Immobilienverkäufe in Spanien fallen um 9,8 % – achter Monat mit Rückgang in Folge

Achter Monat in Folge mit sinkenden Immobilienverkäufen: Platzt die Blase oder nur ein Kater?

Platzt die Blase, oder ist es nur der Kater nach einem Rekordjahr? Die Wohnungsverkäufe in Spanien sind um 9,8 % gesunken – bereits der achte Rückgang in Folge, wie aus notariellen Daten hervorgeht, die ein Fass zum Überlaufen gebracht haben. Die unmittelbare Reaktion war die übliche: Die Preise müssen fallen. Die überlegte Reaktion ist eine andere: Es kommt darauf an, woran man es misst.

Die erste Feinheit liegt in den absoluten Zahlen. Wer nur auf den Prozentsatz schaut, verpasst das Wesentliche. Wenn 2025 mit Verkaufszahlen auf dem Niveau des Blasen-Höchststands endete – Rekord seit 2008 –, lässt ein Rückgang von 10 % den Markt bei rund 680.000 Transaktionen, wie eine im Diskurs kursierende Rechnung zeigt. Das ist kein Absturz: Es ist das fünftbeste Jahr in fast zwei Jahrzehnten. Der Rückgang ist real, aber man sollte fragen, von welchem Niveau aus er erfolgt.

Warum weniger Wohnungen verkauft werden, obwohl die Preise nicht sinken

Die zweite Feinheit ist demografischer Natur. Seit 2000 hat Spanien rund 4,7 Millionen Einwohner hinzugewonnen, viele davon im erwerbsfähigen und mietenden Alter. Dieses Polster stützt die strukturelle Nachfrage, selbst wenn der Finanzzyklus abkühlt. Manche halten dagegen, dass ohne diesen Bevölkerungszuwachs die Lage anders aussähe; andere entgegnen, Migrationsströme seien zyklisch und massive Rückkehrbewegungen seien in früheren Krisen schon vorgekommen.

Die dritte Feinheit betrifft die Finanzierung. Der Euribor liegt bei etwa 3,3 % und scheint sich dort einzupendeln, doch die meisten neuen Hypotheken werden mit Festzins abgeschlossen, was die Mechanik von 2005-2007 durchbricht. Die Bank vergibt keinen Kredit mehr an jeden Vorbeikommenden: Die solvente Nachfrage ist geschrumpft, wer früher 200.000 Euro anpeilen konnte, unterschreibt heute 170.000. Das drückt das Mittelsegment nach unten, nicht unbedingt den Angebotspreis.

Die Kosten, die in den Statistiken fehlen: Notare und Grundbuch

Es gibt eine Ebene des Problems, die in den Preisschlagzeilen nie auftaucht: die notariellen Gebühren und die Kosten der beglaubigten Ausfertigung. Eine Pflichtprozedur, bei der die Lastenprüfung bereits elektronisch erfolgt und die Urkunde beim zweiten Verkauf praktisch fertig ist, wird zu Goldpreisen abgerechnet. Dazu kommt das Grundbuchamt, empfehlenswert, wenn auch nicht immer verpflichtend. Die Beschwerde ist kein Kinkerlitzchen: Sie verteuert das Geschäft genau dann, wenn der Käufer finanziell schon am Limit ist.

Das Boden-Argument: Land kann man nicht drucken

Der klassische Einwand gegen jede Erwartung sinkender Preise ist physikalischer Natur: Bauland ist endlich, und das in den Wirtschaftszentren – Madrid, Barcelona, Bilbao – wird nicht mehr hergestellt. Dagegen steht das territoriale Gegenargument: In Spanien gibt es mehr als genug Land, was fehlt, sind Dienstleistungen außerhalb der Städte. Solange diese Asymmetrie nicht gelöst ist, konzentriert sich der Druck dorthin, wo alle leben wollen.

Der Fall, der die Ratlosigkeit am besten zusammenfasst, ist die einer Wohnung, die auf dem Höchststand von 2007 für 250.000 Euro gekauft, über fast zwei Jahrzehnte saniert und heute auf exakt denselben Betrag taxiert wurde, wie ein Forumsnutzer berichtet. Inflationsbereinigt müsste sie rund 374.000 wert sein. Entweder war sie damals extrem teuer oder sie ist jetzt ein Schnäppchen. Suchen Sie sich aus.

Was mit Euribor und Beschäftigung passieren kann

Das Szenario, das die Waage Richtung tieferer Korrektur kippt, sind nicht die Preise, sondern die Beschäftigung. Die Arbeitslosigkeit ist im letzten Quartal in mehreren Regionen gestiegen, und ein weiteres solches Quartal würde die Geschichte ändern. Ohne festen Arbeitsplatz verdampft die solvente Nachfrage; der Eigentümer, der nicht verkaufen muss, hält durch, wer verkaufen muss, verhandelt. Genau dort zeigen sich die ersten zaghaften Preisnachlässe bei Zweitwohnungen.

Die letzte Ironie liefert der Kalender: Seit zwei Jahrzehnten hören wir, der Immobilienmarkt reguliere sich von selbst. Wir warten noch immer.