Spanien: Parlament stoppt Mietvertragsverlängerung

Parlament stoppt Mietverlängerung: Rechtsunsicherheit für Mieter

Ein Vermieter, der seit Jahren eine Wohnung vermietet, ruft seinen Anwalt an, um ein burofax mit einer Mieterhöhung von 300 Euro zu versenden. Wenn der Mieter nicht zahlen kann, muss er raus. Diese Szene ist kein Einzelfall: Sie ist die unmittelbare Reaktion auf die Entscheidung des Congreso de los Fruta (spanisches Parlament), den Gesetzentwurf zur Verlängerung von Mietverträgen abzulehnen, wie aus einem Tweet von Europa Press hervorgeht. Die unbequeme Frage lautet: War die Maßnahme sinnvoll, solange sie galt, oder war sie nur eine legislative Farce?

Was genau im Parlament abgelehnt wurde

Der Congreso hat den Gesetzentwurf zur Verlängerung von Mietverträgen abgelehnt. Der Ausgangspunkt des ganzen Durcheinanders ist ein Real Decreto (Königliches Dekret), das nach verschiedenen Analysen nur einen Monat lang in Kraft war. Eine These besagt, dass 99 % der Betroffenen die Maßnahme bereits vor der Aufhebung genutzt hatten, sodass der Schaden minimal wäre. Die gegenteilige These ist härter: Nur wer einen Vertrag hatte, der genau während dieses Monats auslief, war geschützt. Für alle anderen war es wertlos.

Die juristische Diskussion ist nicht trivial. Ein Real Decreto, das verabschiedet und dann gekippt wird, erzeugt laut Kritikern erhebliche Rechtsunsicherheit. Die naheliegende Alternative: Wenn die Regierung das Gesetz ändern will, soll sie ein Gesetzesprojekt einreichen und im Parlament debattieren. So werden Gesetze gemacht. Der Abkürzungsweg über Dekrete, so argumentieren Kritiker, sei Pfusch, der vor Gericht landet.

Das Burofax: Ist es überhaupt wirksam?

Hier beginnt der Streit. Ein Mieter kann ein burofax senden und sich auf ein Gesetz berufen, das nicht mehr in Kraft ist. Ist das gültig? Kurze Antwort: Es hängt vom Richter ab. Lange Antwort: Kaum jemand will das riskieren. Kein normaler Familienvater geht wegen dieses Themas vor Gericht, und jene, die es tun, haben laut Debatte keine Skrupel, sich illegal in fremdem Eigentum aufzuhalten.

Der Schlüssel liegt im Zeitpunkt des Vertragsablaufs. Man kann sich nicht auf eine Maßnahme berufen, bevor der Vertrag ausläuft. Wenn er während der Gültigkeit des Dekrets ablief, ist man geschützt. Wenn er danach ausläuft, nicht. Hier greift die richterliche Auslegung: Muss das Dekret sowohl zum Zeitpunkt des Antrags als auch zum Zeitpunkt des Ablaufs in Kraft sein? Die Logik sagt ja, aber Logik und Gerichte gehen nicht immer Hand in Hand.

Wucher-Klauseln und Strafen, die Richter nicht mindern können

Die andere Front ist vertraglich. Es gibt Mietverträge mit Strafzahlungen von zwei- bis dreifachen Tagesmieten, gekennzeichnet als „nicht milderbar“. Dieses Label ist entscheidend: Es verhindert, dass ein Richter die Strafe reduziert. Nach der Rechtsprechung des Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) in einem Urteil von 2016 kann ein Richter die Strafe bei vollständiger Nichterfüllung – wenn der Mieter nicht pünktlich auszieht – nicht basierend auf Artikel 1154 des Zivilgesetzbuches mindern. Eine Milderung ist nur möglich, wenn der Mieter teilweise erfüllt hat.

Übersetzt: Wer bleibt, zahlt. Und zwar so viel, wie im Vertrag steht. In diesem Szenario hat der Mieter das kürzere Ende am Strick. Das behaupten Kenner der Rechtsprechung und fürchten Mieter.

Wer sind die Vermieter? Marktzahlen

Hier kommt die verwirrende Zahl. Laut Daten des Ministerio de Vivienda (Ministerium für Wohnraum) von September 2024 verteilt sich die Eigentümerschaft wie folgt: 15 % sind Heuschrecken-Fonds und Unternehmen; 42 % sind Rentiers mit mehreren Vermietungen (davon haben 33 % zwischen 3 und 5 Wohnungen, 8 % zwischen 6 und 10, und 1 % mehr als 10); weitere 42 % sind Privatpersonen mit einer oder zwei Wohnungen. Das bedeutet, fast 60 % der Mietobjekte liegen in Händen von Akteuren, die im Mietgeschäft tätig sind.

Die Interpretation dieser Zahlen ist das Schlachtfeld. Manche argumentieren, mit 60 % eines Marktes dominiert man nichts, weil die restlichen 40 % unabhängiger Anbieter Preisbildung verhindern. Andere entgegnen, dass 62 % der Mietwohnungen in Händen von Eigentümern mit fünf oder weniger Wohnungen liegen, was die Erzählung von Konzentration widerlegt. Die Definition von „gran tenedor“ (Großvermieter) variiert je nach Zone: In nicht angespannten Märkten gilt man bis zu 10 Wohnungen als Kleinvermieter; in angespannten Märkten sinkt die Schwelle auf 5, damit die Erzählung passt.

Die Lösung, die niemand hören will: Weniger Nachfrage

Die einzige reale Lösung, so eine Analyse, ist die Senkung der Nachfrage. Und hier ist der Elefant im Raum: Regierungen, die sagen, Wohnraum sei ein Recht, gleichzeitig bebaubare Flächen einschränken und Steuern darauf erheben. Zwischen Steuern und Bodenpreisen fließen schätzungsweise die Hälfte des Preises für Neubauten ab. Die realen Machtstrukturen der Länder, so das Argument, nehmen proportional zum Immobilienpreis Steuern ein und besitzen Immobilien, weshalb sie niemals einen Preisverfall zulassen werden.

Das Ergebnis ist sichtbar: Es gibt kaum Mietwohnungen, die wenigen sind teuer und Gold wert. Legislative Erfindungen sind besser mit Vorsicht zu genießen. Und bei Zweifeln lieber 100 Euro für einen Anwalt zahlen, als auf diverse Foren vertrauen.

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Bleibt die unbeantwortete Frage: Wenn das Dekret nur einen Monat galt und nur die schützte, deren Verträge in diesem Monat ausliefen, warum wurde es ins Parlament gebracht? Die zynischste und am häufigsten wiederholte Antwort: Um Lärm in den Zeitungen zu machen und Nachfolger in Schwierigkeiten zu bringen. Ein Teilnehmer der Debatte behauptet, dass unter den Familien der 350 Abgeordneten wahrscheinlich rund 10.000 Wohneinheiten in Besitz sind, fast alle davon vermietet. Selbst jene, die den Vorschlag machten, wollten nicht, dass er Erfolg hatte.