Málaga, Valencia und Toledo: Madrids Erbe, das nicht aufgehen will

Wohnungen für 14.500 € und Mieten von 2.000 €: Madrids Immobilien-Erbe

Eine fabrikneue Wohnung in Toledo, weniger als eine Stunde von Madrid entfernt, für 14.500 Euro. Neun Jahre später behauptet der Besitzer, sie sei zehnmal so viel wert. Der Fall bringt den Kern einer Diskussion auf den Punkt, die alle paar Monate aufflammt: Welche Städte werden Madrid als Ziel für Immobilieninvestitionen ablösen – und ist diese Ablösung real oder nur das Märchen eines Grundstücksverkäufers?

Am häufigsten fallen Tarragona, Murcia, Castellón, Almería, Zaragoza und Málaga. Dahinter steht ein konkreter, überprüfbarer Trend: Der AVE (Spaniens Hochgeschwindigkeitszug) verhält sich nicht mehr wie ein Fernverkehrszug, sondern arbeitet in der Praxis wie eine S-Bahn mit Hochgeschwindigkeit. Damit rücken Provinzstädte in den Radius einer täglichen Pendlerstrecke nach Madrid. Extremadura wartet vorerst noch auf seinen Zug.

Valencia nähert sich in mehreren Bezirken der 2.000-Euro-Marke

Der meistzitierte Gradmesser ist nicht der Kaufpreis, sondern die Miete. In Valencia gibt es angeblich bereits drei oder vier Bezirke mit einer Durchschnittsmiete von über 2.000 Euro im Monat – eine Zahl, die bis vor Kurzem nur mit den Zentren von Madrid oder Barcelona in Verbindung gebracht wurde. Málaga wiederum trägt den umgekehrten Vorwurf: Es war schon längst teuer genug. Der Markt preist die Ablösung seit Längerem ein, und das hat einen perversen Effekt: Sobald eine Stadt zur günstigen Alternative wird, hört sie auf, günstig zu sein.

Die unbequeme These: Nur Madrid und Barcelona halten durch

Dem Optimismus der Provinz steht eine Gegenposition entgegen. Ihr Argument: Wenn die nächste Krise kommt, werden die zentralen Lagen in Madrid und Barcelona ihren Wert am besten halten, während Peripherie und Provinzhauptstädte mit weniger struktureller Nachfrage am stärksten fallen werden. Wer in den Großstädten nicht kaufen konnte, wird es dann versuchen – nicht früher. Das pessimistischste Szenario spricht nicht von zehn weiteren Jahren steigender Preise, sondern von einem Modell des gemeinschaftlichen Wohnens – mehrere Haushalte pro Wohnung –, das per Definition keine steigenden Preise trägt.

Die Pointe der Geschichte liefert ein Lehrbuchbeispiel. Ein Geschiedener kaufte eine mittlere Segelyacht für 12.000 Euro und lebt an Bord, indem er 200 Euro im Monat für den Liegeplatz zahlt, Wasser und ein Teil des Stroms inklusive. Es lohne sich, sagt er. Die Antwort ließ nicht lange auf sich warten: Eine alte Yacht dieser Länge frisst mehrere tausend Euro pro Jahr an Wartung, und sie lohnt sich nur, wenn man in der Saison zusätzlich Einnahmen damit erzielt. Dieselbe Rechnung auf eine Wohnung für 14.500 Euro anzuwenden, ist die Übung, die noch niemand vollständig durchgeführt hat.

Und wenn die Stadt, die der Investor sucht, keine der genannten ist?