Niño Becerra: Enteignung oder öffentlicher Wohnungsbau gegen Mietsteigerungen

Enteignung oder Neubau: Niño Becerras Ultimatum an den Mietmarkt

Der spanische Mietmarkt lässt sich nicht mit guten Absichten reparieren. Entweder massiver öffentlicher Wohnungsbau oder die Enteignung überflüssiger Wohnungen – es gibt keinen dritten Weg. Der Ökonom Santiago Niño Becerra formulierte dies im September 2023 unmissverständlich: «Entweder wird eine Politik des öffentlichen Mietwohnungsbaus gestartet, bei der Milliarden investiert werden, um die jahrzehntelange Verspätung auszugleichen, oder der Staat enteignet Eigentümer für die Anzahl der Wohnungen, die über das Existenzminimum hinausgehen.» Sein Fazit ist eindeutig: «Es gibt keine Alternative!»

Die Zahlen untermauern die Diagnose. Der durchschnittliche Mietpreis stieg im April um 8,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat, und die Banco de España warnt, dass die Mieten schneller steigen als die Löhne. Die soziale Rechnung wird sichtbar, wenn die Immobilien-Kosten die Hälfte des Gehalts auffressen: Rund 50 % der Mieterhaushalte wären armutsgefährdet. Ein Mieter, der die Hälfte seines Einkommens für Wohnraum ausgibt, muss überall anders sparen, was Handel und Konsum belastet.

Der Weg über die IBI-Steuer ist bereits beschritten: San Sebastián setzt 150 % an

Während große Debatten laufen, hat der Staat bereits einen kleinen, aber konkreten Schritt getan. Das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai zum Recht auf Wohnraum erlaubt Kommunen, die Grundsteuer (IBI) für Leerstand bis zu einer Obergrenze von 150 % zu erhöhen. San Sebastián hat beschlossen, diese Möglichkeit voll auszuschöpfen: Es wird die einzige Gemeinde in Gipuzkoa sein, die den Höchststeuersatz anwendet, um Eigentümer zum Vermieten zu bewegen. Dies ist der steuerliche Weg, die Vorstufe zur Enteignung.

Auf dem Papier ist die Logik einfach. Wenn Ihre Wohnung leer steht, wird sie teuer, und Sie vermieten sie. Das Problem liegt darin, wo sich diese Wohnungen befinden. Von den geschätzten 3.500.000 leeren Wohnungen im Land konzentriert sich ein Großteil auf die ländlichen Gebiete Spaniens, die entvölkert werden, und nicht auf die Stadtviertel, in denen die Nachfrage hoch ist. Ein häufiges Gegenargument lautet zudem: Viele dieser Häuser sind keine Spekulationsobjekte, sondern Zweitwohnsitze.

Warum der öffentliche Wohnungsbau nicht richtig anläuft

Nino Becerras erste Option scheitert an zwei Hürden. Die erste ist das Geld: Günstige Kredite sind vorbei, und es fließen keine unkontrollierten Milliarden mehr wie während der Blase. Die zweite ist das Tempo. Sozialer Wohnungsbau braucht ewig, bis er auf den Markt kommt, wird verlost und hängt von einem Subventionssystem ab, das ins Wanken gerät, sobald sich das Einkommen des Begünstigten verbessert.

Manche erinnern daran, dass Spanien dies bereits getan hat. Während des wirtschaftlichen Aufschwungs wurden ganze Viertel mit öffentlichem Wohnraum errichtet, und halb Europa baute in den fünfziger Jahren massiv, um die Wohnungsnot zu lindern. Befürworter einer Wiederholung betonen, dass der Boden öffentlich sei und seine Nutzung niemandem Vermögen koste. Das Hindernis ist jedoch die Skalierung: Der verfügbare Boden befindet sich nicht dort, wo die Arbeitsplätze sind. Eine andere Lesart besagt, dass die Regierungswende hin zur Mietintervention paradoxerweise auf das Spanien blickt, das die Mieten eingefroren und gleichzeitig Bauprojekte im großen Stil vorangetrieben hat.

Enteignung: Was kostet es und welche Folgen hat es für Investitionen?

Enteignung klingt nach einer sofortigen Lösung, hat aber Kleingedrucktes. Im spanischen Recht bedeutet Enteignung keine Konfiskation: Sie verpflichtet zur Zahlung eines gerechten Entschädigungsbetrags (Justiprecio) für den Wert des entzogenen Objekts. Das heißt, der Staat müsste ähnlich viel Geld ausgeben wie für den Neubau und am Ende einen ähnlichen Bestand haben wie zuvor. Niemand verschenkt die Wohnung.

Dagegen spricht der Effekt auf das zukünftige Angebot. Kein Entwickler baut in einem Markt, in dem seine zweite Wohnung möglicherweise beim Staat landet, argumentieren Verteidiger der Rechtssicherheit: Die Bedrohung würde den Bestand nicht erhöhen, sondern einfrieren. Hinzu kommt ein Entwurf, der laut veröffentlichten Informationen der Regierung ermöglichen würde, per Dekret Güter zu enteignen und Bürger zu mobilisieren, ohne das Parlament zu durchlaufen. Niemand hat angekündigt, dies für den Mietmarkt zu nutzen, aber allein die Formulierung beunruhigt.

Der Druck der Nachfrage: Wer braucht diese Wohnungen?

Das Kernproblem ist arithmetisch, wobei mehrere Faktoren zusammenwirken. Ein Teil der Analyse geht davon aus, dass es fünfundzwanzig Millionen Wohnungen für eine Bevölkerung gibt, die sich national und resident auf fast fünfzig Millionen beläuft, und dass die Bilanz aufgrund der Verteilung und nicht wegen fehlender Bausubstanz nicht aufgeht. Ein anderer Ansatz betont, dass die Bevölkerung im vergangenen Jahr um 650.000 Menschen gewachsen ist, während die Geburtenrate auf einem Tiefstand liegt: Das Wachstum kommt von außen, und wer neu ankommt, braucht Wohnraum.

Hinzu kommen interne Faktoren, die selten im großen Bild auftauchen. Trennungen und Scheidungen vervielfachen die Haushalte und damit die Nachfrage nach einer Wohnung pro Familie. Die Löhne halten nicht Schritt. Und ein dritter Faktor, der in jede Diskussion einfließt: Ausländisches Kapital kauft Immobilien en masse und nutzt sie als Wertspeicher. Angesichts dieser Mischung fordern manche Grenzkontrollen als Hebel für die Preise; der Kern des Problems bleibt jedoch das Angebot.

Am anderen Ende der Waage weisen Kritiker darauf hin, dass eine dauerhafte Verschärfung der Regulierung kleine Vermieter verdrängt und den Markt in die Hände großer Fonds konzentriert. Das Geschäft läuft weiter: Die Immobiliengesellschaft Niebla Azul, geführt von Unternehmerin Eva Cárdenas, steigerte ihren Gewinn laut Berichten um 48 %.

Angesichts dieses Szenarios bleibt die Prognose unsicher. San Sebastián erhöht bereits die IBI-Steuer, andere Städte könnten folgen, und der öffentliche Wohnungsbau kommt nicht voran. Wenn die steuerliche Keule keine Wohnungen auf den Markt bringt und der öffentliche Bau nicht anspringt, wird der Weg der Enteignung aufhören, nur eine Schlagzeile eines Ökonomen zu sein, und zum politischen Programm werden. Oder auch nicht: Mit dem Wahlzyklus und den öffentlichen Finanzen im Hintergrund sollte man nichts vorschnell unterschreiben.