Simeone hält 180 Mietwohnungen in Madrid

Simeone verwaltet bereits 180 Wohnungen: Immobilien als sicherer Hafen

Hundertachtzig Apartments. Sieben Gebäude. Und eine Gesellschaft, Carpersim SL, deren Vermögenswerte sich 40 Millionen Euro nähern. Das Immobilienportfolio, das Diego Pablo Simeone und Carla Pereyra in Madrid aufgebaut haben – enthüllt durch einen Bericht im April 2026 – ist keine Laune eines Millionärs: Es ist ein Standbild dessen, was historisch niedrige Zinsen und ein steuerlicher Rahmen, der Wohnraum als beste Altersvorsorge behandelt, seit Jahren belohnen. Der Trainer von Atlético kauft gut gelegene Wohnungen, renoviert sie und vermietet sie an Studenten, Führungskräfte und Touristen mit mittlerem bis hohem Einkommen. Nichts davon ist illegal. Genau dort beginnt die Diskussion.

Was die Bilanzen von Carpersim SL zeigen

Die Zahlen stammen aus den beim Handelsregister hinterlegten Bilanzen. Das Unternehmen weist fast 40 Millionen Euro an Aktiva aus, mit rund 13,8 Millionen Euro als Immobilieninvestitionen verbucht und mehr als 19 Millionen Euro an Sachanlagen. Das Eigenkapital von knapp 20 Millionen Euro wurde vollständig von der Familie eingebracht. Der Betrieb ist professionalisiert: Ein Großteil der Apartments wird über MyLocation vermarktet, eine eigene Vermietungsplattform, die es ermöglicht, das Produkt von Anfang bis Ende zu kontrollieren. Im Jahr 2024 verdreifachte sich der Umsatz – praktisch ausschließlich Mieteinnahmen – gegenüber dem Vorjahr und überstieg 330.000 Euro.

Das Projekt wächst weiter. In Tres Cantos entstehen bereits zwei Gebäude mit 140 Apartments, finanziert durch familiäre Einlagen und Bankkredite. Der Plan, wie Pereyra selbst berichtete, war von Grund auf zu bauen: vom Management weniger Studentenwohnungen zur Steuerung einer Struktur mit 180 Apartments und sieben Gebäuden. Ein Lehrbuch-Plan für den Ruhestand, nur in einem Maßstab, der bereits mit spezialisierten Gruppen konkurriert.

Warum Geld in Wohnungen fließt statt in Industrieimmobilien

Der Vorwurf richtet sich nicht gegen Immobilien im Allgemeinen, sondern gegen die gewählte Anlageklasse. Simeone hätte in Geschäftslokale, Industriehallen, Agrarland, Aktien oder Start-ups investieren können. Er wählte den einzigen Markt, auf dem seine Rendite frontal auf das Grundbedürfnis einer durchschnittlichen Familie trifft: das Dach über dem Kopf. Manche argumentieren, es sei kein Kaprice, sondern Kalkül: Hier arbeitet das Geld mit weniger Schwankungen und besserer steuerlicher Behandlung.

In diesem Punkt zielt die häufigste Kritik nicht auf den Trainer, sondern auf den Rahmen. Solange das Anhäufen von Wohnimmobilien steuerliche und rechtliche Vorteile bietet, wird Kapital tun, was es kann. Das extremste Szenario betrifft die Größenordnung: Wenn nichts eingeschränkt wird, könnte die Konzentration in fünf oder sechs Jahrzehnten die Hälfte des Wohnungsbestands erfassen. Heute machen Großvermieter – mit mehr als zehn Eigentumswohnungen – schätzungsweise 10 % des Mietmarktes aus. Der Prozentsatz ist niedrig, weil das Phänomen jung ist: Vor vier Jahrzehnten existierte das Konzept noch gar nicht.

Reicht mehr Wohnungsbau, um Mieten zu senken?

Hier bricht jeder Konsens zusammen. Für einen Teil der Analyse liegt das Problem im Angebot: Es gibt zu viele Hürden für Bauprojekte und zu wenige Neubauten. Das Gegenargument besagt, dass dieses Angebot nie beim Endkäufer ankommt. Würde morgen die Zahl der Neubauprojekte in Madrid verdreifacht, gäbe es genug Investitionskapital, um sie aufzunehmen, die Preise hoch zu halten und jene auszuschließen, die nur eine einzige Wohnung suchen. Viel zu bauen bedeutet in diesem Szenario nicht billiger, sondern füllt die Portfolios derer, die bereits besitzen.

Dazu kommt die Rechtssicherheit. Da der Weg zur Räumung kompliziert ist, wenn Mieter nicht zahlen, wird ein Teil des Bestands gar nicht erst angeboten. Und dann sind da die Kleingedruckten bei Genehmigungen, Fristen und Baukosten, die niemand bestreitet, aber alle als Bremse nennen.

Wie viel wirft eine Mietwohnung wirklich ab?

Die Rentabilität ist der Datenpunkt, der die Diskussion ordnet. Eine Wohnung für 600.000 Euro, vermietet für 600 Euro monatlich, ergibt eine Bruttorendite von 1 %: Dort steigt niemand ein. Die übliche Rendite bei Wohnmieten liegt laut Branchenberechnungen zwischen 6 % und 7 % brutto. Mit diesen Zahlen ist das Geschäft kein Schnäppchen, sondern eine Maschine, die langsam Cash generiert und viele Managementkopfschmerzen bereitet.

Aber es gibt Ausnahmen, die alles ändern: Kauf in Gebieten, die sich noch nicht neu bewertet haben. Der konkrete Fall, der diskutiert wird – Kaufpreis 75.000 Euro, monatliche Miete 850 Euro, heutiger Verkaufswert 110.000 Euro – ergibt eine Nettorendite von 10 % und 30 % jährlich inklusive Wertsteigerung. Die vollständige Arithmetik, aufgeschlüsselt nach Steuern, Hausgeld und Versicherungen, erklärt, warum institutionelles Geld weiterhin in Wohnraum fließt.

Das Elefantenthema: Nachfrage, Leerstand und Großvermieter

Madrid nimmt seit 2012-2013 etwa 100.000 neue Einwohner pro Jahr auf, so die zitierten Zahlen. Dieser Zustrom belastet einen Bestand, der nicht im gleichen Tempo wächst. Bezüglich der vor fünfzehn Jahren in der Hauptstadt gezählten 300.000 leerstehenden Wohnungen gibt es zwei gegensätzliche Lesarten: dass es sich um unrenovierte Ruinen handelt, deren Sanierung Hunderttausende kostet, oder dass es eine Armee von Eigentümern gab, die lieber verfallen ließen, als zu vermieten. Keine der beiden Thesen wurde mit der von ihren Befürwortern geforderten Schlüssigkeit bewiesen.

Auf dem Tisch liegen jedoch Vorschläge: Begrenzungen der Anzahl der Objekte je nach Eigentümerstatus – national, ausländisch oder Gesellschaft –, Überprüfung von Steuerabschreibungen und Subventionen sowie Steuern, die die Mietrendite reduzieren. Dazu kommen im selben Paket mehr Neubau und dauerhaft preisregulierter sozialer Wohnungsbau. Niemand verspricht, dass dies ausreicht.

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Wie viel davon ist ein Trainer mit Gespür für Immobilien und wie viel ein System, das Wohnraum zum rentabelsten und am wenigsten bestraften Asset macht? Das Erste lässt sich, wenn überhaupt, auf dem Platz lösen. Das Zweite erfordert Gesetzgebung, und bisher hat niemand eine Formel vorgelegt, die Vermieter, Mieter und die Staatskasse gleichermaßen zufriedenstellt.