Airbnb unter Druck: Schulden, Regulierung und Österreichs Beispiel

Der Tourismusmarkt wankt und Regulierung erreicht Andalusien

Das Geschäft, Wohnungen zu kaufen und sie tageweise zu vermieten, läuft aus. Es ist keine Bauchgefühl-Spekulation: Laut einer Videozusammenfassung im Thread können sich Investoren in mehreren US-Städten, die sich für „Buy-to-Rent“ verschuldet haben, ihre Bankkredite nicht mehr leisten, und in Spanien beginnt die Verwaltung zu handeln. Die andalusische Regierung, mit absoluter Mehrheit der PP, hat ein Dekret vorgelegt, um die Branche zu „professionalisieren“. Es würde Vermieter mit mehr als zwei touristischen Wohnungen pro Provinz zwingen, sich als Selbstständige oder Unternehmen anzumelden.

In dieselbe Richtung weisen die im Diskurs genannten Zahlen. Ein Teilnehmer behauptet, Spanien liege auf dem siebten Platz der weltweiten Rangliste nach Anzahl der auf Airbnb angebotenen Unterkünfte, mit über einer halben Million Einheiten für diesen Zweck. Für ein mittelgroßes Land ist dieser „Ruhm“ fragwürdig.

Warum die Kreditblase im Tourismussektor platzt

Das Muster wiederholt sich. Eine scheinbar unschlagbare Rendite zieht Kapital an, und Kapital zieht Schulden an. Mit günstigen Krediten lief das Geschäft von allein und die Stimmung war ansteckend: Wer mehr Wohnungen auf der Plattform stellte, verdiente mehr. Jetzt, da der Euribor auf einem Niveau liegt, das Kredite verteuert, ist für jene, die spät und hoch verschuldet gekauft haben, die Zeit vorbei, zu akzeptablen Preisen zu verkaufen.

Das Überangebot tut sein Übriges. Derselbe Stadtteil mit zwanzig Ferienwohnungen hat zwanzig Konkurrenten, die um dieselbe Buchung kämpfen, und die Marge schmilzt dahinschwindend. Die unbequeme Schlussfolgerung, die unter Beobachtern des Phänomens kursiert: Ein Asset, das viel abwirft, hört damit auf, sobald es alle gleichzeitig entdecken. Alle Eier in einen Korb legen – und sogar den Schmuck der Großmutter – ist eine nationale Tradition, keine Strategie.

Ein weiterer Aspekt, den man nicht aus den Augen verlieren sollte: Die Versuchung, die Schuld auf andere zu schieben. Auch kursiert eine Verschwörungstheorie über Zinssätze und die Pandemie, die derzeit keinerlei Beweiskraft besitzt.

Andalusien verpflichtet Großvermieter zur Selbstständigkeit

Das andalusische Dekret richtet sich an Vermieter, die mehr als zwei Ferienwohnungen pro Provinz besitzen. Das offizielle Ziel ist es, eine Aktivität zu professionalisieren, die in der Praxis mit dem regulierten Gastgewerbe konkurriert, ohne dessen Kosten zu tragen: Sicherheit, Versicherungen, Personal, Beschwerdemanagement, Inspektionen. Eine Nutzerin berichtet, sie habe in einem auf einer Plattform angebotenen Landhaus übernachtet, das wie eine Falle wirkte, ohne Notausgang und mit Gittern überall. Manche sehen in der Pflicht, als Unternehmer Sozialversicherungsbeiträge zu zahlen, eine elementare Gerechtigkeit.

Dagegen spricht ein Argument, das ebenfalls diskutiert wird: Die Regelung kommt zu spät und trifft nur kleine Anbieter, während sich große in Gesellschaften umstrukturieren. Und ein Verdacht, der ebenfalls unbewiesen geäußert wird: Ein Teil des regulatorischen Impulses dient dem Interesse der Hotelketten, Konkurrenz loszuwerden. Dass der Tourismus aus anderen Gründen abkühlt, erzeugt Rauschen, ändert aber nichts am Kern. Jemand muss die Party bezahlen.

Der österreichische Spiegel: 220.000 öffentliche Wohnungen in Wien

Während hierzulande diskutiert wird, ob Lizenzen begrenzt oder Steuern erhöht werden sollen, wird immer wieder das österreichische Modell genannt. Wie Befürworter im Thread argumentieren, verfügt Wien über mehr als 220.000 öffentliche Wohnungen, verteilt über die gesamte Stadt, nicht zusammengepfercht am Stadtrand. Es gibt Wohnungen im Zentrum für etwa 600 Euro pro Monat; 60 % der Wohngebäude im Land sind öffentlich, und über 30 % sind modernsten Standards mit voller Infrastruktur. Wer weniger als 45.000 Euro im Jahr verdient, erhält zusätzliche Unterstützung.

Der Zugang erfolgt, so die Beschreibung, nicht durch freie Verlosung: Er wird nach langem Meldezeitraum, Einkommen und Familienstand gefiltert. Und das Detail, das als entscheidend hervorgehoben wird: Keine Mietwohnung darf 30 % des Durchschnittslohns überschreiten. Befürworter betonen, dass niemand mit Arbeit obdachlos bleibt und Immobilien vom spekulativen Asset zum Dienstleistungsgut werden. Kritiker entgegnen, dass Filter Warteschlangen erzeugen, das System eine bestimmte Bürgerkultur voraussetze und externe Nachfrage jede Verteilung belasten würde.

Ausgeleerte Viertel, verdrängte Nachbarn und eine offene Frage

Die Auswirkungen sind nicht nur finanziell. Historische Zentren verlieren ihre alteingesessenen Nachbarn, während sie sich mit ferngesteuerten Ferienwohnungen füllen, verwaltet mit Passwort-Zugängen. Manche behaupten, diese Degradation sei im Zentrum Madrids bereits irreversibel, andere verteidigen die Vermietung an Touristen als legitimes, funktionierendes Geschäft, das Steuern zahlt. Kaum jemand bestreitet jedoch den Ausgangspunkt: Wohnraum ist ein Grundbedürfnis, und das Gehalt eines jungen Menschen konkurriert heute mit dem Budget eines kaufkräftigeren Touristen.

Daraus ergibt sich der grundlegende Dissens. Eine Gruppe vertraut darauf, dass sich der Markt selbst korrigiert und Angebot in den Langzeitmietmarkt zurückfließt. Die andere Gruppe hält dagegen, dass sich der Wohnungsmarkt nicht selbstregulierend verhält, dies nie getan hat, und dass ohne staatliche Eingriffe das Ergebnis genau das ist, was wir sehen. Beide Lager haben berechtigte Klagen, und keiner hat eine Glaskugel.

Was kommt

Mit drückender Verschuldung in den USA und voranschreitender Regulierung in Spanien ist es vernünftig, weitere Lizenzbeschränkungen, mehr Inspektionen und mögliche Steuererhöhungen für Ferienvermietungen zu erwarten. Ob das ausreicht, um Wohnungen dem Langzeitmietmarkt zuzuführen und Preise zu senken, steht auf einem anderen Blatt. Manche behaupten, jedes Mal wenn der Markt beginnt, sich zu korrigieren, findet jemand einen Weg, ihn erneut zu manipulieren. Die Prognose, mit allen Vorbehalten, lautet: Der „Buy-to-Rent“-Sektor schrumpft. Er stirbt nicht.