40-Jahres-Hypotheken kehren in Spanien zurück ohne Finanzblase

40-Jahres-Hypotheken sind zurück und niemand ruft nach einer Blase

Ein junger Mensch mit 6.000 Euro Eigenkapital unterschreibt eine Hypothek über 400 Euro monatlich für eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro, laut Berechnungen, die in der öffentlichen Debatte kursieren. Dieses Szenario wiederholt sich in Spanien, während das ausstehende Volumen der Hypothekendarlehen erstmals seit dem Platzen der Blase 2008 wieder wächst, allerdings mit einem Tempo von 500 Millionen Euro pro Monat im Vergleich zu den 4 Milliarden Euro monatlichen Zuwächsen während der Hochphase der Blase. Der Widerspruch liegt im Kern der Sache: Die Laufzeiten werden auf 40 Jahre gestreckt, aber die Finanzindikatoren zeigen nicht dieselbe Fieberkurve wie 2006. Was passiert also mit dem Wohnungsmarkt?

Was die Daten sagen versus der Blasen-Erzählung

Das am häufigsten wiederholte Argument ist, dass es keine Blase im klassischen technischen Sinne gibt. Eine spekulative Blase ist immer finanziell: Sie braucht Kredit zur Selbstverstärkung, und ohne diesen Treibstoff hat sie keine Reichweite. Im Jahr 2006 wurden fast 120.000 Hypotheken pro Monat abgeschlossen; heute ist das Volumen nur ein Bruchteil davon. Das Hypothekenvolumen beginnt erst nach mehr als einem Jahrzehnt der Entschuldung wieder anzusteigen. Mit diesen Zahlen auf dem Tisch erfordert die Behauptung, wir stünden vor einer Wiederholung von 2008, viel Fantasie.

Aber billiger Kredit ist nicht der einzige Weg, wie ein Markt außer Kontrolle gerät. Manche vertreten die Ansicht, dass auch künstliche Knappheit wie eine Blase funktioniert: Zwei Gesetze – oder zwei weniger – können ausreichen, damit die Preise abstürzen. Das Angebot wird durch Regulierung, teures Bauland und Steuern, die den Wohnungsbau verteuern, erstickt. Das Ergebnis ist ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in bestimmten Gebieten, kein rein finanzielles Phänomen.

Warum Wohnungen dort fehlen, wo sie gebraucht werden

Die am weitesten verbreitete Diagnose verweist auf ein Angebotsproblem. Es wird weniger gebaut als vor drei Jahrzehnten, und Neubau erreicht die Ballungsräume mit hoher Nachfrage nicht. In Großstädten und Metropolregionen fehlen Wohnungen; in weiten Teilen des Binnenlands gibt es Überangebot, und Objekte gehen für einen Spottpreis weg. Die Geografie der Preise ist die Geografie der Arbeitsplätze.

Die oft genannte Lösung besteht darin, Flächen freizugeben, Regulierungen abzuschaffen, die den Bau teuer und schwierig machen, und Steuern auf den grundlegenden Wohnungsbau sowie auf Ersterwerbsimmobilien zu streichen. Das Hindernis liege bei den Anreizen, so die Debatte: Bauträger, Banken und Verwaltungen fühlen sich wohl mit dem aktuellen Bestand und den hohen Preisen. Niemand hat Eile, den Markt zu überschwemmen.

Die Rechnung, die verwirrt: Wie viel zahlt man wirklich über 40 Jahre?

Die Laufzeit ist zum großen Gleichmacher geworden. Hypotheken über 35 Jahre wurden bereits 2003 abgeschlossen; sie auf 40 Jahre zu verlängern, fügt nur eine weitere Dekade Knechtschaft hinzu. Bei niedrigen Zinsen kann die monatliche Rate niedriger sein als die vergleichbare Miete, und genau hier liegt der Haken. Die vollständige Berechnung, aufgeschlüsselt nach Posten wie Zinsen, Versicherungen und Nebenkosten, zeigt eine Differenz, die überrascht, wer nur auf die Monatsrate schaut.

Der Vergleich mit der Vergangenheit spricht nicht für die Gegenwart. In den Jahren 2003–2007 wurden langfristige Hypotheken bei voller Beschäftigung, steigenden Löhnen, null Staatsverschuldung und wertsteigernden Immobilien abgeschlossen, so heißt es in der Debatte. Jetzt ist das Szenario das Gegenteil: Prekarität, stagnierende Gehälter und eine Staatsverschuldung, die jede Politik bestimmt. Eine 40-Jahres-Hypothek ist keine Chance, sondern Elend aus der Zukunft geholt, nach dieser Meinung.

Wer die Party bezahlt und wer sie erbt

Die Generationenteilung ist der bitterste Punkt. Die Mehrheit der Eigentümer hat damals gekauft; die Nachrückenden sehen sich Preisen gegenüber, die kein Durchschnittsgehalt erreichen kann. Die Antwort des Marktes ist die Verlängerung der Laufzeiten, die politische Antwort ist Wegschauen. Es wird argumentiert, dass der junge Käufer keine andere Wahl hat und im schlimmsten Fall die Wohnung vermieten kann, weil Häuser fehlen. Ein fraglicher Trost.

Das reale Risiko liegt nicht im Massen-Zahlungsverzug, sondern in der stillen Falle: Vierzig Jahre Rate machen jeden Lebensbruch zur Bedrohung. Das Eigentum fällt an die Bank zurück, wenn nicht gezahlt wird, und bleibt Schulden bestehen, werden diese vererbt. Die Frage ist nicht, ob es eine weitere Blase geben wird, sondern wie viele Jahrzehnte Gehalt wir hypothekarisch belasten, damit das System so weiterläuft wie bisher.

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Mit diesen Zutaten schreibt sich die Conclusion selbst: Es gibt keine Finanzblase, aber ein Zugangsproblem, das sich als Normalität tarnt. Und solange Kredit billig bleibt und das Angebot knapp, wird die nächste Generation für 50 Jahre unterschreiben, ohne dass jemand blinzelt.