Spaniens Immobilienblase: Preise steigen ohne Kredit

Wohnungspreise steigen ohne Kredit: Die neue Blase

Im Jahr 2016 wurde ein nie verkauftes Reihenhaus aus einer Siedlung von 2008 für 150.000 Euro angeboten. Im Juni 2025 war es immer noch unverkauft, aber der Preis lag bei 230.000 Euro. Letzte Woche wurden 280.000 Euro verlangt. Das Inserat wird alle paar Monate zurückgezogen und mit erhöhtem Preis neu veröffentlicht, als wäre der Markt eine Auktion ohne Käufer. Dies ist das reale Thermometer der Immobilienblase in Spanien: steigende Preise ohne Transaktionen, kein fließender Kredit wie 2008 und praktisch kein Neubauangebot.

Die meisten wirtschaftlichen Analysen sind sich einig, dass diese Blase platzen wird, jedoch langsamer, härter und schmerzhafter als zuvor. Es wird keinen plötzlichen Einbruch geben wie 2008, als die Drosselung des Kredits ausreichte, um alles zu ruinieren. Jetzt ist das Problem echte Knappheit: Es wird kaum gebaut, die Bevölkerung wächst und die Mieten sind explodiert. Die Frage ist nicht mehr, ob die Preise fallen, sondern wann und wo.

Warum diese Blase anders ist als 2008

Bei der Blase von 2008 wurde brutal schnell gebaut – man sagte, Spanien baue mehr als Deutschland, Frankreich und Italien zusammen – und Kredite wurden ohne solide Sicherheiten vergeben. Heute wird kaum gebaut, der Kreditmarkt ist nicht überhitzt und der Wohnungsbestand hat kaum zugenommen. Dieser entscheidende Unterschied führt dazu, dass viele argumentieren, der Markt könne nicht auf dieselbe Weise abstürzen.

Das bullische Argument stützt sich auf drei Säulen: starres Angebot wegen fehlender Neubauten, wachsende Nachfrage durch Zuwanderung und steigende Mieten, die Kaufpreise durch Kapitalisierung der Renditen nach oben treiben. Hinzu kommt, dass die EZB beginnt, die Zinsen zu senken, was Hypotheken verbilligt und die Preise weiter antreibt. Viele schließen daraus, dass Wohnungen in guten Lagen Monat für Monat teurer werden.

Die Gegenargumentation ist ebenso stark: Der aktuelle Boom bei Beschäftigung und Konsum stammt aus dem Inflationszyklus. Am Ende dieses Zyklus werden Arbeitsplätze vernichtet, da Unternehmen Lohn- und Preiserhöhungen nicht mehr tragen können. Wenn dies passiert, könnte die Zuwanderung umkehren, die Bevölkerung schrumpfen und die Wohnungsnachfrage einbrechen. Wie im ersten Punkt erwähnt: Blasen platzen nie zum erwarteten Zeitpunkt, aber sie platzen immer.

Mieten als versteckter Treiber der Preissteigerung

Eine der solidesten Hypothesen besagt, dass Langzeitmieten die Kaufpreise nach oben ziehen. Es liegt nicht am Kredit; die wahre Knappheit herrscht beim Mietmarkt, der explodiert ist, weil die Nachfrage gestiegen ist und viele Wohnungen aufgrund jahrelanger Hyperregulierung vom Markt genommen oder umgenutzt wurden. Investoren kapitalisieren diese hohen Mieten in die Kaufpreise.

Dies zeigt sich in den Großstädten: Zimmervermietung ist üblich geworden, eine Vorstufe zu WG-Wohnungen. In regulierten Gebieten vermieten Eigentümer lieber an Gruppen, die sich die Kosten teilen, als an Familien. Dies ist eine direkte Folge der Regulierung und des Angebotsmangels, kein Trend.

Einige glauben, dass die Wiederherstellung rechtlicher Schutzmaßnahmen für Eigentümer und die Freigabe von Baugrundstücken die Mieten senken und damit auch die Kaufpreise drücken würde. Diese Überzeugung ist weit verbreitet, aber niemand weiß, ob oder wann dieses Szenario eintreten wird.

Wo die Blase existiert (und wo nicht)

Die Blase ist nicht einheitlich. In zentralen Vierteln von Madrid oder Barcelona sind die Preise unantastbar, während in Küsten- oder Tourismusgebieten jede Immobilie 300.000 Euro kostet, einfach weil keine Wohnungen verfügbar sind. Im Gegensatz dazu sind kleine Städte und Dörfer erschwinglich, weil Menschen dort nicht leben wollen und es keine hochwertigen Jobs gibt. Es gibt Wohnungen für 35.000 bis 40.000 Euro nur 25 Minuten von Spaniens drittgrößter Stadt entfernt.

Diese Dualität erklärt, warum manche keine Blase sehen: In ihrer Region haben sich die Preise seit dem Crash von 2008 nicht bewegt. Aber in angespannten Gebieten liegen selbst schlechte Wohnungen bereits über den Höchstwerten der letzten Blase. Das Risiko konzentriert sich hier, besonders für Käufer in deutlich überbewerteten Lagen.

Optimisten gehen davon aus, dass der Mangel an Neubauten die Preise jahrelang stützen wird. Pessimisten erwarten eine Abkühlung der Wirtschaft, Jobabbau und verdunstende Nachfrage. Zwischen beiden Ansichten liegt eine Gewissheit: Wenn eine Blase platzt, leiden die schlecht gelegenen und minderwertigen Objekte am meisten.

Der demografische Faktor, den niemand beachten will

Die Demografie ist die变量, die am stärksten spaltet. Manche behaupten, wenn die Babyboomer-Generation in Rente geht, wird es überall Überschüsse geben, außer auf Inseln und beliebten Küstenregionen. Andere entgegnen, dass nichts übrig bleibt, wenn der Staat diese Wohnungen behält und anderweitig nutzt, oder wenn die Zuwanderung weiterhin den demografischen Winter ausgleicht.

Debatten über Migration durchziehen alle Analysen, oft vermischt mit Tönen, die von Daten getrennt werden sollten. Wirtschaftlich relevant ist, dass die Bevölkerung seit 2008 stark gewachsen ist, was die Wohnungsnachfrage treibt. Wie lange dieser Fluss anhält und wie er sich verteilt, ist das eigentliche Spiel.

Währenddessen klafft die Generationenkluft weiter auseinander: Junge Haushalte sind ärmer als ihre Eltern, und Vermögen konzentriert sich bei älteren Eigentümern. Diese Vermögensungleichheit ist der Nährboden jeder Immobilienblase.

Was passiert mit den Wohnungspreisen?

Der häufigste Schluss lautet, dass diese Blase platzen wird, aber anders als die letzte. Es wird keinen vertikalen Einbruch über Nacht geben, sondern eine langsame, schmerzhafte Anpassung. Die Preise werden fallen, wenn die wirtschaftliche Lage es den Menschen nicht mehr erlaubt, Schulden aufzunehmen, wahrscheinlich wenn der Inflationszyklus endet und Jobs verschwinden.

Erwarten Sie keine Abrisspreise in besten Lagen; das passiert nur im Krieg. Die Preise werden überall sinken, aber minderwertige Objekte fallen am tiefsten. Wer heute in überbewerteten Gegenden kauft, riskiert, einen Vermögenswert zu halten, der nur die Hälfte wert ist.

Verwirrend ist, dass der Markt trotz allem keine Panik zeigt. Inserate werden zurückgezogen und teurer neu veröffentlicht. Wohnungen verkaufen sich nicht, aber die Preise steigen. Das ist die exakte Definition einer Blase: Jeder weiß, dass es nicht so bleiben kann, aber niemand weiß, wann es endet.