PSOE erhöht Steuer auf Ferienwohnungen und Leerstand

Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen steigt auf 21% – Neue Steuer auf Leerstand

Kämpft man gegen den Wohnungsmangel durch höhere Steuern? Die sozialistische Fraktion (PSOE) hat gerade einen Gesetzentwurf eingereicht, der genau das behauptet. Er verfolgt drei Ansätze gleichzeitig: Anhebung der Mehrwertsteuer für Ferienwohnungen auf 21%, stärkere Besteuerung von leerstehendem Wohnraum und Einführung einer neuen staatlichen Abgabe, die den Kauf von Immobilien durch Nicht-EU-Bürger und ausländische Nicht-Residenten unattraktiv machen soll. Dies kündigte Wohnungsbauministerin Isabel Rodríguez auf einer Pressekonferenz an. Begleitet wird dies von einem Anreiz für Vermieter, die Preise senken: Steuerermäßigungen bei der Einkommensteuer (IRPF) auf die Mieteinnahmen, die bis zu 100% betragen können.

Das Kleingedruckte ist noch nicht vollständig ausgearbeitet. Die genaue Ausgestaltung der Grunderwerbsteuer für diese Fälle wird der Staat später festlegen, und der Text muss noch seinen parlamentarischen Weg gehen. Doch die Schlagzeile sorgt bereits für Diskussionen unter Eigentümern, Mietern und Verwaltern – allerdings weniger über technische Details als über die Grundrichtung.

Was enthält der von der PSOE eingebrachte Gesetzentwurf?

Das Kernstück ist die Anhebung der Mehrwertsteuer für Ferienwohnungen auf den allgemeinen Satz. Ziel ist es, dass die Vermietung nach Nächten an Touristen steuerlich nicht mehr so vorteilhaft ist wie die klassische Wohnraumvermietung. Parallel dazu verschärft das Paket die steuerliche Behandlung von leerstehendem Wohnraum, um Eigentümer zur Aktivierung dieser Wohnungen zu bewegen.

Der dritte Pfeiler ist der innovativste: Eine staatliche Abgabe auf den Immobilienkauf durch Nicht-EU-Bürger und ausländische Nicht-Residenten, konzipiert als Abschreckung für Investoren aus diesem Kreis. Der vierte Punkt ist die Ausweitung der Steuerermäßigungen für die Netto-Mieteinnahmen in der Einkommensteuer (IRPF). Diese könnten in Gebieten, die nicht als „angespannt“ erklärt wurden, bis zu 100% erreichen, sofern Vermieter unter dem Referenzpreis des staatlichen Systems für Mietwohnungspreise vermieten.

Warum die Mehrwertsteuer auf touristische Vermietung auf 21% erhöhen?

Die offizielle Begründung ist simpel: Wenn Ferienwohnungen wie jedes andere Geschäft besteuert werden, verlieren sie ihren Status als Steuerschlupfloch. Befürworter argumentieren zudem mit dem begrenzten städtischen Raum: Jede Wohnung, die Touristen dient, steht Bewohnern nicht zur Verfügung.

Der Einwand ist nicht geringfügig. Manche schätzen, dass niemand eine profitable Ferienwohnung aufgibt, um sie langfristig zu vermieten – besonders in einem unsicheren rechtlichen Umfeld. Statt Wohnraum zu mobilisieren, könnte die Steuer einfach die Endpreise pro Nacht erhöhen und die Einnahmen des Staates steigern. Die zentrale Frage, die niemand mit Zahlen beantwortet: Wie viele Wohnungen würden tatsächlich ihre Nutzung ändern?

Besteuerung von Leerstand: Das Kompetenzproblem

Hier zeigt sich das praktische Problem. Viele Zuständigkeiten im Wohnungswesen liegen bei den autonomen Gemeinschaften und Gemeinden. Mehrere Regierungen in Städten mit hohem Preisdruck haben keine Absicht, ihre Teile des Gesetzes umzusetzen. Die Einkommensteuer (IRPF) wird daher zum eigentlichen Hebel des Zentralstaats.

Es lohnt sich, eine oft vergessene Tatsache hervorzuheben: In Spanien besitzen mehr als 90% der Eigentümer nur eine Wohnung und leben darin. Der Begriff des „Großbesitzers“ existiert, deckt aber keineswegs die Mehrheit ab. Regulierungen, die sich auf eine kleine Gruppe konzentrieren, haben vorhersehbare Folgen für alle anderen.

Was gilt als leere Wohnung?

Ohne Definition keine Steuer. Und die Definition ist kein bloßer Formalismus, sondern das Schlachtfeld. Eine Sichtweise besagt, dass eine Wohnung nur dann „genutzt“ wird, wenn man dort lebt; jeder andere Zweck zählt nicht. Ohne klare Festlegung reicht es, zweimal im Jahr vorbeizukommen, um der Steuer zu entgehen. Andere warnen vor irreführenden Labels: Viele leere Objekte sind unbewohnbar oder liegen in Gegenden ohne Nachfrage.

Zwischen diesen Extremen liegt alles Mögliche. Wie viele dieser Wohnungen sind tatsächlich aktivierbar, wie viele sind baufällig, und wie viele dienen als private Ersparnis? Genau das quantifiziert niemand präzise.

Der Präzedenzfall, der die gesamte Debatte prägt

Die Diskussion beginnt nicht bei Null. Nach einem Jahr Mietpreisbremse in sogenannten „angespannten Zonen“ argumentieren Kritiker, dies habe zu weniger Langzeitangeboten und höheren Preisen geführt. Gegner sehen den Rückzug von Wohnungen vom Markt als Reaktion der Eigentümer, nicht als Folge der Maßnahme.

In Katalonien ist das Verbot touristischer Vermietung im Gesetzgebungsverfahren, wartet auf die offizielle Veröffentlichung. Im Diskurs spekuliert man, dass Madrid bald ähnlich handeln könnte. Dieses Szenario rechnen viele Verwalter bereits ein. Bei Ferienwohnungen gibt es endlose Erzählungen: Während einige sie als Arbeitgeber für indirekte Dienstleistungen (Wäschereien, Maler, Reinigungsfirmen) darstellen, betonen andere die Belastung für Hausflure, Aufzüge und das nachbarschaftliche Zusammenleben.

Unterm Strich ist das Paket ein fiskalisches Experiment am Immobilienmarkt. Die Mehrwertsteuer steigt, Käufergruppen werden besteuert, günstige Vermieter belohnt und Nicht-Vermieter bedroht. Wirkt es wie geplant, gibt es mehr bezahlbaren Wohnraum. Scheitert es, bleiben zumindest die Steuereinnahmen – die mobilisieren sich immer.