Mietbetrug verlagert sich auf Zimmer und Saisonmieten

Mietbetrug wandelt sich: von Wohnungen zu Zimmern

Ein hastig verabschiedetes Wohnungsgesetz, dessen Details noch diskutiert werden, hat den Immobilienmarkt zum Nachdenken gebracht. Der häufigste Verdacht ist, dass der Mietbetrug zurückkehrt, nun getarnt als Zimmervermietung oder Saisonmiete. Die Frage ist nicht mehr, ob es Schlupflöcher gibt, sondern wo sie liegen.

Manche sagen es offen: Der einfachste Betrug besteht darin, ein Zimmer statt der gesamten Wohnung zu vermieten. Auf dem Papier unterschreibt der Mieter für ein Zimmer. In der Praxis nutzt er die ganze Wohnung, wenn keine anderen Räume vermietet sind. Hier beginnt das Spiel.

Welche Betrugsformen erwartet man mit dem neuen Wohnungsgesetz?

Die erste ist genau diese: Ersetzung des regulären Mietvertrags durch einen Zimmermietvertrag. Der Vorteil liegt nicht nur in der Umgehung der Mietvorschriften, sondern im Kontrolle. Mit einem Zimmermietvertrag behält der Eigentümer Zugang zu den Gemeinschaftsbereichen und kann jederzeit ins Haus kommen. Wenn der Mieter Probleme macht — Mietschulden, Lärm, Konflikte —, hat der Vermieter ein Druckmittel, das ihm bei einer Vollvermietung fehlt.

Der zweite Weg ist die Saisonmiete. Sie wurde bereits früher mit der Zimmervermietung kombiniert; die genannten Fälle deuten darauf hin, dass der Eigentümer ohne Ankündigung durch die Gemeinschaftsbereiche geht. Da es sich nicht um eine Hauptwohnung handelt, fällt der Mieter unter viele Schutzbestimmungen des Gesetzes nicht. Einige argumentieren, dass dies zu einem zunehmend intransparenten Markt führt.

Das Zimmerpreis-Limit, das das Geschäft verändert

Hier taucht die am häufigsten genannte Paradoxie auf. Wenn der Eigentümer für Zimmer nicht mehr verlangen darf als die maximale Miete für die gesamte Wohnung in einem angespannten Gebiet, kehrt sich der Anreiz um. Früher war es vorteilhaft, die Wohnung auf mehrere Mieter aufzuteilen; jetzt lohnt es sich, sie komplett an eine Familie zu vermieten und nur einen Vertrag zu haben.

Was passiert mit den übrigen? Wenn eine Wohnung nicht mehr fünf Bewohner zulässt, suchen vier andere eine Bleibe. Nach dieser Logik führt dies nicht zu mehr erschwinglichem Angebot, sondern zu Druck auf den restlichen Bestand. Niemand hat bisher veröffentlicht, wie viele Plätze auf diesem Weg verschwinden.

Großer Vermieter: Eine sich verschiebende Schwelle

Die Definition des großen Vermieters schwebt über der gesamten Diskussion. Es wird über 10 oder mehr Wohnungen gesprochen — privat oder gewerblich — und dass die Schwelle in angespannten Gebieten auf 5 sinken kann. Das daraus resultierende Problem ist die Rechtsunsicherheit: Ein Eigentümer mit mehreren Wohnungen weiß nicht, welche Einstufung ihn morgen erwartet.

Wenn die Schwelle je nach Bedarf von 10 auf 5, 2 oder sogar 1 fallen kann, wird die Rentabilitätsberechnung zur Nebensache. Und ohne Berechnung ziehen es viele vor, gar nicht zu vermieten. Dort beginnt der Markt, Produkte stillschweigend zurückzuziehen.

Casa 47: 800 Wohnungen und eine Prognose von 1.500

Dem privaten Pessimismus steht der öffentliche Plan gegenüber. Casa 47 verwaltet 800 Mietwohnungen in ganz Spanien nach einer ersten Ausschreibung für 650 Einheiten, mit der Aussicht, die Zahl auf 1.500 zu verdoppeln. Der Mechanismus umfasst die Übertragung von Immobilien aus dem Staatsvermögen und der Sozialversicherung für bezahlbaren Wohnraum.

Die Zahlen sind dennoch beunruhigend. Der Sprung von 800 auf 1.500 Einheiten in einem Bestand von Millionen Wohnungen ist ein Tropfen auf den heißen Stein. Nach dieser Argumentation lässt sich das Problem in diesem Maßstab nicht lösen, selbst wenn die Einrichtung volle Verfügungsgewalt über die übertragenen Immobilien erhält.

Wo die Analyse ins Stocken gerät

Die Debatte dreht sich um Untervermietung, Meldepflicht und Belegung. Es wird argumentiert, dass ein Teil der WG-Wohnungen von den Mietern selbst verwaltet wird, die Zimmer an andere weitervermieten, ohne dass der Eigentümer davon weiß, und dass manche Gemeinden mehr Personen melden, als die Wohnung zulässt. Andere Stimmen behaupten, dass diese Wohnungen meist spanischen Eigentümern gehören oder Firmen, die wegsehen.

Es kursieren auch radikale Vorschläge: Beschlagnahmung ungenutzter Wohnungen oder Begrenzung der Zuwanderung, zwei Ideen, die die Branchenanalyse kurzfristig als undurchführbar ausschließt. Niemand weiß, wie viele Eigentümer ihre Wohnungen vom Markt nehmen werden, bis die Norm angewandt wird. Diese Zahl fehlt, und sie wird entscheiden, ob der Betrug zunimmt oder einfach zur Norm wird.