Baskische Regierung erlaubt Umbau leerer Ladenflächen zu Wohnungen

Die baskische Regierung hat das Dekret 55/2026 verabschiedet, das die Mindestnutzfläche auf 35 m² senkt und die Anforderung zweier gegenüberliegender Ausrichtungen für den Umbau von Gewerbeflächen in Wohnungen aufhebt. Die regionale Regel setzt den Rahmen, doch jede Gemeinde entscheidet, in welchen Gebieten sie den Umbau erlaubt und mit welchem Preismodell.

Der Besitzer eines 38 Quadratmeter großen Ladens mit nur einem Ausgang, gekauft vor zwei Jahrzehnten für 15.000 Euro, betrachtet die Änderung mit gemischten Gefühlen aus Erleichterung und Misstrauen. Die Regel, die ihm jahrelang die Tür verschloss, hat sich gerade geöffnet. Die Frage ist: zu welchem Preis.

## Von 45 auf 35 Meter und nur eine Fassade

Das **Dekret 55/2026**, das das bisherige Wohnungsdekret zur Wohntauglichkeit ändert, senkt die allgemeine Mindestnutzfläche auf **35 m²**. Viele Gemeinden verlangten **45 m²** oder mehr, wodurch ein erheblicher Teil der Ladenflächen ausfiel. Die Mindestdeckenhöhe bleibt bei **2,60 Metern**.

Die Pflicht zu zwei gegenüberliegenden Ausrichtungen entfällt – die strenge Querlüftung, die so viele Erdgeschossflächen nicht erfüllten. Wohnungen mit alleiniger Ausrichtung nach Norden oder Westen sind nun zulässig, und die Anforderungen an direkte Sonneneinstrahlung und die innere Raumaufteilung werden gelockert.

Die Regionalregierung schätzt, dass es in der gesamten Region rund **7.500 leere Ladenflächen** gibt, die die idealen Voraussetzungen für den Wohnungsmarkt erfüllen. Diese Zahl rechtfertigt den Schritt: bereits bebaute Fläche mit bezahlter Infrastruktur, die von totem Kapital zu nutzbarem Raum wird.

## Der Schutz vor Spekulation

Hier liegt das Detail, das das Geschäft verändert. Umgewandelte Flächen werden kooperativen oder gemeinnützigen Wohnungsmodellen gleichgestellt. In Städten mit hohem Wohnungsdruck werden die umgewandelten Flächen direkt als **Vivienda de Protección Tasada (VPT)** (preisgedeckelter geschützter Wohnungsbau) eingestuft.

Das bedeutet eine Einkommensgrenze für Käufer und eine Höchstpreisgrenze. In den meisten Fällen ist es verboten, diese Umbauten dem freien Markt oder der Ferienvermietung zuzuführen. Wer vor zwanzig Jahren günstig kaufte, macht keinen Reibach, sondern besitzt ein reguliertes Vermögenswert.

Die Logik: verhindern, dass die technische Lockerung zu einer Erdgeschossblase wird. Ohne Preiskontrolle wäre die Lockerung von Fläche und Ausrichtung eine Einladung gewesen, Ladenflächen zum Schleuderpreis zu kaufen und als Penthouse weiterzuverkaufen.

## Wer wirklich entscheidet: die Gemeinden

Die regionalen Vorschriften setzen den Rahmen, doch die endgültige Genehmigung hängt weiterhin von der Bauleitplanung und den Lizenzen jeder Gemeinde ab. Die Gemeinden regeln, in welchen Gebieten der Umbau erlaubt ist und in welchen nicht – mit dem erklärten Ziel, den lokalen Handel zu schützen.

Das ist der praktische Knackpunkt. Ein Eigentümer kann alle Mindestanforderungen des Dekrets erfüllen und dann feststellen, dass seine Straße als geschützte Einkaufsmeile ausgewiesen ist. Oder umgekehrt: Eine Gemeinde mit Wohnungsdruck kann in den Gebieten, die ihr wichtig sind, großzügiger sein.

Die Regel löst das grundlegende Problem der Wohnungsmieten nicht, aber sie setzt ein Zeichen. Sie bringt seit Jahren ungenutzte, bebaute Fläche auf den Markt – unter einer Bedingung: dass sie nicht in die Hände derer gerät, die nur auf Wertsteigerung aus sind. Das Ergebnis hängt davon ab, wie die Gemeinden sie anwenden, und das ist noch nicht geschrieben.