Katalonien senkt Schwelle für Großvermieter auf fünf Wohnungen

Katalonien senkt Schwelle für Großvermieter auf fünf Wohnungen

Ein Eigentümer mit fünf Mietwohnungen gilt in Katalonien nun als „Großvermieter“ im Sinne des staatlichen Gesetzes. Die Generalitat (katalanische Regierung) hat beschlossen, den Spielraum des nationalen Rechts zu nutzen, um die Anzahl der Immobilien, die diesen Status auslösen, von zehn auf fünf zu senken, wie die Ministerin für Territorium, Ester Capella, erklärte. Diese Änderung folgt auf etwa 50 Einwendungen gegen den Bericht, der im Juni veröffentlicht wurde, als die Absicht bekannt gegeben wurde, 143 Gemeinden als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu deklarieren. Wenn Madrid grünes Licht gibt, wird die Maßnahme im August 2023 wirksam.

Auswirkungen des Status als Großvermieter in Katalonien

Der Status ist nicht nur kosmetisch. Das neue nationale Wohnraummietgesetz verbietet Großvermietern, die jährliche Miete dieses Jahr um mehr als 2 % und im Folgejahr um mehr als 3 % zu erhöhen, auch wenn sich die Immobilie nicht in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Hinzu kommen Informationspflichten über das Objekt (Identifikationsdaten, Nutzung, Renovierungen, Energieeffizienzklasse), eine obligatorische Verlängerung des Mietvertrags um ein Jahr bei nachgewiesener sozialer und wirtschaftlicher Vulnerabilität des Mieters sowie die Übernahme der Kosten für die Immobilienverwaltung und Vertragsformalisierung.

Die quantitative Auswirkung ist begrenzt, aber nicht unerheblich. Laut einer Studie des Metropolitanen Wohnungsobservatoriums, mit der die Generalitat gearbeitet hat, befinden sich nur 7,7 % aller Mietwohnungen im Besitz von Eigentümern mit sechs bis zehn Immobilien. In Barcelona steigt die Zahl der Großvermieter von etwa 2.000 auf rund 4.500, indem Eigentümer mit fünf oder mehr Wohnungen einbezogen werden. Die Ministerin verteidigt, dass die Maßnahme „viel mehr bezahlbaren Wohnraum auf den Mietmarkt bringt“.

Die 143 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt und Zeitplan

Die Liste der betroffenen Gemeinden wurde ebenfalls erweitert: von 60 auf 140 Orte, wobei sich fast hundert davon auf Barcelona, sein Umland und die größeren Städte im Vallès konzentrieren. Die Generalitat wird nun alle Unterlagen an Madrid übermitteln, damit das Ministerium für Verkehr und städtische Agenda den Bericht und den Preisindex genehmigt. Falls es keine Einwände gibt, könnte der neue Rahmen noch im August in Kraft treten.

Capella begründete ihren Optimismus damit, dass „Katalonien hier einen Vorsprung hat, weil wir bereits ein eigenes Gesetz hatten“, und bezeichnete das nationale Gesetz als „umfassender“ als das katalanische, obwohl es ihrer Meinung nach Raum für Spekulationen und Umgehung lässt. Von den eingereichten Einwendungen wurden mehr als 40 abgelehnt; darunter waren Forderungen nach Entschädigungen für Eigentümer, Anträge auf Nichtanwendbarkeit und Gemeindeanträge zum Eintritt oder Austritt aus der Liste. Auf die Frage nach der Reaktion von Bauträgern und Maklern schloss die Ministerin rechtliche Schritte nicht aus.

Reaktion betroffener Eigentümer

Die Reaktion des Sektors ließ nicht auf sich warten. Einige argumentieren, dass die Maßnahme Eigentümer mit fünf oder sechs Wohnungen dazu drängen werde, Teile ihres Portfolios an Investmentfonds zu verkaufen, sodass der Mietbestand am Ende in den Händen von Gesellschaften statt Privatpersonen liege. Andere fordern, die Schwelle weiter zu senken, auf zwei Wohnungen oder sogar null, und betonen, dass das Grundproblem nicht der Vermieter sei, sondern das fehlende Angebot.

Unter Eigentümern kleinerer Portfolios kursiert eine Berechnung, die kritisch betrachtet werden sollte: Wer vier Wohnungen besitzt und den Status vermeiden möchte, könnte darauf verzichten, weitere zu kaufen, jede Immobilie auf ein Kind überschreiben oder Verträge bei Ablauf nicht verlängern. Sie behaupten, dies führe zu weniger und teurerem Mietwohnraum. Die offizielle Antwort lautet, dass das Gesetz keinen Verkauf erzwingt, sondern nur Mieterhöhungen begrenzt.

Das unerwähnte Präzedenzfall

Das nationale Wohnraummietgesetz wurde endgültig verabschiedet, um Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu deckeln. Katalonien hatte bereits zuvor ein eigenes Gesetz, was ihm erlaubt, bei der Anwendung des Preisindexes voranzugehen. Die offene Frage ist, ob das Ministerium die Maßnahmen ohne Änderungen genehmigt oder Korrekturen vornimmt. Die Ministerin erwartet eine zügige Bearbeitung.

Währenddessen warten die aufgelisteten Gemeinden auf Anweisungen. Die Erweiterung von 60 auf 140 betroffene Gemeinden verdoppelt mehr als den Anwendungsbereich und damit die Zahl der vom Mietdeckel betroffenen Verträge. Der katalanische Immobiliensektor bereitet sich auf einen juristischen Herbst vor.