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Cataluña topa el alquiler y pierde el 17,2% de los contratos​

La regulación de los precios del alquiler en Cataluña funciona en la dirección que prometía el papel y en la contraria a la que necesita quien busca piso. Las rentas bajan. Los contratos también: un 17,2% menos en los municipios con precios topados, frente a un 1,6% más en las zonas sin regular. Son las cifras del segundo trimestre —abril, mayo y junio—, el primer periodo completo desde que la medida entró en vigor en marzo. Donde se pone el techo, el mercado se va.

Qué dicen los datos del segundo trimestre​

La comparación es la clave. En las áreas reguladas, el número de contratos firmados cayó un 17,2% respecto al trimestre anterior; en las no reguladas, subió un 1,6%. Mismo país, mismo trimestre, dos comportamientos opuestos según lo que diga el BOE. El relato oficial vende la bajada de rentas como el éxito de la norma y pasa por alto lo demás: menos oferta, menos firmas, menos pisos en el escaparate.

Hay quien sostiene que la caída solo refleja la retirada de los pisos más caros. Si el techo se fija en 800 euros, el piso de 900 sale del cartel. El lógico. Pero el de 600 no desaparece: se recoloca, se vende o se pasa al alquiler de temporada. El resultado neto no es un mercado más barato. Es un mercado más pequeño.

Por qué el control de precios reduce la oferta​

Cuando el precio máximo queda por debajo del que el propietario considera aceptable, hay tres salidas: no alquilar, alquilar fuera de la ley o alquilar por otra vía. Las tres recortan la oferta legal. Con más demanda que oferta, el arrendador sube el listón: nómina más alta, más avales, menos mascotas. La cola se alarga.

El cálculo que circula estos días es elocuente. Un piso regulado puede recibir 300 solicitudes. Con esa relación, el propietario no necesita bajar nada; necesita elegir. Y elegirá al más solvente. Quien antes podía pagar el zulo de 600 euros compite ahora contra alguien que paga 800 y tiene contrato indefinido. La norma no protege al inquilino con menos recursos: lo saca de la cola.

El precio no siempre baja: el caso de Barcelona​

Los datos agregados no son unánimes. En Barcelona capital, según los portales inmobiliarios, a finales de 2022 se ofertaban unos 5.000 pisos a más de 24 euros el metro cuadrado al mes. Tras la entrada en vigor, el precio medio superaba los 27 euros y la oferta se estrechaba. Declarar una zona tensionada activa los límites de precio, pero los contratos de alquiler permanente son los primeros en evaporarse. En el conjunto de Cataluña, la media no ha bajado, según esas mismas fuentes.

Berlín ya hizo esta prueba​

No es la primera ciudad que topa el alquiler. Como recuerdan varios participantes, Berlín congeló las rentas y —sostienen— el resultado fue el mismo: menos oferta, más escasez, más competencia entre inquilinos. La discusión nunca fue si el control de precios baja los precios. Fue a qué precio los baja.

Construir más o repartir lo que ya hay​

El diagnóstico de fondo divide a cualquiera que mire el mercado. Unos defienden que el problema es de cantidad: faltan viviendas y sobran restricciones para levantarlas, y mientras la oferta no crezca ningún tope va a arreglar nada. Otros responden que el parque existente bastaría si no estuviera en manos de propietarios que lo retiran o lo destinan a usos más rentables. Las dos corrientes chocan en un punto: la demanda no baja.

Entre medias aparece un dato incómodo. La primera Ley de Vivienda se aplica en toda España; son las comunidades autónomas las que declaran la zona tensionada y activan los límites. Eso deja la pelota en tejados autonómicos y convierte cada trimestre en una prueba de laboratorio distinta.

El siguiente objetivo: el alquiler de temporada​

Quien no puede subir la renta en un contrato de vivienda habitual tiene otra puerta: el alquiler de temporada, el alquiler de habitaciones o la venta. El Ministerio de Vivienda ha anunciado un régimen sancionador y facultades inspectoras contra el fraude en el alquiler temporal. El Gobierno ha sacado a consulta pública la regulación de alquileres y alojamientos de temporada, con plazo de alegaciones hasta el 8 de octubre. Isabel Rodríguez ha asegurado que este año se aprobará el Real Decreto que regulará los alquileres de temporada. La Generalitat y el Gobierno han celebrado además una cumbre para impulsarla.

El calendario, sin embargo, se estira: la caída de la ley de alquileres de temporada deja el desarrollo reglamentario sin estar listo antes de la segunda mitad de 2025. Mientras tanto, el propietario que saca el piso del circuito legal tiene tiempo de sobra.

Tribunales, IBI y presión sobre el propietario​

La presión no llega solo por decreto. Según recogen varios participantes, el Tribunal Supremo ha avalado la prohibición de pisos turísticos por acuerdo de vecinos y ha fallado contra el fraude del alquiler temporal y contra cargar al inquilino el seguro. Y hay quien anticipa un recargo del IBI del 150% para las viviendas vacías. El mercado se comprime por los dos lados: menos margen para alquilar y más coste por no hacerlo.

Con estos mimbres, cabe esperar que la próxima norma sobre alquiler de temporada recorte algo más los contratos y desplace parte del mercado fuera del radar. No será la última vez que un tope de precios se presente como un éxito. La duda, y no es pequeña, es si en el camino se habrá quedado alguien sin piso.