Kaufpreise steigen durch neue Mietgesetze

Mietpreisregulierung treibt Kaufpreise in die Höhe

Je stärker die Mieten reguliert werden, desto teurer wird der Kauf einer Wohnung. Dies ist kein Wortspiel, sondern die Kausalkette, die von den Analysen dominiert wird, die die Diskussion um das neue Gesetzespaket zu Mietverträgen prägen. Mit dem bereits geltenden Wohnraumgesetz (Ley de Vivienda) und einem zweiten Dekret, das noch zur Abstimmung steht, lautet die am häufigsten vertretene These, dass sich der Mietmarkt verkleinert, während die Nachfrage weiter wächst. Die zitierten Berechnungen weisen alle in diese Richtung.

Unbefristete Mietverträge und Angst vor faktischer Enteignung

Jede neue Regulierung drängt Wohnungen aus dem Markt. Dies ist die Warnung, die am häufigsten wiederholt wird. Wenn der unbefristete Charakter von Mietverträgen beschlossen wird, argumentiert eine Strömung der Analyse, bedeutet es, eine Wohnung zu vermieten, sie praktisch zu verschenken: Wenn der Preis nicht frei festgelegt, die Wohnung nicht zurückgefordert und Mieter nicht schnell gekündigt werden können, entscheiden sich private Eigentümer für den Verkauf oder lassen die Wohnung leer stehen. Manche gehen weiter und beschreiben die Maßnahme als faktische Enteignung: Der Staat würde die Nutzung der Immobilie gegen eine lebenslange Rente behalten, die er zudem selbst festlegt. Die Rolle des kleinen Vermieters sei gezählt, so die Argumentation; das Geschäft bleibe bei Großbesitzern mit eigenen Anwälten.

Daraus ergibt sich das zentrale Paradoxon. Wer nicht vermieten kann, muss verkaufen. Das heißt, dieselbe Maßnahme, die die Mietpreise eindämmen soll, würde mehr Haushalte auf den Kaufmarkt drängen, genau dort, wo das Angebot bereits knapp ist. Mehr Menschen konkurrieren um dasselbe Gut: Wenn sich die Prognose bestätigt, führt dies zu weiter steigenden Preisen für Eigentumswohnungen.

Warum fehlt Wohnraum in Spanien?

Das Angebotsdefizit ist die Wurzel des Problems, auf die mehrere Teilnehmer hinweisen. Nach den im Diskurs verwendeten Berechnungen entstehen jährlich etwa 200.000 neue Haushalte, aber es werden nur zwischen 80.000 und 100.000 Wohnungen gebaut. Die Lücke ist chronisch, und das Angebot deckt die Nachfrage nicht. Hinzu kommt die Zuwanderung: Es wird geschätzt, dass jährlich mehr als eine halbe Million Menschen einwandern, konzentriert auf Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia und die Inselgruppen. Die Nachfrage ballt sich dort, wo Boden bereits teuer ist, und es wird bereits über eine Bevölkerung gesprochen, die sich 54 Millionen Einwohnern nähern könnte.

Eine weitere kursierende Zahl: Mindestens 500.000 Bauarbeiter wären nötig, um das gesamte Angebot zu schaffen, das die Nachfrage erfordert. Eine Armee von Arbeitskräften, die ihrerseits auch Wohnraum benötigen. Ein scheinbar unlösbares Dilemma.

Grundstücksknappheit als Ursache

Vor dem Stein steht das Land. Ein Teil der Analyse weist auf die Umwidmung von Bauland als eigentlichen Auslöser der Verteuerung hin. Ein Teilnehmer berichtet, Grundstücke seien im Moment der Baugenehmigung durch das Rathaus von 5.000 auf 300.000 Euro gestiegen. Das Rathaus sei das erste Glied der Kette und am anfälligsten für Korruption, so das Argument.

Die Lösung, die von anderer Seite vorgeschlagen wird, ist geförderter Wohnungsbau. VPO (Vivienda de Protección Oficial) zu bauen, behauptet diese Strömung, sei der einzige Hebel, um Spekulation zu unterbinden, anstatt den Markt mit Dekreten zu ersticken. Das Problem, so wird mit Unterton angemerkt, sei, dass die öffentliche Wohnungspolitik seit Jahren nicht auf der Agenda stehe.

Drei Szenarien für denselben Markt

Während einige Preiserhöhungen erwarten, zeichnen andere unterschiedliche Szenarien. Manche glauben, dass die Verkaufspreise fallen werden, weil Eigentümer, die vermieten wollten, zum Verkauf wechseln und das Angebot erhöhen. Andere vertreten genau das Gegenteil: Bei ersticktem Mietmarkt würden kaum noch Wohnungen verfügbar sein und die Mieten explodieren. Der Konsens, falls er existiert, ist minimal.

Im Hintergrund schwelt eine ältere Debatte: die ums Geld. Bei einer Währung, die an Wert verliert, und fehlenden alternativen Anlagemöglichkeiten für den Sparer funktioniert Wohnraum weiterhin als sicherer Hafen. Wer physisches Eigentum hat, argumentieren sie, schützt sich vor Kaufkraftverlust; wer nicht, zahlt die Zeche. Einige erinnern daran, dass vor vier Jahrzehnten Geld ebenfalls entwertet wurde und Wohnraum erschwinglich war; andere antworten, dass das Gleichgewicht durch Interventionismus zerstört wurde.

Politik im Hintergrund

Keine Analyse bleibt vom politischen Lärm verschont. Einige machen die Regierung dafür verantwortlich, Preise anzukurbeln, um ihre Erzählung zu stützen und ihre Wählerbasis zu mobilisieren; andere attackieren die Opposition und Investmentfonds, die, wie sie ohne Beweise behaupten, Parteien finanzieren, damit nichts geändert wird. Mittendrin steht die parlamentarische Arithmetik: Die Verabschiedung des ersten Dekrets hängt von einer katalanischen Gruppe ab, die, so wird angemerkt, ein Ja gegenüber ihren Wählern schwer rechtfertigen kann.

Jede Wohnung, die aus dem Mietmarkt ausscheidet, bedeutet einen kalkulierenden Eigentümer, eine konkurrierende Familie und einen beweglichen Preis. Bei sinkendem Angebot und steigender Nachfrage lautet die Frage nicht mehr, ob der Markt angespannt ist, sondern wie lange es dauert, bis er vollständig bricht. Und bisher traut sich niemand, diese Prognose zu unterschreiben.