Spaniens Vermieter stoppen Angebote wegen neuer Gesetze

Große Eigentümer frieren Vermietungen bei neuen Wohnungsgesetzen ein

Laut Branchenquellen, die in der aktuellen Debatte zitiert wurden, hat das neue Wohnungsgesetz in Spanien dazu geführt, dass große Immobilieneigentümer keine Verträge mehr abschließen. Verwalter wie Savills, Fidere, Testa, MVGM, Alkira oder Bialto hätten Anweisungen ihrer Kunden erhalten, die Vermarktung ihrer Objekte einzustellen, bis der rechtliche Rahmen geklärt ist. „Die Eigentümer wollen keine Unterschriften und nicht einmal Besichtigungen für potenzielle Mieter, daher müssen wir Termine absagen“, erklären diese Quellen. Das Ergebnis wäre weniger Angebot auf einem bereits angespannten Markt und eine hitzige Debatte darüber, wer von dieser Lähmung profitiert und wer verliert.

Was das Gesetz sagt und warum Fonds sich zurückziehen

Der Auslöser scheint die Gesetzesreform zu sein, die darauf abzielt, Mietpreise zu begrenzen und den Mieterschutz zu stärken. Große Eigentümer – Investmentfonds, SOCIMIs (spanische REITs) und Verwalter – haben sich für Vorsicht entschieden. Sie verkaufen nicht, vermieten nicht, sie warten. Die in der Debatte aufgezeigte Paradoxie ist offensichtlich: Eine Maßnahme zum Schutz der Mieter könnte diese ohne verfügbare Wohnungen zurücklassen.

Manche behaupten, dass die Fonds nicht die tatsächlichen Eigentümer sind, sondern Verwalter im Auftrag Dritter. In diesem Fall wäre der Rückzug keine unternehmerische Entscheidung, sondern ein Befehl der letzten Kapitalbesitzer. Die Wirkung auf den Markt bleibt gleich: weniger Häuser im Angebot, steigender Druck auf die Preise des verbleibenden Bestands.

Die Berechnung, die niemand macht: Was Enteignung kostet

Die am häufigsten genannte Antwort in der Debatte ist die Enteignung. Artikel 33.3 der Verfassung erlaubt dies, verlangt jedoch eine Entschädigung zum gerechten Wert (Justiprecio). Manche weisen darauf hin, dass das Verfassungsgericht klargestellt hat, dass diesen Wert Richter festlegen, nicht die Regierung. Den gesamten Mietwohnungsbestand der Fonds zum Marktpreis aufzukaufen, würde laut einer in der Diskussion kursierenden Schätzung mehrere hundert Milliarden Euro erfordern. Eine detaillierte Aufschlüsselung dieser Zahl wird nicht geliefert.

Die von einigen vorgeschlagene Alternative – Einfrieren der Renten, Kürzung öffentlicher Gehälter, Streichung sozialer Hilfen – hätte nach Ansicht der Teilnehmer politische Kosten, die keine Regierung akzeptiert. Die daraus gezogene Schlussfolgerung ist unbequem: Es gibt keinen Abkürzungsweg.

Auch private Eigentümer ziehen sich zurück

Es sind nicht nur die Fonds. Ein in der Debatte genannter Fall: Eine Person, die gerade eine Wohnung zur Vermietung renoviert hatte und einen Mieter bereits mündlich vereinbart hatte, entschied sich, sie stattdessen zu verkaufen. Der angeführte Grund ist derselbe: Rechtsunsicherheit. Wenn der Eigentümer befürchtet, dass das Gesetz ihm die Rückgabe der Wohnung erschwert oder die Miete einfriert, zieht er den Verkauf vor.

Der aggregierte Effekt wäre laut Teilnehmern eine Verringerung des Mietangebots, die nicht zwischen großen Haltern und kleinen Eigentümern unterscheidet. Ersteren haben Anwälte und Geduld; letztere haben nur ein Haus und viel Angst.

Das demografische Argument, das niemand sehen will

Ein Teil der Analyse besagt, dass das Grundproblem weder das Angebot noch die Regulierung ist, sondern der demografische Druck. Mit Millionen von Menschen, die jährlich nach Spanien kommen, gäbe es selbst dann weiterhin unbefriedigte Nachfrage, wenn alle verfügbaren Wohnungen zu symbolischen Preisen vermietet würden. Dies ist ein unbequemes, aber laut seinen Verteidigern quantifizierbares Argument: In vielen Gemeinden erscheinen Dutzende Kandidaten für jede Wohnung, die auf den Markt kommt.

Die daraus folgende Diskussion ist politischer und sozialer Natur: Wie geht man mit diesem Druck um, wie gestaltet man das Zusammenleben, welche Wohnungspolitiken sind in einem Kontext struktureller Nachfrage sinnvoll? Die vorgeschlagenen Antworten reichen vom Massenausbau über Grenzkontrollen bis hin zu direktem staatlichem Eingreifen.

Die Dynamik der Dritten Welt ist bereits da

Eine Strömung der Debatte behauptet, dass Spanien bereits nach den Mustern eines verarmten Landes funktioniert: Betrug, Diebstahl, Gewalt und eine wachsende Schattenwirtschaft. Dies sei keine Vorhersage, sagen sie, sondern das, was man sieht, wenn man auf die Straße geht oder eine Renovierung beauftragt. Wohnraum sei nur ein weiteres Symptom.

Eine andere Strömung hält diese Diagnose für katastrophal und argumentiert, dass die Lösung nicht Kapitulation, sondern bessere Regulierung sei. Schlechte Regulierung sei genauso schädlich wie fehlende Regulierung. Das Pendeln zwischen beiden Positionen erklärt, warum die Debatte nicht vorankommt.

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Mit pausierenden Fonds und verkaufenden Privatpersonen könnte das Mietangebot in den kommenden Monaten weiter sinken. Klärt sich die Regulierung und kehren die Eigentümer zurück, stabilisiert sich der Markt möglicherweise. Wenn nicht, steigen die verbleibenden Mieten. Kaum jemand setzt auf das erste Szenario.