el banco de España va avisando: enfriamiento en la ejecución de obras y en la compraventa de viviendas

El Banco de España avisa de un enfriamiento en la obra y la compraventa de vivienda​

El Banco de España ha encendido una luz ámbar en el mercado inmobiliario: enfriamiento en la ejecución de obra y en las compraventas. La noticia, publicada por elEconomista, llega después de un verano en el que las ejecuciones de obra han empezado a caer tras un segundo trimestre con un 4% de subida. Lejos queda el 8% de crecimiento de los primeros meses de 2022. El dato no es una hecatombe, pero rompe la narrativa de recuperación sostenida que se venía vendiendo.

La reacción no se ha hecho esperar. Hay quien ve en este enfriamiento el preludio de algo mucho peor: una crisis que se sumará a la de 2008, que nunca se cerró del todo. Otros, en cambio, sostienen que el problema no es de demanda, sino de oferta: faltan materiales, faltan manos y sobran trabas. Y en medio, un puñado de datos que dibujan un sector que se ha vuelto caro hasta para quien vive de él.

Qué dicen los datos del Banco de España​

El organismo supervisor habla de enfriamiento, no de desplome. La ejecución de obra registró una tasa intertrimestral negativa del 0,1% entre julio y septiembre de 2024, y aunque se recuperó en los meses siguientes hasta alcanzar un 4% en el segundo trimestre de este año, este verano ha vuelto a caer. La compraventa también muestra signos de agotamiento.

La cifra clave está en la comparación: el 8% de crecimiento de principios de 2022 no se ha recuperado. Ese es el listón que el sector no logra superar. El Banco de España no habla de burbuja, pero sí de una pérdida de tracción que coincide con un contexto de tipos de interés que, aunque han bajado, siguen pesando sobre las hipotecas.

Hay quien lee estos datos como un simple ajuste tras años de subidas. Y hay quien ve el inicio de algo más serio. La discusión no es tanto sobre el dato en sí, sino sobre qué significa.

El precio de los materiales y la mano de obra que no llega​

Uno de los argumentos que más se repite es que el problema no es de demanda, sino de oferta. Los precios de los materiales de construcción se han disparado. Un ejemplo que circula: una estufa de leña comprada por 450 euros en 2020 costó 750 euros el año pasado, siendo un modelo más pequeño. La anécdota sirve para ilustrar una tendencia más amplia.

La mano de obra escasea. Hay quien relata que para poner un portón de entrada a una vivienda ha tenido que esperar casi dos años, y que el cerrajero, agobiado, pedía disculpas porque no encuentra ayudantes ni jóvenes dispuestos a aprender el oficio. Ni ofreciendo el doble de lo presupuestado. Las cuadrillas en zonas rurales, directamente, no dan abasto y seleccionan trabajos.

El resultado es un mercado donde construir es caro y lento. Y donde el precio final de una vivienda nueva en Valencia, por ejemplo, supera los 400.000 euros para 90 metros cuadrados. Las usadas, algunas con problemas, no bajan de 300.000. Las infames, de 200.000.

¿Se venden todas las viviendas sobre plano?​

Una de las preguntas que sobrevuela el debate es si el enfriamiento de la compraventa responde a una caída real de la demanda o a un problema de oferta. La respuesta no es unívoca. Hay quien sostiene que las constructoras solo empiezan a construir cuando han vendido sobre plano la mitad más uno de los inmuebles. Si eso se cumple, el enfriamiento no sería tanto una crisis de demanda como un ajuste de la oferta a lo que se puede vender.

Otros apuntan a que los compradores ya no son los españoles de a pie. Inversores extranjeros, jubilados con poder adquisitivo y gente que vive bien en España estarían sosteniendo el mercado. Mientras ellos compren, parecerá que los españoles compran pisos a mansalva. La realidad, dicen, es que la mayoría de los que quieren comprar no pueden.

El cálculo que se maneja en algunos círculos es que un microapartamento de 40 metros con garaje, obra nueva, en un pueblo de los alrededores de Valencia, con impuestos incluidos, sale por 220.000 euros. Un precio que, medido en sueldos, se antoja prohibitivo.

La sombra del 2008 y el banco malo​

La comparación con 2008 es inevitable. Entonces, la crisis se capeó creando el SAREB, el llamado banco malo, que se quedó con los activos tóxicos de las cajas rescatadas. Ahora, hay quien sostiene que esa fórmula ya no está disponible. El margen fiscal es otro, y la deuda pública, también.

La tesis más pesimista es que la crisis del 2008 nunca se superó, solo se tapó con deuda y devaluación laboral. No se reformó el modelo económico, no se aumentó la productividad y se siguió dependiendo de sectores de poco valor añadido. El resultado, dicen, es que todos somos más pobres. Y la próxima crisis será de deuda soberana, porque todos los países están hiperendeudados.

La solución que se apunta desde algunos sectores es la misma de siempre: imprimir más dinero para que todo vuelva a subir. Eso sí, en euros, no en oro. La inflación como mecanismo para devaluar la deuda y expoliar a la ciudadanía mediante impuestos. El inmobiliario, en ese escenario, no sufriría a menos que la crisis sea lo bastante gorda.

El ladrillo como refugio y la plata en mano​

En medio de este panorama, las estrategias de inversión se diversifican. Hay quien se refugia en metales preciosos: plata en mano, por ejemplo. La idea es que los pisos han bajado mucho si se miden en oro o bitcoin, y que el problema está en usar el mecanismo de intercambio erróneo. Es decir, que el euro engaña.

Otros siguen apostando por el ladrillo, pero con matices. Se habla de que el inmobiliario va a sufrir mucho si la crisis llega, y de que España lo ha apostado todo a esa carta. La construcción es un sector intensivo en mano de obra y muy sensible a los tipos de interés. Si el crédito se encarece o la demanda se hunde, el ajuste es rápido.

La pregunta que queda en el aire es si este enfriamiento es el principio de algo más grande o solo un bache. El Banco de España no se moja. Los datos apuntan a una desaceleración. La interpretación depende de dónde se ponga el foco: en la oferta que no llega, en la demanda que no puede, o en el dinero que cada vez vale menos.

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¿Es este el inicio de un ajuste profundo o solo un frenazo pasajero? La respuesta, por ahora, está en los visados de obra nueva y en las cifras de compraventa que están por venir.