Bank von Spanien warnt: Neubau und Hausverkäufe kühlen ab

Bank von Spanien warnt vor Abkühlung im Bau- und Immobiliensektor

Die Bank von Spanien hat im Immobilienmarkt ein Warnsignal ausgelöst: Eine Verlangsamung der Bauausführung und der Verkäufe. Die Nachricht, veröffentlicht von elEconomista, folgt auf einen Sommer, in dem die Baubeginne nach einem Anstieg von 4 % im zweiten Quartal wieder rückläufig waren. Das Wachstum von 8 % aus den ersten Monaten des Jahres 2022 ist weit entfernt. Es ist keine Katastrophe, aber es bricht die Erzählung einer nachhaltigen Erholung.

Die Reaktionen ließen nicht lange auf sich warten. Manche sehen in dieser Abkühlung das Vorspiel zu etwas Schlimmerem: einer Krise, die sich an die von 2008 anschließt, die nie ganz abgeschlossen wurde. Andere hingegen argumentieren, das Problem liege nicht in der Nachfrage, sondern im Angebot: Es fehlen Materialien und Arbeitskräfte, während bürokratische Hürden bestehen bleiben. Mitten drin zeichnen Daten ein Bild eines Sektors, der selbst für seine Akteure teuer geworden ist.

Was sagen die Daten der Bank von Spanien?

Die Aufsichtsbehörde spricht von Abkühlung, nicht von Zusammenbruch. Die Bauausführung verzeichnete zwischen Juli und September 2024 eine negative Quartalsrate von 0,1 %. Obwohl sie sich in den folgenden Monaten erholte und im zweiten Quartal dieses Jahres 4 % erreichte, fiel sie diesen Sommer erneut. Auch die Verkäufe zeigen Ermüdungserscheinungen.

Der Schlüssel liegt im Vergleich: Das 8-prozentige Wachstum von Anfang 2022 wurde nicht wieder erreicht. Dies ist die Messlatte, die der Sektor nicht überwindet. Die Bank von Spanien spricht nicht von einer Blase, aber von einem Verlust an Dynamik, der mit einem Zinsumfeld zusammenfällt, das trotz Senkungen weiterhin Hypotheken belastet.

Manche lesen diese Daten als einfache Anpassung nach Jahren des Anstiegs. Andere sehen den Beginn von etwas Ernsterem. Die Diskussion dreht sich weniger um den Datenpunkt selbst, sondern mehr um seine Bedeutung.

Materialpreise und fehlende Arbeitskräfte

Ein häufiges Argument lautet, dass das Problem im Angebot liegt, nicht in der Nachfrage. Die Preise für Baumaterialien sind explodiert. Ein Beispiel: Ein Holzofen, der 2020 für 450 Euro gekauft wurde, kostete letztes Jahr 750 Euro, obwohl es ein kleinereres Modell war. Diese Anekdote illustriert einen breiteren Trend.

Arbeitskräfte sind knapp. Berichte besagen, dass man fast zwei Jahre warten musste, nur um ein Garagentor einzubauen, und dass Schlosser sich entschuldigten, weil sie keine Helfer oder junge Leute finden, die den Beruf lernen wollen – selbst wenn sie doppelt so viel wie im Budget vorgesehen bieten. Auf dem Land kommen die Teams kaum hinterher und wählen ihre Aufträge aus.

Das Ergebnis ist ein Markt, in dem Bauen teuer und langsam ist. Der Endpreis einer neuen Wohnung mit 90 Quadratmetern in Valencia übersteigt beispielsweise 400.000 Euro. Gebrauchte Wohnungen, manche mit Problemen, liegen nicht unter 300.000 Euro. Die schlechtesten beginnen bei 200.000 Euro.

Werden alle Off-Plan-Wohnungen tatsächlich verkauft?

Eine Frage im Zentrum der Debatte ist, ob die Abkühlung der Verkäufe auf einen echten Nachfragerückgang oder ein Angebotsproblem zurückzuführen ist. Die Antwort ist nicht eindeutig. Manche behaupten, Bauträger beginnen erst dann zu bauen, wenn mehr als die Hälfte der Einheiten im Vorverkauf (Off-Plan) verkauft sind. Wenn dies zutrifft, wäre die Abkühlung weniger eine Nachfragkrise als vielmehr eine Angebotsanpassung an das, was tatsächlich verkäuflich ist.

Andere weisen darauf hin, dass die Käufer nicht mehr die normalen spanischen Bürger sind. Ausländische Investoren, wohlhabende Rentner und Expats stützen den Markt. Solange sie kaufen, scheint es, als würden Spanier massenhaft Wohnungen erwerben. Die Realität sei jedoch, dass die meisten, die kaufen wollen, es sich nicht leisten können.

In einigen Kreisen kursiert die Berechnung, dass ein 40-Quadratmeter-Mikroapartment mit Garage, neu gebaut, in einer Stadt im Umland von Valencias, inklusive Steuern, 220.000 Euro kostet. Gemessen an Gehältern wirkt dieser Preis prohibitiv.

Der Schatten von 2008 und die 'Bad Bank'

Der Vergleich mit 2008 ist unvermeidbar. Damals wurde die Krise durch die Gründung der SAREB, der sogenannten 'Bad Bank', bewältigt, die die giftigen Assets der geretteten Sparkassen übernahm. Nun argumentieren einige, dass diese Formel nicht mehr verfügbar sei. Die fiskalischen Spielräume sind anders, ebenso die öffentliche Verschuldung.

Die pessimistischste These besagt, dass die Krise von 2008 nie überwunden, sondern nur durch Schulden und Lohnzurückhaltung übertüncht wurde. Das Wirtschaftsmodell wurde nicht reformiert, die Produktivität stieg nicht, und die Abhängigkeit von wertschöpfungsarmen Sektoren blieb. Das Ergebnis, so sagen Kritiker, ist, dass wir alle ärmer sind. Die nächste Krise wird wahrscheinlich eine Staatsschuldenkrise sein, da alle Länder hochverschuldet sind.

Die von einigen Sektoren vorgeschlagene Lösung bleibt dieselbe: Geld drucken, damit alles wieder steigt. Diesmal allerdings in Euro, nicht in Gold. Inflation dient als Mechanismus, um Schulden zu entwerten und die Bürger durch Steuern abzuzocken. In diesem Szenario würde der Immobiliensektor nur leiden, wenn die Krise schwer genug wäre.

Immobilien als Zuflucht und Silber in der Hand

In diesem Panorama diversifizieren sich die Anlagestrategien. Manche flüchten in Edelmetalle, etwa physisches Silber. Die Idee ist, dass Wohnungspreise gemessen in Gold oder Bitcoin stark gefallen sind und das Problem darin liegt, den falschen Tauschmechanismus zu nutzen – sprich, der Euro täuscht.

Andere setzen weiterhin auf Beton, aber mit Nuancen. Es wird diskutiert, dass der Immobiliensektor stark leiden wird, wenn die Krise kommt, und dass Spanien alles auf diese Karte gesetzt hat. Der Bau ist arbeitsintensiv und sehr zinssensibel. Wenn Kredit teurer wird oder die Nachfrage einbricht, erfolgt die Anpassung schnell.

Die offene Frage bleibt, ob diese Abkühlung der Anfang von etwas Größerem oder nur ein temporärer Dämpfer ist. Die Bank von Spanien hält sich bedeckt. Die Daten deuten auf eine Verlangsamung hin. Die Interpretation hängt vom Fokus ab: vom fehlenden Angebot, der nicht erfüllbaren Nachfrage oder dem Geld, das immer weniger wert ist.

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Ist dies der Beginn einer tiefen Korrektur oder nur ein vorübergehender Stillstand? Die Antwort liegt vorerst in den kommenden Genehmigungen für Neubauten und den Verkaufszahlen.