Mietpreisbremse in Katalonien: 17% weniger Verträge

Katalonien deckelt Mieten und verliert 17,2% der Verträge

Die Regulierung der Mietpreise in Katalonien wirkt genau so, wie es das Papier versprach – und im Widerspruch zu dem, was Wohnungssuchende brauchen. Die Mieten sinken. Aber auch die Anzahl der Verträge: ein Rückgang von 17,2% in Gemeinden mit Preisdeckel, gegenüber einem Anstieg von 1,6% in unregulierten Gebieten. Dies sind die Zahlen für das zweite Quartal – April, Mai und Juni –, den ersten vollständigen Zeitraum seit Inkrafttreten der Maßnahme im März. Wo eine Obergrenze gesetzt wird, verschwindet der Markt.

Was die Daten des zweiten Quartals zeigen

Der Vergleich ist entscheidend. In regulierten Gebieten fiel die Zahl der unterzeichneten Verträge im Vergleich zum Vorquartal um 17,2%; in nicht regulierten stieg sie um 1,6%. Gleiches Land, gleiches Quartal, zwei gegensätzliche Verhaltensweisen je nach Stand im Amtsblatt (BOE). Die offizielle Darstellung verkauft den Mietsrückgang als Erfolg der Regelung und ignoriert den Rest: weniger Angebot, weniger Unterschriften, weniger Wohnungen im Schaufenster.

Manche argumentieren, der Rückgang spiegele nur den Abzug teurerer Wohnungen wider. Wenn die Obergrenze bei 800 Euro liegt, fällt die 900-Euro-Wohnung aus dem Angebot. Logisch. Aber die 600-Euro-Wohnung verschwindet nicht einfach: Sie wird neu positioniert, verkauft oder auf Kurzzeitmiete umgestellt. Das Nettoergebnis ist kein billigerer Markt. Es ist ein kleinerer Markt.

Warum Preiskontrollen das Angebot reduzieren

Wenn der Höchstpreis unter dem liegt, was der Eigentümer als akzeptabel ansieht, gibt es drei Auswege: nicht vermieten, illegal vermieten oder über andere Kanäle vermieten. Alle drei kürzen das legale Angebot. Bei höherer Nachfrage als Angebot schrauben Vermieter die Anforderungen hoch: höhere Gehaltsnachweise, mehr Bürgschaften, keine Haustiere. Die Warteschlange wird länger.

Die derzeit kursierende Rechnung ist sprechend. Eine regulierte Wohnung kann 300 Bewerbungen erhalten. Bei diesem Verhältnis muss der Eigentümer nichts senken; er muss auswählen. Und er wird den solventesten Mieter wählen. Wer früher das 600-Euro-Zimmer bezahlen konnte, konkurriert nun mit jemandem, der 800 Euro zahlt und einen unbefristeten Vertrag hat. Die Regel schützt nicht den einkommensschwächsten Mieter: Sie drängt ihn aus der Schlange.

Der Preis sinkt nicht immer: Der Fall Barcelona

Die aggregierten Daten sind nicht einheitlich. In der Stadt Barcelona boten Immobilienportale Ende 2022 etwa 5.000 Wohnungen für über 24 Euro pro Quadratmeter monatlich an. Nach Inkrafttreten lag der Durchschnittspreis über 27 Euro und das Angebot schrumpfte. Die Erklärung einer angespannten Zone aktiviert die Preisgrenzen, aber langfristige Mietverträge verdampfen zuerst. Für ganz Katalonien ist der Durchschnitt laut denselben Quellen nicht gesunken.

Berlin hat diesen Test bereits gemacht

Es ist nicht die erste Stadt, die Mieten deckelt. Wie mehrere Teilnehmer erinnern, fror Berlin die Mieten ein – und behaupten –, das Ergebnis war dasselbe: weniger Angebot, mehr Knappheit, mehr Konkurrenz unter Mietern. Die Diskussion war nie, ob Preiskontrollen die Preise senken. Sondern zu welchem Preis sie sie senken.

Mehr bauen oder Bestehendes verteilen

Die zugrunde liegende Diagnose spaltet jeden, der auf den Markt blickt. Einige verteidigen, dass es ein Mengenproblem sei: Es fehlen Wohnungen und es gibt zu viele Hürden für deren Bau, und solange das Angebot nicht wächst, wird kein Deckel etwas richten. Andere antworten, dass der bestehende Bestand ausreichen würde, wenn er nicht in Händen von Eigentümern läge, die ihn vom Markt nehmen oder profitabler nutzen. Beide Strömungen treffen sich an einem Punkt: Die Nachfrage sinkt nicht.

Dazwischen taucht ein unbequemer Fakt auf. Das erste Wohnraumgesetz (Ley de Vivienda) gilt in ganz Spanien; es sind die autonomen Gemeinschaften, die angespannte Zonen erklären und Grenzen aktivieren. Das legt den Ball in die Dächer der Regionen und macht jedes Quartal zu einem anderen Labortest.

Das nächste Ziel: Kurzzeitmieten

Wer die Miete im Hauptmietvertrag nicht erhöhen kann, hat eine andere Tür: Saisonmieten, Zimmervermietung oder Verkauf. Das Wohnungsministerium hat ein Sanktionssystem und Inspektionsbefugnisse gegen Betrug bei temporären Vermietungen angekündigt. Die Regierung hat die Regulierung von Saisonmieten und Unterkünften zur öffentlichen Anhörung gestellt, mit Frist für Stellungnahmen bis zum 8. Oktober. Isabel Rodríguez hat versichert, dass dieses Jahr das Dekret zur Regulierung der Saisonmieten verabschiedet wird. Die Generalitat und die Zentralregierung haben zudem einen Gipfel abgehalten, um dies voranzutreiben.

Der Zeitplan dehnt sich jedoch: Verzögerungen beim Gesetz für Saisonmieten bedeuten, dass die Durchführungsbestimmungen erst in der zweiten Jahreshälfte 2025 bereitstehen könnten. Unterdessen hat der Eigentümer, der die Wohnung aus dem legalen Kreislauf zieht, alle Zeit der Welt.

Gerichte, Grundsteuer und Druck auf Eigentümer

Der Druck kommt nicht nur per Dekret. Berichten zufolge hat der Oberste Gerichtshof das Verbot von Ferienwohnungen durch Beschluss der Hausgemeinschaft bestätigt und gegen Betrug bei zeitweiligen Vermietungen sowie gegen die Überwälzung der Versicherung auf Mieter entschieden. Manche erwarten zudem einen Zuschlag von 150% auf die Grundsteuer (IBI) für leerstehende Wohnungen. Der Markt wird von beiden Seiten komprimiert: weniger Spielraum zum Vermieten und höhere Kosten fürs Nichtherausgeben.

Mit diesen Zutaten ist zu erwarten, dass die nächste Regelung für Saisonmieten weitere Verträge kürzt und Teile des Marktes vom Radar nimmt. Es wird nicht das letzte Mal sein, dass eine Preisobergrenze als Erfolg präsentiert wird. Die Frage, und sie ist groß, ist, ob auf dem Weg jemand ohne Wohnung zurückbleibt.