Katalonien begrenzt Ferienvermietung: 46 % der Betten gefährdet

Katalonien greift in die Ferienvermietung ein: 46 % der Betten gefährdet

Was passiert, wenn eine Verwaltung beschließt, ins Geschäft mit den Ferienwohnungen einzugreifen? Die betroffene Branche schlägt Alarm, noch bevor die erste Sanktion verhängt wird. In Katalonien hat die Regionalregierung (Generalitat) 140 Gemeinden zu „spannungsbeladenen Gebieten“ erklärt und angekündigt, die Mietpreise zu deckeln, einschließlich der Saisonmieten. Der Branchenverband Federatur, der rund 550 Unternehmen vertritt, die Ferienwohnungen besitzen, warnte, dass eine Änderung der Vorschriften bis zu 46 % der touristischen Betten gefährden würde. Diese Warnung ist kein Zufall: Sie folgt auf das Wohnungsgesetz, das die Tür für die Regulierung zeitweiliger Mieten öffnete, sowie auf die Ankündigung Andalusiens, dass Besitzer von mehr als zwei Ferienobjekten pro Provinz sich als Selbstständige oder Unternehmer registrieren müssen.

Die Abfolge ist leicht nachvollziehbar. Zuerst wurde das Wohnungsgesetz verabschiedet, inklusive seiner fünften Zusatzbestimmung und der Einrichtung einer Arbeitsgruppe zur Regelung von Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnen. Dann folgten die Erklärungen der Spannungsgebiete. Später die Ankündigung, dass Katalonien auch Saisonmieten begrenzen werde. Und schließlich die Beschwerde der Branche. Das Muster wiederholt sich in jedem Territorium: Norm, Reaktion und Warnung vor dem Zusammenbruch des Geschäftsmodells.

Was sagt das Wohnungsgesetz zur zeitweiligen Vermietung?

Das Gesetz verbot die touristische Vermietung nicht, öffnete aber die Tür zu ihrer Regulierung. Die fünfte Zusatzbestimmung sah die Einrichtung einer Arbeitsgruppe vor, um Mietverträge für Nicht-Wohnnutzung zu ordnen. Der Gesetzgeber legte damit den Grundstein dafür, dass die Saisonvermietung nicht länger im rechtsfreien Raum stattfindet. Von dort aus konnte jede Region handeln.

Katalonien tat genau das. Die Regionalregierung erklärte 140 Gemeinden zu spannungsbeladenen Gebieten und kündigte Preisdeckelungen an. Die Generalitat fügte hinzu, dass neue Vorschriften für Saisonmieten im Herbst vorliegen würden. Das erklärte Ziel war sicherzustellen, dass die Preisregulierung nicht über Kurzzeitmietverträge umgangen wird.

Die Branche konterte mit einer Zahl: Bis zu 46 % der touristischen Betten wären gefährdet, wenn die Vorschriften geändert würden. Federatur bat die katalanischen Verwaltungen um „Dialog“. Der Verband argumentiert, dass das Wohnungsproblem nicht ihr Problem sei und strengere Regulierungen sie vom Markt ausschließen würden.

Andalusien zieht nach: Gewerbeanmeldung für Besitzer von mehr als zwei Wohnungen

Andalusien kündigte an, dass es von Besitzern von mehr als zwei Ferienobjekten pro Provinz verlangt, sich als Selbstständige oder Unternehmer zu registrieren. Laut dem vorgeschlagenen Ansatz stützt sich diese Maßnahme auf den Rahmen des Wohnungsgesetzes, ähnlich wie in Katalonien. Es ist kein Verbot, aber es verändert die Natur des Geschäfts: vom gelegentlichen Vermieter zur angemeldeten wirtschaftlichen Tätigkeit.

Der Schritt Andalusiens bestätigt, dass die Regulierung der Ferienvermietung keine katalanische Ausnahme mehr ist. Sie breitet sich in Territorien aus, die von verschiedenen Parteien regiert werden. Die Übereinstimmung ist auffällig: Verwaltungen unterschiedlicher politischer Couleur wenden dieselbe Rezeptur an. Der Apartment-Tourismus beginnt, seinen politischen Schutzraum zu verlieren.

Warum behauptet die Branche, das Wohnungsproblem sei nicht ihres?

Der Verband der Ferienwohnungsanbieter distanziert sich vom Wohnungsproblem. Ihr Argument lautet, dass sie nicht mit dem Wohnraummietmarkt konkurrieren, sondern mit Hotels. Federatur warnt, dass neue Regelungen fast die Hälfte des Angebots gefährden würden. Man fordert Dialog vor der Verabschiedung.

Das Gegenargument, das kursiert, ist anders: Wenn eine Wohnung für 100 Euro pro Nacht vermietet werden kann, hat der Eigentümer, der zwischen Wohnraum- und Feriennutzung schwankt, einen klaren Anreiz. Der Preis der Saisonmiete setzt eine Untergrenze für den Rest. Es muss nicht dieselbe Wohnung in beiden Märkten sein: Es reicht, wenn der Eigentümer vergleicht.

Einige vertreten die Ansicht, dass kleine Anbieter von Ferienwohnungen verschwinden werden und sich das Geschäft bei großen Unternehmen oder Zusammenschlüssen kleiner Eigentümer zu Mikrofirmen konzentriert. Dieser Lesart zufolge war der Trend bereits in Barcelona sichtbar, wo ganze Gebäude für Ferienwohnungen renoviert werden. Die Regulierung würde das Geschäft nicht eliminieren, sondern neu ordnen.

Der Kampf um Zimmervermietung und leerstehende Wohnungen

Die Debatte beschränkt sich nicht auf komplette Ferienwohnungen. Sie erfasst auch die Zimmervermietung und geschlossene Wohnungen. Im ersten Fall stellt sich die Frage, ob die Preisregulierung auch diese Modalität abdecken wird. Im zweiten Fall kommt der Druck über Steuern: In Barcelona und Katalonien wurde über Zuschläge zur Grundsteuer (IBI) von bis zu 150 % für leerstehende Wohnungen gesprochen.

Das Wohnungsgesetz fügte zudem eine weniger beachtete Bestimmung hinzu: Das Verbot, Miete bar zu zahlen, es sei denn, man besitzt kein Bankkonto. Diese Maßnahme zielt auf die Nachvollziehbarkeit von Zahlungen und die Schattenwirtschaft im Mietbereich ab. Für Eigentümer, die bar abrechneten, schrumpft der Spielraum.

Das Gesamtbild zeichnet ein Szenario, in dem das Vermieten in jeder Form kein intransparenter Bereich mehr ist. Das Gesetz verbietet das Vermieten nicht. Es verbietet das Vermieten ohne Spuren zu hinterlassen.

Was bedeutet die mögliche Aufhebung des Wohnungsgesetzes?

Die mögliche Aufhebung des Wohnungsgesetzes nach den Wahlen am 23. Juli wurde als Risiko für europäische Fonds angeführt. Eine Aufhebung könnte als Rücknahme einer Norm gewertet werden, die einem Meilenstein des Wiederaufbauplanes dient. Es ist also nicht nur eine innenpolitische Frage: Es gibt Verpflichtungen gegenüber Brüssel.

Dieses Detail erklärt, warum das Gesetz nicht aufgehoben wurde. Eine Änderung einer Norm, die Teil eines EU-verpflichtenden Plans ist, hat Kosten. Der politische Handlungsspielraum engt sich ein. Währenddessen bewegen sich die Regionen weiter: Katalonien, Andalusien und andere schließen sich an.

Die schwebende Frage ist, welcher Ausweg Eigentümern bleibt, die ihre Wohnung touristisch nutzen wollen. Angesichts der jüngsten Entwicklungen ist die Antwort immer unklarer. Die Ferienwohnung als Zufluchtsort für Vermieter findet immer mehr geschlossene Türen vor offenen.

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Angesichts dieser Lage müssen jene, die eine Strandwohnung zum reinen Nachtverleih kauften, rechnen. Und mit dem Gesetz im Hintergrund sehen die Zahlen nicht mehr so rosig aus wie im Prospekt.