Erstmals sinken Immobilienpreise in ganz Spanien

Forum feiert ersten Rückgang der Immobilienpreise in Spanien

Ein Teilnehmer berichtet, dass während des Booms eine zentrale Wohnung aus den 70ern für 260.000 Euro angeboten wurde und dass dieselbe Wohnung nach dem Einbruch für 160.000 Euro verkauft wurde, aber immer noch keinen Käufer fand: Die Bank ging nicht über 90.000 oder 100.000 Euro hinaus. Dies ist der Mechanismus, der sich laut den Beiträgen wieder aktiviert. Im Thread wird die erste Senkung der Wohnimmobilienpreise in ganz Spanien seit Beginn der Blase gefeiert, wobei die Verkäufe vor den Preisen nachgeben.

Wie stark sind die Immobilienpreise in Spanien gesunken?

Die kurze Antwort: wenig und sehr ungleichmäßig. Die im Thread diskutierten Daten deuten auf einen jährlichen Rückgang von 2,6% im nationalen Durchschnitt hin. Aber der Durchschnitt verbirgt gegensätzliche Verhaltensweisen. Während die Kanarischen Inseln um 9,5% und La Rioja um 6,7% steigen würden, korrigieren andere Regionen stark: Kantabrien um 7,7% und das Baskenland um 6,2%.

Der auffälligste Fall ist Navarra, mit einem Rückgang von 35% laut einem der Teilnehmer. Eine Zahl, die in jedem anderen Kontext Schlagzeile wäre und hier als Randnotiz erscheint. Die Streuung ist kein statistisches Detail: Es gibt mehrere Märkte innerhalb desselben Marktes, und von „dem spanischen Wohnungsmarkt“ im Singular zu sprechen, ist eine sprachliche Bequemlichkeit, keine Tatsache.

• Kanarische Inseln: +9,5%
• La Rioja: +6,7%
• Baskenland: −6,2%
• Kantabrien: −7,7%
• Navarra: −35%

Warum brechen die Verkäufe ein, bevor die Preise fallen?

Weil, so die im Thread hervorgehobene Analyse, der Preis nicht vom Verkäufer festgelegt wird, sondern von der Bank. Der Käufer hat in den meisten Fällen nicht das Geld: Er leiht es sich, und das Institut entscheidet, wie weit es geht. Das Argument lautet, dass der Preis nur dann wirklich nachgibt, wenn der Kredit versiegt, und dass der tatsächliche Käufer das Institut durch seinen Hypothekenschuldner ist.

Auch die Reihenfolge ist wichtig. In derselben Analyse werden zuerst die Wohnungen schlechterer Qualität platziert, die sich im Besitz von Personen befinden, die die Krise am Anfang leiden und dringend verkaufen müssen. Dann beginnt das Tropfen. Es ist ein langsamer Prozess, gemessen in Monaten, nicht in Wochen.

Dazu kommt der Finanzierungspreis. Im härtesten Szenario, das diskutiert wurde, würden die Institute die Zahlungsfähigkeit mit einem Euribor von 8% berechnen, deutlich über dem erwarteten Maximum, das einige bei 5,5% ansetzten. Mit diesen Zahlen verschwinden solvente Käufer vom Markt, ohne dass der Preis auch nur einen Euro fällt.

Vier Millionen leerstehende Wohnungen und ein gekipptes Gesetz

Wenn das Angebot so groß ist, warum fallen die Preise nicht ins Bodenlose? Für einen Teil der Analyse liegt die Antwort in drei Jahrzehnten Bodenpolitik. Es wird argumentiert, dass das liberalisierende Gesetz von 1997 nicht das erwartete Ergebnis brachte und dass die Bewertungsnorm für Grundstücke von 1998 schließlich vom Verfassungsgericht (Tribunal Constitucional) gekippt wurde. Das angeführte Fazit: 4.000.000 leerstehende Wohnungen, mehr als 700.000 Zwangsräumungen und 17 gebaute Flughäfen.

Die SAREB steht im Zentrum dieser Diagnose. Die Einrichtung, die gegründet wurde, um nutzlose Immobilienaktiva der Banken zu absorbieren, hält weiterhin geschlossene Gebäude neben neuen Bauprojekten offen, in Gebieten, in denen angeblich Angebot fehlt. Der Verdacht, der sich durch die Analyse zieht, ist, dass die Anpassung durch die Anhäufung von Maßnahmen gebremst wurde: die SAREB selbst, der Impuls für Socimis (spanische REITs) und eine steuerliche Begünstigung für Zinshausbesitzer.

30.000 Euro Gehalt, 300.000 Euro Wohnung

Das ist die Zahl, die das Problem für einen der Teilnehmer zusammenfasst. In Madrid würde man im Durchschnitt etwa 30.000 Euro verdienen, und die günstigste Wohnung läge nicht unter 300.000 Euro. Ein Einfamilienhaus kostet eine halbe Million.

Der Markt bewegt sich indessen an die Ränder. Die verlinkten Schlagzeilen weisen darauf hin, dass die Nachfrage in die Peripherie abwandert, mit Anstiegen von bis zu 25% im Gürtel um Madrid, und dass die großen Städte dieses Jahr um 7% steigen würden, die Hälfte des Vorjahres. Der Preis sinkt im nationalen Durchschnitt und steigt dort, wo Beschäftigung herrscht. Das ist kein Widerspruch: Es ist die Geografie des Marktes.

Werden die Preise in Madrid, Barcelona, Bilbao oder Málaga fallen?

Hier gehen die Antworten auseinander. Manche beobachten direkt und finden keinen nennenswerten Rückgang in Madrid. Andere behaupten das Gegenteil: Dass der Einbruch der Verkäufe das erste Symptom ist und die Preise hinterherkommen. Und es gibt eine dritte, unbequeme Lesart, wonach der Preis nicht nachgibt und auch nicht nachgeben wird, bis der Kredit vollständig verschwindet.

Die Verteidiger dieser letzten These verweisen auf ein konkretes Szenario: Wenn die Finanzierung wegfällt und die Beschäftigung prekär ist, ist die Wohnung billig, aber niemand kann sie bezahlen. Die Paradoxie erklärt sich von selbst. Und sie erklärt, warum der erste allgemeine Preisrückgang seit Beginn der Blase gleichermaßen mit Jubel und Zweifel aufgenommen wird.

Mit diesen Unterschieden ist die unterstrichene Zahl nicht das nationale −2,6%: Es ist dieses −35% in Navarra, das im selben Thread mit einem Anstieg von 9,5% auf den Kanarischen Inseln koexistiert.