Barcelona: Nur 300 Wohnungen unter 1.200 Euro

Barcelona: Rund hundert Mietwohnungen unter 1.200 Euro

Langzeitmietverträge sind in Barcelona statistisch zur Seltenheit geworden. Vor Septemberbeginn zeigen die großen Immobilienportale nur etwa hundert Wohnungen unterhalb der Marke von 1.200 Euro an, was knapp über dem Durchschnittspreis der im ersten Quartal unterzeichneten Verträge liegt (1.193 Euro). Das spanische Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda) und die Erklärung zum "angespannten Marktgebiet" gelten seit Monaten in Katalonien. Der Effekt auf die Preise ist jedoch bisher nicht dort eingetreten, wo er versprochen wurde.

Wie viele Mietwohnungen unter 1.200 Euro bleiben in Barcelona übrig?

Bei einer Obergrenze von 1.200 Euro finden sich auf dem portal mit dem größten Angebot 361 Wohnungen, was praktisch etwa 300 entspricht, wenn man nur die streng darunter liegenden zählt. Auf Habitaclia sind es 183. Übersetzt bedeutet das: Etwa 7,5 % des gesamten Angebots liegen unter dem durchschnittlichen Vertragspreis. Von diesen Inseraten werden 259 Anzeigen explizit als Saison- oder Monatsmiete gekennzeichnet.

Das wirklich günstige Segment ist noch enger. Nur 3 % der Anzeigen betreffen Wohnungen unter 1.000 Euro, was Mieter zwingt, Einkommen über 3.000 Euro nachzuweisen, um die für die Zahlungsfähigkeit erforderliche Quote zu erfüllen. Selbst bei großzügigeren Budgets bleiben nur 954 Wohnungen unter 1.500 Euro monatlich, ein Fünftel des Gesamtbestands.

Saisonmieten verdrängen das erschwingliche Segment

Zwei von drei Anzeigen in diesem Bereich beziehen sich auf möblierte Wohnungen, die nur für wenige Monate vermietet werden und sich vor allem im Stadtteil Ciutat Vella konzentrieren. Diese Modalität erlaubt freie Marktpreise, da sie vom spanischen Wohnungsgesetz ausgenommen ist. Die Laufzeiten werden präzise angegeben: "von 32 Tagen bis vier Monaten", "maximal 11 Monate" oder "erneuerbare Dreimonatszeiträume". Fast alle Anbieter sind professionelle Verwaltungsunternehmen. Einige fügen Bedingungen hinzu wie "nur für Studenten oder Urlauber" oder verlangen einen Wohnsitz anderswo, um regulatorische Beschränkungen zu umgehen.

Zum Kleingedruckten gehören die üblichen Probleme: Zusätzliche Kosten, die die Monatsrate erhöhen, das Verschweigen des regionalen Preisindexes oder des Vormietpreises sowie Wohnungen ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung, die früher Geschäfte oder Büros waren und ohne Genehmigung umgewandelt wurden, wobei oft noch Mehrwertsteuer auf die Rechnung geschlagen wird.

Warum haben viele Eigentümer ihre Wohnungen vom Markt genommen?

Der Verband der städtischen Immobilieneigentümer in Barcelona räumt ein, dass ihr Vermietungsbestand ausgedünnt ist. Für jede verfügbare Einheit gibt es eine Flut von Anfragen, und die Rotationsrate ist so niedrig wie nie zuvor, begünstigt durch rechtliche Unsicherheit wegen möglicher Gesetzesänderungen. Ein Teil der Kleinvermieter argumentiert, dass ihnen zwar nicht das Geld fehle, aber die Garantien: Das Gesetz schütze sie nicht, wenn der Mieter nicht zahle. Daher kommen Mietausfallversicherungen, Gehaltsnachweise als Sicherheit und strenge Vorauswahl. Laut einem Vermieterbericht kostete ihn ein einzelner säumiger Mieter 7.000 Euro und anderthalb Jahre Verfahrensaufwand.

Die andere Seite der Waage bildet die Nachfrage: Wenn eine Drei-Zimmer-Wohnung unter 1.000 Euro erscheint, reicht die Schlange einmal um den Häuserblock. Es gibt Angebote, die nie auf Portalen landen und über Mundpropaganda oder vertrauenswürdige Agenturen mit Wartelisten vorselektierter Mieter gehandelt werden, oft zu preiskontrollierten Konditionen. Dieses Segment bleibt unsichtbar, weil es sofort absorbiert wird; seine Preise werden erst später erfasst, wenn Kautionen hinterlegt werden.

Senkt das Wohnungsgesetz die Mietpreise?

Am heftigsten diskutiert wird, ob die Grenzen funktioniert haben. Eine Strömung behauptet, dass Preiskontrollen das marginale Angebot eliminieren, den Durchschnittspreis erhöhen und Teile des Marktes in die Schattenwirtschaft treiben; sie verweist darauf, dass solche Mechanismen seit über zweitausend Jahren dokumentiert sind, ohne das gewünschte Ergebnis zu liefern. Die Gegenargumente sind vergleichend: In Städten ohne Preisdeckel wäre der Anstieg noch größer gewesen, und das Grundproblem sei der Mangel an Wohnraum am richtigen Ort, nicht die gesetzliche Obergrenze. Eine dritte Gruppe lenkt den Blick auf etwas anderes: Um Schwarzvermietung zu bekämpfen, brauche es mehr Kontrolleure, nicht weniger Regulierung.

Auch der demografische Druck auf die Nachfrage und die Konzentration der Investitionen auf vier oder fünf Metropolregionen, während große Teile des Landes abgehängt bleiben, spielen eine Rolle. Zudem wird daran erinnert, dass Großvermieter, Banken und REITs (socimis) weiterhin kaum im Fokus stehen.

Was bringt der Herbst?

Im Herbst wird Bewegung erwartet: Eine Arbeitsgruppe soll die Schlupflöcher bei den Saisonmieten schließen, mit Blick auf Tricks, die das Gesetz umgehen. Bleibt das traditionelle Angebot bei rund hundert Wohnungen, verschiebt sich die Debatte von "zu welchem Preis" zu "wer bekommt überhaupt einen Vertrag". Angesichts dieser Lage ist anzunehmen, dass die nächste Zählung noch kürzer ausfällt. Allerdings fehlen seit Monaten die endgültigen Daten zu den tatsächlich vereinbarten Preisen in Barcelona, sodass das Gesamtbild unvollständig bleibt.