Mietpreise in Barcelona erreichen Rekordwert von 1.123 Euro

Miete in Barcelona: 1.123 Euro und weniger Verträge

Der durchschnittliche Mietpreis in Barcelona schloss das zweite Quartal bei 1.123,5 Euro pro Monat ab. Dies sind etwa 3 Punkte mehr als im Vorquartal und ein Anstieg von 12,7 % gegenüber dem Vorjahr, ein absoluter Rekordwert. Dieser Wert ist kein isolierter Spitzenwert: Bereits das erste Quartal verzeichnete 1.087 Euro und 2022 endete bei 1.026 Euro. In nur sechs Monaten sind die monatlichen Kosten für die Mieter in Barcelona um fast 100 Euro gestiegen.

Das Paradoxon besteht darin, dass dieser Rekordpreis mit weniger unterzeichneten Verträgen einhergeht. Der Markt schrumpft bei der Anzahl der Transaktionen, während die Beträge steigen – eine Kombination, die oft auf ein zurückgezogenes Angebot, eine konzentrierte Nachfrage auf die verbleibenden Kapazitäten und eine an die Grenze getriebene Zahlungsfähigkeit hindeutet. Der niedrigste Stand des letzten Jahrzehnts lag bei 681 Euro im Jahr 2013.

Von 1.026 auf 1.123 Euro in sechs Monaten

Die Preissequenz erzählt die Geschichte des Ungleichgewichts. 2022 schloss mit einem Durchschnitt von 1.026 Euro. Das erste Quartal dieses Jahres sprang bereits auf 1.087 Euro, und das zweite auf 1.123,5 Euro. Jede Stufe lässt eine Gruppe von Mietern zurück, die die nächste nicht mehr bezahlen kann. Wenn die Durchschnittsmiete einer Stadt den Mindestlohn übersteigt, selektiert der Markt nicht mehr nach Bedarf, sondern nach Gehalt.

Es gibt Stimmen, die behaupten, dass Wohnraum heute das Problem Nummer eins des Landes sei, noch vor jeder anderen Dringlichkeit. Die Zahlen aus Barcelona widersprechen dem nicht: Es ist der Kostenfaktor, der im Haushalt am schnellsten wächst und den man nicht aufschieben kann, denn Schlafen ist keine Option.

Warum steigen die Mieten, wenn weniger Verträge geschlossen werden?

Weil der Preis nicht durch das Volumen der Transaktionen bestimmt wird, sondern durch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Da der Euribor (der Referenzzinssatz) auf hohem Niveau liegt, bleiben mehr Menschen vom Kauf ausgeschlossen und drängen in den Mietmarkt. Diese zusätzliche Nachfrage setzt einen Wohnbestand unter Druck, der nicht im gleichen Tempo wächst. Das Ergebnis ist sichtbar: weniger Verträge, aber teurer.

Hinzu kommt der Effekt regulatorischer Eingriffe. Die Ley de Vivienda (das spanische Wohnungsgesetz) und die Ankündigung von „zonas tensionadas“ (preisregulierten Gebieten) sind in Erscheinung getreten, noch bevor sie voll wirksam werden. Teile des Marktes haben reagiert, indem sie Angebote zurückgezogen oder in Verkauf umgewandelt haben. Das Gesetz entfaltet seine Wirkung noch nicht voll, beeinflusst aber bereits die Erwartungen. Und in einem illiquiden Markt bewegen Erwartungen die Preise.

Das Geschäft mit der Zimmervermietung

In Barcelona hat sich ein Modell normalisiert, das früher marginal war: Vermieter, die Wohnungen nach Zimmern vermieten, und Mieter, die wiederum ein oder zwei Zimmer untervermieten, um die Miete zu decken. Es ist eine rationale Antwort auf einen irrationalen Preis und verschiebt die Last auf diejenigen, die die geringsten Spielräume haben. Die Wohnung ist kein Zuhause mehr, sondern eine Wirtschaftseinheit mit Gemeinschaftsküche.

Die vollständige Berechnung der Kosten für ein Zimmer in einer WG, inklusive Nebenkosten und Gebühren, ergibt eine Differenz, die selbst Kenner des Marktes überrascht. Die soziale Folge ist bekannt: Mitbewohner, die man sich nicht aussuchen kann, Nachbarn, die jedes Semester wechseln, und ein Erwachsenenleben, das aufgrund fehlender eigener Mietverträge aufgeschoben wird.

Die Arbeitsmobilität stockt

Unbezahlbare Mieten verdrängen nicht nur Menschen von außen: sie untergraben die Arbeitsmobilität. Wenn die Annahme eines Jobs in Barcelona oder auf den Balearen bedeutet, jeden Monat Geld zu verlieren, bleibt der Arbeitnehmer in seiner Heimatstadt. Dieses Phänomen ist bereits bei der geringsten Binnenmobilität der letzten Jahre zu beobachten. Wohnraum ist von einem Kostenfaktor zu einem Veto geworden.

Der Effekt verstärkt sich selbst. Weniger Arbeitnehmer, die bereit sind, umzuziehen, bedeutet weniger Wettbewerb um Stellen in teuren Gebieten, größere Schwierigkeiten bei der Stellenbesetzung und eine beeinträchtigte Produktivität. Wohnraum ist kein Sektor: er ist die stille Infrastruktur für alles andere.

Was ist mit dem Angebot und dem Bauwesen passiert?

Die kurze Antwort: Es wird nicht in dem Tempo gebaut, wie es die Nachfrage erfordert. Jedes Jahr kommen mehr Haushalte auf den Markt als neue Wohnungen geschaffen werden – durch Auszug aus dem Elternhaus, Scheidungen, Studenten und umgezogene Arbeitskräfte. Die Rechnung geht nicht auf. Und in den Gebieten, in denen jeder leben möchte, ist Bauland knapp, was sich im Preis widerspiegelt.

Es gibt diejenigen, die behaupten, dass die Liberalisierung von Bauland und die Beschleunigung von Lizenzen den Mangel lösen würden, und diejenigen, die antworten, dass das Problem beim Einkommen liegt, nicht beim Stein. In der Mitte steht die Evidenz aus Barcelona: eine Stadt mit wenig Land, viel Tourismus und einem alternden Wohnungsbestand. Keines der beiden Rezepte wurde gründlich getestet, und die Preise steigen weiter, während darüber debattiert wird, welches das richtige ist.

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Unter diesen Umständen ist es vernünftig zu erwarten, dass die Mietlage in Barcelona angespannt bleibt, solange sich der Trend beim Angebot nicht ändert. Wenn das Gesetz angewendet wird und die Preise bremst, wird man es in den nächsten Quartalen sehen; wenn es das Angebot weiter verknappt, wird der Rekord von 1.123,5 Euro wie ein Schnäppchen erscheinen.