Spaniens Zentralbank warnt vor Wohnungsmangel und steigenden Preisen

Banco de España: Zu wenig Wohnraum für die Nachfrage

Der Banco de España (die spanische Zentralbank) veröffentlichte im Juni 2023 eine beunruhigende Diagnose: Das Angebot an Wohnungen wird die erwartete Nachfrage nicht decken können, was die Preise zusätzlich unter Druck setzen wird. Die Behörde fordert Maßnahmen zur Erleichterung des Wohnungsbaus, um den Druck zu lindern, und warnt vor einer "Resistenz nach unten" bei den Preisen. Kurz gesagt: Niemand sollte mit Preisnachlässen rechnen.

Das Bild, das diese Warnung zeichnet, ist das eines Marktes, der nicht an Produktmangel scheitert, sondern an übermäßigen Anreizen, gar nichts zu produzieren. Wenig bauen ist profitabel. Und wer bereits eine oder mehrere Wohnungen besitzt — hat keine Eile.

Was die Warnung des Banco de España zum Angebot sagt

Der Ausgangspunkt ist rein rechnerisch. Das INE (Nationales Statistikinstitut) prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte in Spanien weiter wächst, während der Neubau nicht Schritt hält. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bereits deutlich und steigt weiter. Angesichts dieser Diskrepanz erwartet die Behörde keinen Preisverfall, sondern eine anhaltende Spannung.

Die Botschaft hat einen unbequemen Teil für die offizielle Erzählung: Es reicht nicht aus, Mieten zu regulieren oder sogenannte "gespannte Gebiete" (zonas tensionadas) auszuweisen, wenn darunter kein zusätzliches Mietwohnungsangebot existiert. Knappheit zu regulieren bedeutet, sie zu verwalten, nicht zu lösen.

Steuern, Boden und das Geschäft, nicht zu bauen

Es gibt einen Widerspruch, der sofort sichtbar wird, wenn man genauer hinsieht: Wohnen ist ein verfassungsmäßiges Recht, aber der Kauf einer neuen Wohnung ist mit einer Mehrwertsteuer von 10% belastet, plus Dokumentationssteuern auf Rechtsakte (AJD) und jährlicher Grundsteuer (IBI). Hinzu kommen die Notarkosten für den Kaufvertrag. Die Steuerrechnung wird beglichen, bevor man den Schlüssel erhält.

Die andere Hälfte des Problems liegt beim Boden. Man argumentiert, dass die Freigabe von Baugrundstücken fast nichts kostet, außer den Gemeinden, die Einnahmen aus der Grundsteuer verlieren würden; und dass Entwickler nur dann bauen, wenn die Zahlen stimmen, und die Grundstücke in der Zwischenzeit brachliegen lassen. Wenn die gute Phase zurückkehrt, fließen diese Wartezeitenkosten in den Preis der neuen Wohnung ein.

Dies ist keine exotische Theorie. Ein Blick auf die Käufer genügt: Große Investmentfonds erwerben und errichten Wohnungen für die Vermietung. Auf zukünftige Mieteinnahmen zu setzen passt nicht zu einem Szenario frei fallender Preise.

Leerstände im Stadtzentrum und Tourismusvermietung

Ein weiterer selten diskutierter Punkt: Der Bestand an leerstehenden Wohnungen, die weder zum Verkauf noch zur Vermietung auf den Markt kommen. Ganze Gebäude stehen mitten in Madrids Zentrum verschlossen und verrammelt, nicht am Stadtrand. Dahinter stecken oft Erbschaften, die unter mehreren Erben verteilt sind, die sich nicht einigen können oder kein Geld für Renovierungen haben. Das Haus existiert; der nutzbare Eigentümer nicht.

Hinzu kommt die touristische Kurzzeitvermietung, die laut kursierenden Zahlen nur 4% des Bestands ausmacht, sich aber auf die attraktivsten Viertel konzentriert, wo sie Nachbarn und Langzeitmieter verdrängt. Vier von hundert mögen wenig erscheinen. Konzentriert im selben Block verändern sie eine ganze Stadt.

Ungleichgewicht zwischen Angebot und Bevölkerungszuwachs

Die Spannung hat auch eine demografische Komponente. Angesichts einer sehr niedrigen Geburtenrate werden hohe Bevölkerungszuwächse registriert, mit Zahlen, die für das gesamte Land bei etwa 400.000 Personen pro Jahr liegen. Die Schlussfolgerung vieler Leser ist einfach: Wenn mehr Menschen kommen und nicht gebaut wird, steigen die Preise.

Man sollte die Daten vom Urteil trennen. Dass demografischer Druck auf den Wohnungsmarkt besteht, ist Arithmetik; ob die Lösung darin besteht, die Tür zu schließen oder weiter zu öffnen, ist Politik. Was der Markt nicht tut, ist im Einklang mit der Nachfrage zu bauen, und hier stimmen fast alle Positionen überein.

Arbeitslosigkeit, Geburtenrate und Bau als Rettungsanker

Über all diesem schwebt ein Hintergrund, den kaum jemand betrachten möchte: Eine Arbeitslosigkeit, die über 10% bleibt, und eine sehr niedrige Geburtenrate. Jahrelang fungierte der Bausektor als Ventil, wenn die Arbeitslosigkeit drückte, und sank damals bis auf 8%. Das Problem ist, dass dieses Modell durch eine Blase bezahlt wurde, die 2007 platzte und die halbe Wirtschaft mitriss.

Daraus ergibt sich eine unbequeme Frage, die die Debatte offen lässt: Wenn das Land mehr Wohnraum braucht, aber ein wachsender Teil der Bevölkerung ihn sich nicht leisten kann, ist das Ziel dann, das Produkt billiger zu machen oder den Wert der vorhandenen Vermögenswerte zu stützen? Es mag dasselbe sein. Ist es aber nicht.

Die offizielle Antwort war bisher regulatorisch: Gespannte Gebiete, Obergrenzen, Interventionsversprechen. Mit den verfügbaren Daten baut dies keine einzige Wohnung. Und ohne Wohnungen ist die einzige Variable, die sich bewegt, der Preis – nach oben oder ins Leere.

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Hier endet die Analyse. Das Angebot kommt nicht an, die Nachfrage sinkt nicht, und diejenigen, die den ersten Hebel bewegen könnten, haben keine Anreize dazu. Der Banco de España liefert die Zahl. Niemand liefert die Lösung.