Spaniens Wohnungsministerin erwägt Airbnb-Verbot

Rodríguez öffnet Tür für Airbnb-Verbot; Mieten steigen um 13,2 %

Die spanische Wohnungsministerin Isabel Rodríguez hat sich in einem Interview beim Sender cadena SER für ein Verbot von Airbnb ausgesprochen. Sie knüpfte dies an die Bedingung, dass touristische Wohnungen untersagt werden sollen, wenn sie «im Widerspruch zum Recht der Bürger auf Wohnraum stehen». Diese Aussage folgt auf eine besorgniserregende Zahl: Die Mietpreise sind im vergangenen Jahr um 13,2 % gestiegen, deutlich über der Inflationsrate von knapp 3 %, die das neue Wohnungsgesetz als Obergrenze festlegt. Dies ist fast das Vierfache des erlaubten Anstiegs.

Mietanstieg von 13,2 % trotz gesetzlicher Kappungsgrenze

Diese Datenlage schürt viele Beschwerden. Das Wohnungsgesetz verbot Mieterhöhungen, die die Inflationsrate (ca. 3 %) übersteigen. Die tatsächlichen Steigerungen haben diese Grenze fast vervierfacht. Befürworter des freien Marktes argumentieren einfach: Preiskontrollen bremsen den Anstieg nicht, sondern verschleiern ihn. Gegner dieser Sichtweise und Fürsprecher stärkerer Eingriffe kontern: Ohne Regeln wäre der Anstieg noch schlimmer gewesen. Beide Seiten bestreiten die Zahlen nicht.

Eigentümergemeinschaft als faktischer Schiedsrichter

Hier wird der konkreteste Kampf ausgetragen. Es wird argumentiert, dass Eigentümer von Ferienwohnungen selten unter den Belästigungen leiden, die sie verursachen: Diese treffen die Nachbarn im Treppenhaus. Der Vermieter kassiert; die Gemeinschaft trägt Lasten wie Gepäcklärm, dauerhaft belegte Aufzüge und im August überfüllte Pools. Darauf basierend wird gefordert, dass nicht ein Ministerium, sondern die Eigentümerversammlung selbst über Verbote entscheidet. Das Gesetz erlaubt Gemeinschaften bereits, belästigende Aktivitäten im Gebäude zu begrenzen: Wenn ein Bar wegen Nachbarbeschwerden geschlossen wurde, sollte eine Ferienwohnung demselben Prinzip folgen.

Das Gegenargument ist ebenfalls plausibel: Wer mit Hotels konkurriert, muss deren Auflagen erfüllen. Doch auch hier gilt: Jemand kaufte eine Wohnung zur Wochenvermietung, und eine Mehrheit der Nachbarn kann seinen Betrieb über Nacht stilllegen.

Wie viele Ferienwohnungen gibt es und wie viele wären betroffen?

Die kursierenden Zahlen wirken im Vergleich zum politischen Lärm moderat. In ganz Spanien könnten etwa 30.000 Ferienwohnungen von einem Verbot betroffen sein, davon 16.000 in Madrid, wobei nicht alle legal registriert sind. Kritiker sehen darin nur ein symbolisches Zeichen: Ein Verbot von 30.000 Wohnungen bewegt den Markt kaum. Der Wohnungsbedarf in Madrid wird auf Zehntausende Einheiten geschätzt, und Versprechen bezüglich öffentlichem Wohnraum und der Sareb (spanische Immobilienverwaltungsgesellschaft) – bis zu 180.000 Einheiten – sind noch nicht eingelöst worden. Die vollständige Bilanz zeigt eine Lücke, die kein Verbot schließen kann.

Es wird oft wiederholt, dass kaum neu gebaut wird, weil es weder für Investoren noch Kommunen attraktiv ist, und dass selbst das Freisetzen aller Ferienwohnungen und Leerstände die Nachfrage nach günstigem Wohnraum nicht decken würde.

Warum löst das Entfernen von Airbnb-Angeboten das Problem nicht?

Weil das Defizit struktureller Natur ist. Weder der Bestand an Ferienwohnungen noch leerstehende Häuser – von denen nicht alle vermietbar sind – würden die Nachfrage decken. Das Angebot wächst nur langsam, und verfügbare Grundstücke sind stark reguliert. Manche Gemeinden, sogar fast menschenleere, haben ihr gesamtes Gebiet als nicht bebaubar ausgewiesen: Gisclareny, die Gemeinde mit der geringsten Einwohnerzahl Kataloniens (27 Bewohner auf 36 km²), ist das häufig zitierte Beispiel. Daraus ergibt sich der Kernkonflikt: Wenn Vorschriften den Bau verhindern, erzeugt der Staat selbst Knappheit, und ein Airbnb-Verbot ist dann nur ein Pflaster auf einer Blutung. Dem gegenüber steht die Logik des Landschaftsschutzes: Ohne Grenzen wird alles bebaut, was geht.

Hotels als Maßstab und der ausgeschlossene Tourismus

Hier mischt sich die Hotellobby oder ihr Einfluss ein. Eine Analysegruppe behauptet, ein Airbnb-Verbot nütze dem regulierten Hotelsektor: weniger Konkurrenz bei gleicher Gästebasis. Andere erinnern daran, dass Ferienvermietung nichts Neues ist; Zimmer und Sommerwohnungen wurden schon vor dem Internet wochenweise vermietet. Plattformen wie Airbnb oder Booking haben lediglich das früher mündlich organisierte Geschäft erleichtert. Garantierte Zahlungen und Bewertungssysteme erklären ihren Erfolg. Sie erklären aber auch das Problem: Nachbarn wollen nicht in einem Hotel leben, ohne es gewählt zu haben.

Zwischen den 30.000 potenziell verbotenen Wohnungen in ganz Spanien und dem jährlichen Mietanstieg von 13,2 % passt die Rechnung nirgends auf. Das Abschließen der Ferienwohnung im Treppenhaus wird die Miete im fünften Stock ohne Aufzug nicht senken. Aber es geht schneller als Bauen.