Precio de la vivienda: primera caída en España desde la burbuja

El foro celebra la primera caída del precio de la vivienda en España​

Un participante relata que en pleno boom un piso céntrico de los años 70 se anunciaba por 260.000 euros y que, con la resaca, el mismo piso se cerraba por 160.000 y seguía sin comprador: el banco no pasaba de 90.000 o 100.000. Ese es el mecanismo que, según los mensajes, vuelve a activarse. En el hilo se celebra la que presentan como primera caída del precio de la vivienda en el conjunto de España desde el arranque de la burbuja, con las ventas cediendo antes que los precios.

¿Cuánto ha caído el precio de la vivienda en España?​

La respuesta corta: poco, y muy desigual. Los datos que se manejan en el hilo apuntan a una bajada interanual del 2,6% en el agregado nacional. Pero el promedio esconde comportamientos opuestos. Mientras Canarias subiría un 9,5% y La Rioja un 6,7%, otras comunidades corregirían con fuerza: Cantabria un 7,7% y el País Vasco un 6,2%.

El caso más llamativo es Navarra, con una caída del 35% según uno de los participantes. Una cifra que en cualquier otro contexto sería titular de portada y que aquí aparece como nota al margen. La dispersión no es un detalle estadístico: hay varios mercados dentro del mismo mercado, y hablar de «la vivienda española» en singular es una comodidad del lenguaje, no un hecho.

• Canarias: +9,5%
• La Rioja: +6,7%
• País Vasco: −6,2%
• Cantabria: −7,7%
• Navarra: −35%

¿Por qué se hunden las ventas antes que los precios?​

Porque, según el análisis que se destaca en el hilo, el precio no lo fija el vendedor, lo fija el banco. Quien compra en la mayoría de los casos no tiene el dinero: lo pide prestado, y es la entidad la que decide hasta dónde llega. El argumento que se sostiene es que el precio solo cede de verdad cuando se seca el crédito, y que el comprador real es la entidad a través de su cliente hipotecado.

El orden también importa. En ese mismo análisis, primero se colocan los pisos de peor calidad, los que están en manos de quien sufre la crisis al principio y necesita vender por urgencia. Después empieza el goteo. Es un proceso lento, medido en meses, no en semanas.

A eso se suma el coste de financiarse. En el escenario más duro que se manejaba, según los mensajes, las entidades calcularían la capacidad de pago con un euríbor al 8%, muy por encima del máximo previsto, que algunos situaban en el 5,5%. Con esos números, compradores solventes desaparecen del mapa sin que el precio baje un euro.

Cuatro millones de viviendas vacías y una ley que se tumbó​

Si la oferta es tan amplia, ¿por qué el precio no se hunde? Para una parte del análisis, la respuesta está en tres décadas de política de suelo. Se sostiene que la ley liberalizadora de 1997 no dio el resultado esperado y que la norma de valoraciones del suelo de 1998 acabó tumbada por el Tribunal Constitucional. El balance que se cita: 4.000.000 de viviendas vacías, más de 700.000 desahucios y 17 aeropuertos construidos.

La SAREB aparece en el centro de este diagnóstico. La entidad creada para absorber los activos inmobiliarios inservibles de la banca mantiene todavía edificios cerrados junto a promociones nuevas, en zonas donde supuestamente falta oferta. La sospecha que recorre el análisis es que el ajuste se frenó por acumulación de medidas: la propia SAREB, el impulso a las socimis y un trato fiscal favorable a los tenedores de ladrillo.

30.000 euros de sueldo, 300.000 de piso​

Ahí está el dato que resume el problema para uno de los participantes. En Madrid se cobraría de media unos 30.000 euros y el piso más barato no bajaría de 300.000. Un chalet, medio millón.

El mercado, entretanto, se mueve hacia los márgenes. Los titulares que se enlazan apuntan a que el tirón se traslada a la periferia, con subidas de hasta el 25% en el cinturón de Madrid, y a que las grandes ciudades seguirían subiendo un 7% este año, la mitad que en el ejercicio anterior. El precio cae en el agregado nacional y sube donde está el empleo. No es una contradicción: es la geografía del mercado.

¿Van a bajar los precios en Madrid, Barcelona, Bilbao o Málaga?​

Aquí las respuestas se separan. Hay quien hace seguimiento directo y no encuentra ninguna bajada apreciable en Madrid. Hay quien sostiene lo contrario: que la caída de las ventas es el primer síntoma y que los precios van detrás. Y hay una tercera lectura, incómoda, según la cual el precio no cede ni cederá hasta que el crédito desaparezca del todo.

Los que defienden esta última apuntan a un escenario concreto: cuando la financiación se cierra y el empleo es precario, el piso es barato pero nadie puede pagarlo. La paradoja se sostiene sola. Y explica por qué la primera caída general de precios desde el inicio de la burbuja se recibe con celebraciones y con dudas a partes iguales.

Con estos diferenciales, el dato que se subraya no es el −2,6% nacional: es ese −35% de Navarra conviviendo con un 9,5% de subida en Canarias dentro del mismo hilo.