El autor de 'El precio del suelo' advierte de cómo un activo que concentra el 35% de la riqueza mundial condiciona la economía y repasa las secuelas del 'sustancia ilegal' inmobiliario español
¿Por qué es casi imposible para los jóvenes comprar una casa en las grandes ciudades? ¿Por qué los bancos prefieren prestar dinero sobre ladrillo antes que financiar la...
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Resumen de la entrevista a Mike Bird (The Economist)
Tesis central: El suelo, que representa aproximadamente el 35 % de la riqueza mundial, es uno de los principales responsables de las desigualdades económicas, las burbujas financieras y las dificultades de acceso a la vivienda.
1\. El suelo es un recurso singular y escaso. No puede fabricarse, trasladarse ni multiplicarse donde existe demanda. La concentración de empleos cualificados en las grandes ciudades dispara su valor.
2\. España es el ejemplo más extremo de burbuja inmobiliaria occidental. El aumento del precio del suelo permitió a los bancos conceder cada vez más crédito utilizando inmuebles como garantía. Cuando los precios dejaron de subir, el sistema colapsó.
3\. El crédito inmobiliario perjudica la innovación. Los bancos favorecen a empresas con propiedades que pueden aportar como garantía, mientras que las startups y negocios innovadores encuentran mayores dificultades para financiarse.
4\. Las crisis inmobiliarias pueden paralizar economías durante décadas. Japón nunca superó completamente las consecuencias de su burbuja. China sigue sufriendo su crisis inmobiliaria y depende cada vez más de las exportaciones.
5\. Singapur representa un modelo alternativo. El Estado controla gran parte del suelo y facilita la adquisición de viviendas, limitando la acumulación inmobiliaria. Bird destaca su tasa de propiedad cercana al 90 %.
6\. Los jóvenes son los principales perjudicados. Los elevados precios de la vivienda absorben sus ingresos, dificultan la movilidad laboral, reducen la productividad y aumentan las desigualdades generacionales.
7\. Las restricciones urbanísticas son la principal causa de la falta de oferta. Según Bird, las limitaciones para construir y los costes regulatorios impiden ampliar las ciudades. Propone compensar económicamente a los vecinos afectados por nuevas promociones.
La conclusión más importante
Para Bird, el problema de la vivienda no es únicamente inmobiliario, sino estructural y financiero: tratar el suelo como un activo especulativo y una garantía privilegiada del crédito desvía recursos de la economía productiva, concentra riqueza y dificulta el acceso a la vivienda.
Su propuesta de fondo es dejar de tratar el suelo como un activo económico cualquiera, aumentar la oferta de viviendas y reducir los incentivos a la especulación inmobiliaria.
Bird ha escrito en un libro lo que muchos aquí llevamos tiempo intentando explicar a trozos.
En lo rellenito coincido con él: el suelo no se comporta como un activo cualquiera, el crédito se va detrás de quien tiene garantía que ofrecer y las restricciones para construir son la causa principal de que falte oferta. Es casi el punto de partida del decálogo que llevo publicando en el hilo de las siete llaves (aquí en corto); así que voy a lo que todavía no ha ansioso en este hilo.
El precio del suelo se calcula al revés de como se suele pensar. El promotor parte de lo que puede cobrar por la vivienda, le resta la construcción, el resto de costes y su margen, y lo que queda es lo que puede pagar por el solar; la CNMC calcula en un estudio de este mismo año que esa parte puede llegar al 45% del precio final.
Ricardo lo dejó escrito hace dos siglos con el trigo: la tierra es cara porque el trigo lo está, y no al revés. De ahí sale algo bastante molesto para casi todo lo que se oye en campaña. Si la oferta no responde, y aquí tarda años en responder, cualquier ayuda a la compra, rebaja fiscal al comprador o subvención para urbanizar sube lo que se puede pagar por la vivienda, y por la cuenta de antes una buena parte acaba en el precio del suelo. Quien tiene el solar no ha movido un dedo y cobra igual.
Lo de liberalizar suelo, que ha ansioso varias veces más arriba, ya se probó. La ley de 1998 hizo urbanizable sobre el papel todo lo que no fuera urbano ni estuviera protegido, aunque para transformarlo seguía haciendo falta el planeamiento, y coincidió con el ciclo que Bird pone de ejemplo extremo; probablemente pesó más el crédito barato, pero desde luego no lo frenó.
Clasificar no es urbanizar, y urbanizar no es construir. El cuello de botella está en transformar el suelo y en lo barato que sale tenerlo parado esperando, y eso aquella ley no lo tocó.
Lo que se ha dicho aquí de Singapur, que el suelo es del Estado y se cede a 99 años, es cierto, pero falta explicar cómo llegó el Estado a tenerlo. En 1960 era suyo algo menos de la mitad; en 1966 se dio una ley de expropiación que le permitía pagar por debajo del valor de mercado, más tarde congeló la fecha de valoración, y entre eso y lo que le ganó al mar rondaba el 90% hacia 2005. El 90% de propietarios que cita Bird son, en su gran mayoría, titulares de ese derecho a 99 años sobre pisos públicos; la tierra sigue siendo del Estado.
Lo curioso es que en la discusión de más arriba sobre el justiprecio estamos más cerca de Singapur de lo que parece; desde 2007 el suelo rural se expropia por su valor como rural, capitalizando rentas y sin contar las expectativas urbanísticas, así que en general el justiprecio del patatal no incluye lo que valdría si lo recalificaran. Esa es la mitad del principio de Singapur, la plusvalía que crea una decisión pública no se le paga al dueño. La otra mitad, comprar en masa suelo que ya es urbano por menos de lo que vale, ni la tenemos ni la vamos a tener.
Lo que sí se puede copiar es la parte que importa. El suelo que ya es público, que lo hay (hace poco lo reconocía una patronal provincial de la construcción), no tiene por qué venderse; se puede ceder en derecho de superficie hasta 99 años, que es lo más parecido que tenemos al leasehold o arrendamiento a largo plazo. La administración no deja nunca de ser dueña del suelo, cobra un canon si quiere y al vencer se queda también con el edificio. Muchos ayuntamientos prefieren subastarlo y cobrar ahora.
Y lo más interesante de la entrevista, que nadie ha recogido, es lo de compensar a los vecinos. Bird acierta en el diagnóstico: el vecino carga con la obra, el tráfico y la densidad, no ve un euro, y por eso alega en contra. Aquí una parte ya vuelve por ley, porque la administración recibe en general entre el 5 y el 15% del aprovechamiento; la pregunta es con quién se reparte el resto.
Si el valor lo crea una decisión pública (recalificar, llevar el tren, dejar subir alturas) lo lógico es que vuelva a lo público; dárselo al vecino es comprar su silencio, y puede que funcione mejor, pero la renta sale del mismo sitio. Algunas comunidades autónomas lo intentaron en pequeño, dejando subir plantas a cambio de que todo lo nuevo fuera vivienda de precio limitado para siempre, y buena parte de sus ayuntamientos usó la opción de excluirla o recortarla.
