Katalonien reguliert Ferienmietverträge und Zimmervermietung

Katalonien sichert Dauerwohnraum ab und schließt das Schlupfloch der befristeten Miete

Das Parlament hat mit den Stimmen von PSC, ERC, Comuns und CUP das Gesetz verabschiedet, das in Katalonien Ferienmietverträge und Zimmervermietung regelt und die Mietpreisbremse auf angespannte Gebiete ausweitet. Dem Gesetz liegt eine für den Mietmarkt unbequeme Prämisse zugrunde: Jeder Vertrag, der der Deckung des Wohnbedarfs dient, gilt als Dauermietvertrag, egal wie lange er läuft, und ist an den Referenzindex gebunden, wenn die Gemeinde oder das Viertel als angespannt eingestuft ist. Nur Mietverhältnisse, die als Urlaubs- oder Freizeitmiete nachgewiesen werden, sind ausgenommen – und dafür muss man mit Belegen wie der Tourismusabgabe pro Übernachtung aufwarten.

Die Norm ist das Ergebnis eines langen Gesetzgebungsverfahrens, mit einer vorangehenden Stellungnahme des Consell de Garanties Estatutàries (katalanisches Organ zur Wahrung der Autonomiestatute), die nur Bedenken gegen die Verlängerung des Schutzes von Sozialwohnungen in angespannten Gebieten erhob. Die PP hat bereits angekündigt, das Gesetz vor dem Verfassungsgericht anzufechten. In Barcelona entfallen laut dem verabschiedeten Text bereits ein Drittel der Mietverträge auf befristete Verträge, und genau da liegt der Kern des Problems: War die befristete Miete bisher die Hintertür zum spanischen Wohnungsgesetz, so ist diese Tür jetzt geschlossen.

Was sich für Vermieter ändert, die Zimmer vermieten

Die Zimmervermietung ist kein rechtsfreier Raum mehr. Die Summe der Mieten der einzelnen Zimmer darf den Höchstpreis der gesamten Wohnung nicht übersteigen. Das Beispiel, das die Norm anführt, ist einfach: Liegt die Obergrenze bei 900 Euro und gibt es drei Zimmer, darf keines für mehr als 300 vermietet werden. Auf den realen Markt übertragen heißt das: Wer eine Wohnung aufteilte, um die Mieteinnahmen zu vervielfachen, verliert diesen Multiplikator.

Manche halten genau diese Aufteilung für den Mechanismus, der die Mieten ganzer Wohnungen in die Höhe getrieben hat, weil um denselben Bestand mit einer künstlich erhöhten Zahlungsfähigkeit konkurriert wurde. Dagegen steht ein Argument, das immer wieder auftaucht: Wird die Höchstmiete pro Zimmer an die Obergrenze der gesamten Wohnung gekoppelt, verschwindet ein Teil dieses Angebots schlicht vom regulierten Markt und flüchtet in die Vermietung ohne Vertrag.

Das Gesetz verschiebt auch bei Bauland und Bilanzen etwas: Es erhöht die Reserve für Bauland für Sozialwohnungen in Katalonien auf 50 Prozent, erweitert die Vorkaufs- und Nachkaufsrechte der Verwaltung und schafft ein Register für Großvermieter. Das sind Maßnahmen, die sich erst später auswirken, aber neu ordnen, wer kaufen, wer verkaufen kann – und zu welchem Preis.

Der Kampf zwischen offizieller Erzählung und Marktrealität

Die Wohnungsbauministerin und Sprecherin der katalanischen Regierung, Sílvia Paneque, brachte die Philosophie der Norm in der Debatte auf den Punkt: „Wohnen muss ein Recht sein und keine Quelle der Angst.“ Junts sprach sich zwar für eine Regulierung des Marktes aus, lehnte aber die Mietpreisbremse ab; PP, Vox und Aliança Catalana stimmten dagegen. Der Konsens der parlamentarischen Linken genügte, um den Text durchzubringen.

Die Skepsis kommt nicht nur von der Oppositionsbank. Ein Teil der ökonomischen Analyse vertritt die Auffassung, dass jede Preisobergrenze Knappheit erzeugt und der mittelfristige Effekt ein Rückzug des Angebots sein wird, der die Mieten auf dem unregulierten Markt in die Höhe treibt. Die Antwort von der anderen Seite: Das Problem sei nicht das Angebot, sondern die betrügerische Flucht von Verträgen in befristete Vertragsformen, um dem spanischen Wohnungsgesetz auszuweichen – ohne dieses Schlupfloch zu schließen, sei die Mietpreisbremse nur Makulatur.

Die Zahl, die die Diskussion beenden – oder anheizen – wird, ist die Entwicklung der Mieten in Katalonien in den kommenden Monaten. Schrumpft das regulierte Angebot und verteuert sich das unregulierte, hat das Gesetz die juristische Schlacht gewonnen und die ökonomische verloren. Hält sich der Index, verliert das Argument der Flucht seine Grundlage.

Der Schatten der Enteignung und die Erzählung, die kommt

Bei den Erwartungen geht die Debatte durch die Decke. Manche rechnen damit, dass die Verwaltung in ein paar Jahren leerstehenden Wohnraum mit europäischer Rückendeckung enteignen wird, andere halten dagegen, dass dem Staat weder Kapazität noch Budget fehlen, um diesen Bestand zu tragen. Das öffentliche Wohnungsunternehmen taucht in der Diskussion als Vehikel auf, das die Wohnungen absorbieren würde, die vom privaten Markt abfließen.

Der technologische Kontext schleicht sich mit einem Argument in die Debatte ein, das über den Immobilienmarkt hinausgeht: Wenn Automatisierung und künstliche Intelligenz Arbeitsplätze vernichten, sind bedingungsloses Grundeinkommen und öffentlicher Wohnungsbau keine Utopie mehr, sondern eine Notwendigkeit für den sozialen Frieden. Amazon kündigte laut dem zitierten Material die Entlassung von 950 Personen in Spanien durch Automatisierung und KI an. Das ist der Hintergrund, auf den sich manche berufen, um zu begründen, dass der Staat die Wohnungsversorgung garantieren soll.

Der eigentliche Streit ist kein juristischer. Es geht darum, wer das Land bezahlt, auf dem eine Gesellschaft gebaut wird, die die Einkommen aus Arbeit verliert. Mit dem verabschiedeten Gesetz und der Verfassungsklage der PP auf dem Weg bleibt die Sache genau dort, wo sie war: in den Händen der Gerichte und der nächsten Preisdaten.