Immobilienblase: Warum die Wohnungspreise nicht sinken

Knappheit an Neubau und hohe Nachfrage: Warum die Wohnungspreise nicht fallen

Laut einem im Thread geteilten Angebot für einen noch zu errichtenden Neubau kostet eine Wohnung mit Garage an der Küste von Castellón 314.000 Euro, bevor die erste Wand steht: 117.000 nur für die Rechte und geschätzte 197.000 Baukosten. Ohne Garage sinkt die Rechnung auf 277.000. Diese Aufschlüsselung fasst die vorherrschende Analyse zusammen: Das Problem ist nicht die Spekulation mit Bestandsimmobilien, sondern dass kaum neuer Wohnraum geschaffen wird. Mit Zinsen, die nach unten zeigen, und einer Nachfrage, die sich auf wenige Städte konzentriert, dreht sich die Debatte darum, ob es eine Immobilienblase gibt und wie lange die Preise weiter steigen.

Die Zahl der Neubaugenehmigungen sank von etwa 885.000 im Jahr 2006 auf etwa 108.000 im Jahr 2023. Weniger als ein Achtel. Der Rückgang liegt nicht daran, dass Wohnungen im Überfluss vorhanden sind, sondern daran, dass es weniger Projekte, weniger verfügbare Grundstücke und mehr Unsicherheit in jedem Glied der Kette gibt. Während das Angebot schrumpft, konzentriert sich die Nachfrage auf Madrid, Barcelona, Sevilla, Bilbao und Valencia.

Warum wird in Spanien so wenig Wohnraum gebaut?

Weil die verfügbaren Grundstücke teurer geworden sind, die Genehmigungsverfahren sich endlos hinziehen und die Finanzierung selektiv geworden ist. Eine neue Zwei-Zimmer-Wohnung in Madrid übersteigt 300.000 Euro vor Steuern und liegt oft weit entfernt von U-Bahn- oder S-Bahn-Linien. Hinzu kommen Materialkosten, Fachkräftemangel und kommunale Genehmigungen: Jeder Punkt fügt Monate und Euro hinzu.

Ein weiterer Engpass wird häufig zitiert. Ein Teilnehmer fasst zusammen, dass Banken Bauunternehmen keine Kredite gewähren, wenn sie nicht genügend Vorverkäufe ansammeln, und dass Vorverkäufe ausbleiben, wenn solvente Nachfrage knapp ist. Es ist ein sich selbst schließender Kreis. Hinzu kommt der regulatorische Faktor, an den ein anderer Teilnehmer erinnert: In Barcelona fiel die Pflicht, 30% des Neubaus als sozialen Wohnungsbau bereitzustellen, seiner Meinung nach mit dem praktisch vollständigen Verschwinden neuer Bauprojekte in der Stadt zusammen.

2006 versus heute: Warum dieser Markt nicht dem von 2008 ähnelt

Im Jahr 2006 genehmigte Spanien mehr Wohnungen als Deutschland, Frankreich und Italien zusammen. Jener Zusammenbruch hinterließ ganze Bauprojekte unverkauft und einen brutalen Preisanpassungsprozess. Das aktuelle Bild sieht anders aus: Die Preise steigen stark in wenigen Ballungsräumen und bleiben flach oder fallen im Rest des Landes. In Badajoz stieg der Quadratmeterpreis laut Daten eines Teilnehmers von 1.236 Euro im Jahr 2008 auf 976 Euro, was einem Rückgang von 22% entspricht.

Der zweite Wandel betrifft die Finanzierung. Vor zwei Jahrzehnten wurde fast jeder Gehaltsempfänger belehnt; heute wird ein Großteil der Transaktionen bar bezahlt, und die gewährten Darlehen gehen mit strengen Sicherheiten einher. Ohne leichte Kreditvergabe und ohne Überangebot findet der klassische Mechanismus des Blasenplatzens keinen Hebel zur Aktivierung. Daher kommen viele Analysen zu dem Schluss, dass es keine Blase gibt, sondern einen starren Markt auf der Angebotsseite.

Wird die Blase platzen oder werden die Preise weiter steigen?

Das hängt davon ab, wen man fragt, und hier bricht der Konsens. Eine Gruppe behauptet, es gebe keine Blase, weil alles, was zum Verkauf steht, zum Marktpreis verkauft wird und es keine Schlange verzweifelter Verkäufer gibt. Eine andere Gruppe antwortet, dass das System selbst die Blase sei: Wenn Geld im Umlauf ist, landet ein großer Teil davon in Immobilien. Eine dritte Strömung warnt, dass ein vergangenes Diagramm nichts über die Zukunft garantiert.

Die am häufigsten wiederholte Prognose setzt den Horizont für eine Änderung auf Ende 2027. Davor, sagen sie, werde es keine Wende geben: weder bei sinkenden Zinsen noch bei ersticktem Neubau. Die härtesten Szenarien deuten auf einen externen Auslöser — hohe Arbeitslosigkeit, galoppierende Inflation oder Schließung des Kredithahns — als einzigen Hebel, der den Markt bewegen kann.

Eine weitere Variable, die in fast allen Projektionen auftaucht, ist die Demografie. Es wird argumentiert, dass die kontinuierliche Zuwanderung und die Bildung neuer Haushalte die Nachfrage in Städten mit Beschäftigung stützen und dass dieser Fluss einen großen Teil des Drucks auf die Mietpreise erklärt. Gegenargumente lauten: Migrationsströme hängen von Politik und Konjunktur ab, und eine Trendwende in Europa würde die Berechnung ändern. Zudem ist die Zahlungsfähigkeit neu Ankommender begrenzt, was dazu führt, dass Wohneinheiten geteilt statt gekauft werden.

Spannungsgebiete, Mietobergrenzen und ausländischer Kauf

Die bereits auf dem Tisch liegenden Maßnahmen greifen die Nachfrage an, nicht das Angebot. Katalonien erklärte Gebiete zu "spannungsgeladen" (Zonas tensionadas), legte Preisgrenzen fest und dehnte die Regulierung auf saisonale und Zimmermieten aus, wobei die Schwelle für einen "Großvermieter" (Gran tenedor) bei fünf Wohnungen liegt. Parallel dazu wird gefordert, den Kauf durch Nicht-Residenten-Ausländer zu verbieten, wie es andere Länder bereits tun.

Das Risiko, warnen Eigentümer, ist das Gegenteil: Wenn Mieten die Kosten nicht mehr decken und die Regulierung rechtliche Unsicherheit schafft, verschwindet der Mietwohnraum. Die Knappheit verschärft sich genau dort, wo sie am dringendsten benötigt wird. Das Ergebnis zeigt sich in überbelegten Wohnungen und Engevierteln, die bereits in Stadtteilen mit hohem Nachfragedruck auftreten.

Was kann getan werden, um die Wohnungspreise zu senken?

Die wiederkehrenden Rezepte sind drei: ein öffentlicher Wohnungsbestand, der groß genug ist, um den Markt zu beeinflussen, Liberalisierung von Bauland und Abbau des Normenwirrwarrs, das jedes Bauprojekt verteuert. Hinzu kommen zwei unbequeme Maßnahmen: Abschaffung der Mietobergrenzen und Stärkung der Rechtssicherheit für Vermieter gegenüber Mietausfällen und illegaler Besetzung.

Keine dieser Maßnahmen ist kostenlos und keine ist schnell. Der Aufbau eines öffentlichen Bestands erfordert Geld und Land; die Liberalisierung kollidiert mit der Raumordnung; und Eingriffe in die Mietobergrenzen lösen einen politischen Sturm aus. Der häufigste Einwand gegen das gesamte Paket ist einfach: Ohne mehr verfügbaren Wohnraum verschieben alle Maßnahmen Preise von einem Ort zum anderen, senken sie aber nicht.

Mit 108.000 jährlichen Genehmigungen und einer Nachfrage, die in den Großstädten nicht nachlässt, sollte die Anpassung auf der Angebotsseite erfolgen. Und das Angebot liegt heute weit hinter dem Niveau von 2006.