Mietspiegel: Angebote bis zu 207 % über Obergrenze

Staatlicher Mietindex senkt Preise um bis zu 60 %

Der staatliche Referenz-Mietpreisindex hat die Mieten nicht direkt gesenkt, sondern dokumentiert, wie weit der Markt über dem zulässigen Niveau liegt. Mit durchschnittlichen Abweichungen von 60% in ausgewiesenen "Spannungsgebieten" (Zonas tensionadas) dient die Tabelle des Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana als Grundlage für Preisinterventionen und zeigt die Kluft zwischen Indexwert und tatsächlicher Forderung des Vermieters.

Die veröffentlichten Fallbeispiele wirken drastisch. In der Travessera de les Corts 251, Barcelona, liegt der Index bei 903 bis 1.387 Euro; das Angebot verlangt 2.508 Euro, also 80 % mehr. In der Alcalá 385, Madrid (62 qm), reicht die Spanne von 619 bis 812 Euro, während der Markt 1.290 Euro fordert – eine Abweichung von 58 %. In Valencia kostet eine 92-qm-Wohnung im fünften Stock laut Index 349 bis 536 Euro, doch das Inserat verlangt 1.650 Euro: ein Unterschied von 207%.

Drei Städte, drei Fälle, ein Muster. Die Frage war nicht, wie der Index berechnet wird, sondern wer bereit ist, nur die Hälfte zu verlangen.

Was der Index bewirkt und wie er berechnet wird

In den Diskussionen wurde vorausgesetzt, dass der Index primär auf Quadratmetern und Lage basiert. Der Zustand der Immobilie, ob die Küche von 1975 oder 2021 stammt, oder ob Aufzug vorhanden ist, bleibt unberücksichtigt. Dies führt zu breiten Spannen wie bei der Rambla Catalunya 20 (50 qm), wo eine Simulation monatlich 650 bis 1.050 Euro ergibt. Für Ortskundige wirkt dies unrealistisch.

Nach diesen Regeln liegt die durchschnittliche Abweichung nach unten bei 60 % in den markierten Gebieten. Die praktische Folge ist eine vollständige Entkopplung von offizieller Referenz und Marktpreis: Es geht nicht um 10 % Differenz, sondern darum, dass Vermieter das Doppelte oder Dreifache dessen fordern, was die Tabelle als angemessen ansieht.

Ein oft genannter Punkt: Für Kleinvermieter, die den Großteil des Bestands ausmachen, ist der Index rein informativ. Er verpflichtet sie nicht automatisch zu etwas. Was die Behörden damit tun, steht auf einem anderen Blatt.

Wer muss den Mietpreisindex beachten?

Praktisch gesehen bindet er derzeit kaum jemanden. Die Anwendung hängt davon ab, ob jede autonome Region ihre "Spannungsgebiete" erklärt. Bisher hat nur Katalonien die Aktivierung beantragt, mit rund 150 Gemeinden. Madrid und die meisten anderen Regionen zeigen keine Bereitschaft dazu; in Madrid kündigte die Regionalpräsidentin sogar einen gegenteiligen Kurs an.

Auch die Gesetzesstruktur schafft Unklarheit. Der Fokus liegt auf Großvermietern, private Eigentümer bleiben außen vor. Das erzeugt ein ungleiches Bild: In manchen Stadtteilen gibt es Obergrenzen, im Nachbarviertel nicht. Mieter können vor Vertragsabschluss kaum erkennen, welches Regime gilt.

Kritik kommt auch von Befürwortern der Intervention: Ein Gesetz, das je nach regionaler Regierung willkürlich angewendet wird, nur in bestimmten Orten und nur für bestimmte Eigentümer, bewegt den Gesamtmarkt kaum. Die berechtigte Zweifel ist nicht, ob die Preise hoch waren, sondern ob dieses Instrument stark genug ist, sie zu senken.

Auswege: Zimmervermietung und Saisonmiete

Wenn die Gesamtmiete gedeckelt wird, sucht der Markt Schlupflöcher. Diese heißen: Vermietung nach Zimmern, Vertrag für Vertrag. Damit entfällt die Wohnungs-Obergrenze, und der Endpreis kann sogar höher liegen als zuvor. Analysen bestätigen, dass sich diese Methode verbreitet und das Limit umgeht, ohne gegen den Wortlaut zu verstoßen.

Der zweite Ausweg ist die Saison- und touristische Vermietung. Bei einem Index, der nur die Hälfte des realen Marktpreises abbildet, erwarten Experten, dass viele Langzeitangebote in kürzere, weniger geschützte und profitablere Formate wechseln. Das Ergebnis wäre kontraproduktiv: Weniger Wohnungen für Dauerwohner und höhere Preise für die verbleibenden.

Eine weitere mittelfristige Konsequenz: Wenn die Investition in Mietwohnungen unattraktiv wird, fließt Kapital möglicherweise in spekulative Kaufobjekte zum Weiterverkauf, was die Eigentumspreise zusätzlich treibt. Dies wird als Verschiebung zwischen den Märkten beschrieben.

Kosten, die der Index ignoriert

Eine Berechnung beziffert den tatsächlichen Unterhalt einer Wohnung auf 2 Euro pro Quadratmeter monatlich, gegenüber den 0,5 Euro, die aus der offiziellen Tabelle abgeleitet werden. Bei einer Durchschnittswohnung ist dieser Unterschied erheblich: Er entscheidet, ob eine Immobilie erhalten oder Jahr für Jahr degradiert wird.

Hinzu kommen die Nebenkosten der Gemeinschaft (comunidad). Wie im Thread erwähnt, können diese Kosten gemäß Ley de Arrendamientos Urbanos auf den Mieter umgelegt werden, ohne das Gesetz zu verletzen. Das ermöglicht Rechnungen, die Reinigung, Kameras, Pumpen oder Treppenhausanstrich enthalten. Formal keine Miete, aber faktisch Teil der monatlichen Belastung.

Das Gegenargument: Von diesen Verbesserungen profitiert auch der Bewohner. Bei gedeckelten Preisen ist Wohnen zur Miete günstiger als Kaufen, und die umgelegten Zusatzkosten kompensieren den Mietvorteil nicht vollständig. Beide Seiten haben Argumente, keiner überzeugt den anderen.

Senkt Mietpreisbremse die Immobilienpreise?

Hier herrscht Uneinigkeit, die mechanischer Natur ist. Das häufigste Argument betrifft das Angebot: Wenn Vermieten unrentabel wird, ziehen sich Vermieter zurück, das Angebot sinkt, und die verbleibenden Preise steigen. Logisch wäre daher eine massive Ausweitung des Angebots, was jedoch niemand mit Entscheidungsgewalt plant.

Daraus entsteht die radikalste Forderung: Bodenliberalisierung und Selbstbau oder Genossenschaftsbau. Baukosten werden hier auf etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter (inklusive Luxusausstattung) geschätzt. Das Problem liegt dann nicht beim Baumaterial, sondern bei Bodenpolitik und Genehmigungen.

Gegenüber steht die Feststellung, dass die Preise in ganz Spanien explodiert sind, nicht nur in Innenstädten, und dass freier Markt jahrelang versagt hat. Befürworter sehen den Index als kleineres Übel: Man muss handeln, Missbrauch über ein Jahrzehnt korrigiert sich nicht selbst. Kritiker warnen, dass Kleinvermieter die Last tragen, während große Akteure Wege finden, sie zu umgehen.

Fast alle Positionen treffen sich unbeabsichtigt in einem Punkt: Das Problem ist nicht die falsche Bewertung in einer Tabelle, sondern der Mangel an Wohnungen dort, wo Menschen leben müssen. Kein Index löst das.

Europäisches Vorbild und Ausblick

Während hier diskutiert wird, ob die Obergrenze informativ oder bindend ist, greifen andere Länder durch, wenn Wohnungen leer stehen: In Wallonien (Belgien) ist unbewohnte Immobilie eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern von 500 bis 12.500 Euro. Die Botschaft ist ähnlich, das Instrument anders: Preisfestsetzung allein reicht nicht, leerer Bestand muss aktiviert werden.

Da der Index neu ist und kaum angewendet wird, wäre ein abschließendes Urteil voreilig. Wahrscheinlich ist, dass die Wirkung in aktivierten Gemeinden begrenzt und ungleich verteilt bleibt, während sich andernorts nichts ändert. Sollte er sich verallgemeinern, dürfte der Preisdruck zu weniger Angebot, mehr Zimmervermietung und mehr Saisonmieten führen. Wer glaubt, die Geschichte sei damit beendet, hat noch nie eine Preisliste betrachtet, die niemand akzeptiert.