche Engpass.