Immobilienverkäufe in Spanien steigen um 41,5 %

Wohnungsverkäufe in Spanien explodieren um 41,5 %

Eine Szene fasst den Monat zusammen: Eine Wohnung, die 2020 für 130.000 Euro gekauft wurde, wird diese Woche für 190.000 Euro verkauft. Eine andere, 2018 für 140.000 Euro erworben, geht für 220.000 Euro über den Tisch. Das sind keine Einzelfälle oder Gerüchte aus der Kneipe. Das Instituto Nacional de Estadística (INE) bestätigt, dass im September 61.887 Kaufverträge abgeschlossen wurden, ein Anstieg von 41,5 % gegenüber dem Vorjahresmonat und die höchste Zahl seit Juli 2007, als mehr als 63.000 Transaktionen registriert wurden. Drei aufeinanderfolgende Monate mit jährlichen Steigerungen: 19 % im Juli, 0,9 % im August und dieser starke Anstieg im September.

Die Reaktion der Öffentlichkeit ist gespalten. Einige sehen die nächste Immobilienblase; andere einen einfachen Angebotsmangel. Mitten drin eine unbequeme Tatsache: Laut einem Forennutzer werden die meisten Käufe ohne Hypothek getätigt.

Wer kauft und warum steigen die Preise?

Das Bild des jungen, hoch verschuldeten Käufers hält nicht stand. Nach dieser Darstellung werden die meisten Transaktionen ohne Bankfinanzierung abgewickelt, was darauf hindeutet, dass es sich um Investoren handelt, die Schutz vor Inflation suchen. Sie kaufen, um ihre Kaufkraft zu erhalten, nicht zum Wohnen. Diese Wohnungen kommen auch nicht auf den Mietmarkt, wegen rechtlicher Hürden und mangelndem Mieterschutz, noch werden sie weiterverkauft, da die Strategie mittelfristig angelegt ist.

Das Ergebnis, so die Argumentation, ist ein künstlich verknapptes Angebot. Es gebe keine neuen Wohnungen, das Bauen koste doppelt so viel wie vor zwanzig Jahren, und ausländisches Kapital fließe ins Land. Die wiederkehrende Schlussfolgerung: Angebotsknappheit bei hoher Nachfrage. Hinzu kommt der Sogeffekt des Mietmarktes: Wer exorbitante Mieten zahlt, rechnet durch und stellt fest, dass er sich für dasselbe Geld lieber eine Wohnung kaufen würde.

Die Karte: Wo wurde alles unterschrieben?

Nach Regionen führt Andalusien mit 11.344 Verkäufen, gefolgt von der Comunidad Valenciana (10.801), Katalonien (8.987) und Madrid (8.105). Alle Regionen verzeichneten höhere Verkaufszahlen als im Vorjahr. Die stärksten Anstiege gab es in Extremadura (+79,3 %), dem Baskenland (+67,4 %), Asturien (+57,3 %) und Aragón (+56 %). Die moderaten Zuwächse verbuchten Navarra (+18 %) und die Balearen (+18,5 %).

In Valencia gibt es einen heiklen Aspekt. Der Preisanstieg im letzten Jahr war extrem, und nach den schweren Überschwemmungen wurde das Problem des Kaufs in Hochwassergebieten deutlich – zufällig waren dies genau die Schlafstadtgemeinden im Großraum. Seltsam sei gewesen, dass eine Stadt dieses Kalibers Preise wie eine Provinzhauptstadt hatte.

Die Falle: Ziegelstein ist kein Gold

Hier taucht die kontroverseste These auf: Wenn Immobilieninvestitionen sicher wären, würden Bankangestellte selbst ganze Gebäude kaufen. Tun sie aber nicht. Sie kennen die günstig angebotenen Zwangsversteigerungswohnungen und meiden sie. Sie leben lieber zur Miete. Dieses Detail entkräftet das Mantra vom ewigen Wertzuwachs.

Das Kernargument: Ein Gebäude besteht nur aus gestapelten Steinen. Ein Lehrling mauert eine Wand an einem Morgen, und moderne Maschinen setzen Wände wie am Fließband. Weder Grund noch Beton sind knapp. Würden die Preise endlos steigen, müsste eine alte, hundert Jahre zuvor für Dorfbewohner errichtete Wohnung ohne Aufzug teurer sein als Versailles. Die Schlussfolgerung lautet: Der reale Wert einer Wohnung ist nur ein Bruchteil des Hypothekenbetrags, und die Knappheit wird durch Verbote oder Erschwerung von Neubau und Sanierung künstlich erzeugt.

Geld entsteht beim Unterschreiben

Die Mechanik des Kredits wird ungeschönt beschrieben: Geld ist Schuld. Wenn jemand eine Hypothek über 300.000 Euro abschließt, entsteht diese Summe in diesem Moment. Es ist die Verpflichtung, halblebenslang Geld zu verdienen, gedeckt durch einen Vermögenswert, der nur ein Viertel davon wert ist. Würden die Preise fallen, würden jene, die den vollen Betrag schulden, aufhören zu zahlen. Daher bestehe, so die These, ein starkes institutionelles Interesse daran, dass die Preise nicht sinken.

Und hier greift die wiederkehrende Skepsis: Das Einlagensicherungsgesetz macht den Staat zum Bürgen für bankseitige Exzesse. Ohne dieses Sicherheitsnetz würden Hypotheken nicht leichtfertig vergeben. Die Rettung während der letzten Krise wird als Präzedenzfall erinnert, den niemand wiederholen will und der sich laut dieser Lesart gerade erneut anbahnt.

Blase oder nur Angebotsmangel?

Beide Lager haben Argumente. Die Optimisten weisen darauf hin, dass es keine neuen Wohnungen gibt, Boden teuer und knapp ist, Baupläne restriktiv sind und die Bevölkerung wächst, während öffentlicher Wohnungsbau fehlt. Die Pessimisten entgegnen, dass ein Anstieg von 41,5 % in einem Monat keine gesunde Nachfrage ist, sondern Spekulation, und dass Investoren Positionen auflösen werden, sobald die Inflation unter 2 % stabilisiert. Dann, so sagen sie, verlieren sie viel Geld, weil potenzielle Käufer ärmer sind.

Die Belastung für Käufer ist enorm gestiegen: Vor 35 Jahren zahlte ein durchschnittlicher Haushalt seine Wohnung mit weniger als drei Jahresgehältern; heute sind es über sieben, in städtischen Gebieten bis zu elf. Mit diesen Zahlen ist die Frage nicht, ob der Preis hoch ist, sondern wer ihn bezahlen kann.

Das verwirrende Faktum ist nicht die 41,5 %. Es ist, dass trotz spanischer Gehälter weiterhin Verträge unterschrieben werden.