La base de la pirámide inmobiliaria se hunde
- Autor del tema pmiller
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Barcino
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No sé si nadie lo ha dicho ya pero hay una explicación muy sencilla:
En esta fase, los bancos se están librando de los pisos de estratos más humildes tirando de los precios hacia abajo en estos casos
Más adelante harán lo mismo con barrios menos humildes.
En esta fase, los bancos se están librando de los pisos de estratos más humildes tirando de los precios hacia abajo en estos casos
Más adelante harán lo mismo con barrios menos humildes.
Los estratos más bajos han sido los más afectados por el paro y por la falta de liquidez, ya que las tasas de ahorro en épocas de bonanza han sido ridículas.
Eso pesa mucho más que los pocos pisos que están sacando los bancos...
Barcino
Madmaxista
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Lo explico mejor:
Hace un par de años, Movistar sorteó 200 Porsche Cayenne. El 85% de esos coches se puso de inmediato a la venta, kilómetro cero, e hizo que las ventas del modelo se congelaran y que los precios del bien cayeran en picado.
Si los bancos sacasen ahora, pongamos 200 viviendas en barrios buenos o muy buenos con precio de kilómetro cero, los precios se derrumban sí o sí.
No me cabe duda que el paro, la precariedad, el efecto sonajero de los inmis y la falta de financiación hace que los pisos más baratos esten en periodo de caída.
Pero es que a los otros les están dando respiración asistida.
Conozco un caso de unos "trinufadoreh" que llevan casi 2 años en un chaletazo sin pagar, la hipoteca es monstruosa pero el banco sigue sin reconocer la jovenlandesa porque entonces tendría que aprovisionar la mitad al BdE. Dinero que no tiene. De momento, moratorías y periodos de carencia.
¿Cuantos más casos de pisos de 600.000 o chalets no habrán declarado todavía como jovenlandesa por no poder aprovisionar?
Hace un par de años, Movistar sorteó 200 Porsche Cayenne. El 85% de esos coches se puso de inmediato a la venta, kilómetro cero, e hizo que las ventas del modelo se congelaran y que los precios del bien cayeran en picado.
Si los bancos sacasen ahora, pongamos 200 viviendas en barrios buenos o muy buenos con precio de kilómetro cero, los precios se derrumban sí o sí.
No me cabe duda que el paro, la precariedad, el efecto sonajero de los inmis y la falta de financiación hace que los pisos más baratos esten en periodo de caída.
Pero es que a los otros les están dando respiración asistida.
Conozco un caso de unos "trinufadoreh" que llevan casi 2 años en un chaletazo sin pagar, la hipoteca es monstruosa pero el banco sigue sin reconocer la jovenlandesa porque entonces tendría que aprovisionar la mitad al BdE. Dinero que no tiene. De momento, moratorías y periodos de carencia.
¿Cuantos más casos de pisos de 600.000 o chalets no habrán declarado todavía como jovenlandesa por no poder aprovisionar?
Marai
Madmaxista
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Bravo Miller.
Hoy has hecho que mereciera la pena pasarse por B.Info
Excelente trabajo. Ya sabes de mercados inmobiliarios más que el 99,9% de la población española, y lo has hecho siguiendo tu intuición. ¡Bravo!
¿Do están los catedráticos, do los analistos de bolsillo, do Bernardos, do Centeno, do Montalvo...?
Pasen y vean, humíllense ante el trabajo de un forero...
El análisis que haces muestra que en España (vale, en Madrid, pero creo que podemos extrapolar a todo el territorio) ha ocurrido algo similar a lo que ocurrió en EEUU. Mismo problema, mismo patrón, y si te sirve de algo, en EEUU también los barrios ricos acabaron con buenas rebajas.
Pero ahí va el comentario que a mí mas me interesaba hacer. Tus datos son de oferta, no de transacciones, ¿OK? Si las listas de precios en barrios más... "populares" son las que ven mayores rebajas en los precios de oferta, podemos colegir dos cosas: 1) lo que tu has dicho, es decir que la crisis ha afectado principalmente a la base de la pirámide. 2) que la caída de las transacciones ha afectado principalmente a este segmento del mercado inmobiliario.
IMPLICACIONES: Esto implica que los índices basados en transacciones, tipo INE, tipo MVIV, y tipo TINSA, pueden tener un sesgo debido a que, con toda probabilidad, el peso de las transacciones en barrios ricos es ahora mucho mayor que hace años. Incluso aunque estos índices traten de ponderar por la tipología de vivienda, es muy difícil tener en cuanta diferencias de localización/barrio. Una calle de dos carriles puede marcar más de 1.000 €/m2 de diferencia en cualquier capital de provincia.
Un cordial saludo y enhorabuena.
PS* Justo la semana pasada me dió por ver si había diferencias entre los precios de oferta en un sitio chic de Madrid. Isla Chamartín en el que en 2005 se terminó la primera promoción y más recientemente se terminaron dos promociones similares. En la promoción de 2005 se habían ofrecido apartamentos de 1 habitación de 75 m2 (amplios) a 5.000 €/m2 en internet, y en la semana pasada encontré ofertas en las promociones más recientes de 1 habitación 42 m2 (mucho menos amplios), también a 5.000€/m2 (casi clavado).
Es decir, si nos fijamos en el precio por m2 no hay rebajas en todos estos años, pero si atendemos a la bajada en términos de €uros por cocina+baño+habitación, la rebaja es proporcional a la reducción en tamaño (un -44%).
Hoy has hecho que mereciera la pena pasarse por B.Info
Excelente trabajo. Ya sabes de mercados inmobiliarios más que el 99,9% de la población española, y lo has hecho siguiendo tu intuición. ¡Bravo!
¿Do están los catedráticos, do los analistos de bolsillo, do Bernardos, do Centeno, do Montalvo...?
Pasen y vean, humíllense ante el trabajo de un forero...
El análisis que haces muestra que en España (vale, en Madrid, pero creo que podemos extrapolar a todo el territorio) ha ocurrido algo similar a lo que ocurrió en EEUU. Mismo problema, mismo patrón, y si te sirve de algo, en EEUU también los barrios ricos acabaron con buenas rebajas.
Pero ahí va el comentario que a mí mas me interesaba hacer. Tus datos son de oferta, no de transacciones, ¿OK? Si las listas de precios en barrios más... "populares" son las que ven mayores rebajas en los precios de oferta, podemos colegir dos cosas: 1) lo que tu has dicho, es decir que la crisis ha afectado principalmente a la base de la pirámide. 2) que la caída de las transacciones ha afectado principalmente a este segmento del mercado inmobiliario.
IMPLICACIONES: Esto implica que los índices basados en transacciones, tipo INE, tipo MVIV, y tipo TINSA, pueden tener un sesgo debido a que, con toda probabilidad, el peso de las transacciones en barrios ricos es ahora mucho mayor que hace años. Incluso aunque estos índices traten de ponderar por la tipología de vivienda, es muy difícil tener en cuanta diferencias de localización/barrio. Una calle de dos carriles puede marcar más de 1.000 €/m2 de diferencia en cualquier capital de provincia.
Un cordial saludo y enhorabuena.
PS* Justo la semana pasada me dió por ver si había diferencias entre los precios de oferta en un sitio chic de Madrid. Isla Chamartín en el que en 2005 se terminó la primera promoción y más recientemente se terminaron dos promociones similares. En la promoción de 2005 se habían ofrecido apartamentos de 1 habitación de 75 m2 (amplios) a 5.000 €/m2 en internet, y en la semana pasada encontré ofertas en las promociones más recientes de 1 habitación 42 m2 (mucho menos amplios), también a 5.000€/m2 (casi clavado).
Es decir, si nos fijamos en el precio por m2 no hay rebajas en todos estos años, pero si atendemos a la bajada en términos de €uros por cocina+baño+habitación, la rebaja es proporcional a la reducción en tamaño (un -44%).
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Karunel
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Gracias por el muy interesante aporte, como ha comentado Barcino sería interesante continuar el seguimiento 'marcando' las fechas en que se producen grandes salidas concertadas de stock.
De aquí a pocos años debería ocurrir la salida de gran cantidad de pisos buenos a la venta y ahí seguro que veremos una caída significativa, para entonces el grupo verde seguro que se ha abierto la cabeza contra el suelo de la gráfica. Y el rojo posiblemente tenga alguna costilla rota también.
De aquí a pocos años debería ocurrir la salida de gran cantidad de pisos buenos a la venta y ahí seguro que veremos una caída significativa, para entonces el grupo verde seguro que se ha abierto la cabeza contra el suelo de la gráfica. Y el rojo posiblemente tenga alguna costilla rota también.
Gideon's Bubble
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Extraordinario trabajo. Gracias mil. Como todo el mundo saca conclusiones sobre estos números, ahí van las mías, algunas de ellas compartidas con algún otro compañero:
- Los bancos empiezan a soltar lastre con los pisos morralla, resistiéndose a soltar sus joyas de la corona a un precio que descuadraría sus maquillados balances.
- La clase pudiente es la menos afectada por la crisis, y tiene un colchón muy grande como para poder permitirse poner un precio "a ver qué pasa", sin la imperiosa necesidad de vender.
- La clase media (si es que alguna vez existió), a partir de ahora, clase sodomizada, tiene que vender el piso, o bien el piso lo vende el banco, luego la necesidad hace que el precio se ajuste a la realidad de una forma más rápida.
- Por último, y esta observación creo que no la ha hecho nadie, el perfil de propietario de una vivienda en una zona de postín , es un hinjeniero viejuno, o un prejubilado golden, o similares, que además compraron en época pre-burbujil de pisos y burbujil de sueldos, y desconocen no solo la realidad del mercado inmobiliario, sino además la realidad social del país. Es más probable que sus hijos hereden estos inmuebles a que lo terminen vendiendo por un precio lógico.
- Los bancos empiezan a soltar lastre con los pisos morralla, resistiéndose a soltar sus joyas de la corona a un precio que descuadraría sus maquillados balances.
- La clase pudiente es la menos afectada por la crisis, y tiene un colchón muy grande como para poder permitirse poner un precio "a ver qué pasa", sin la imperiosa necesidad de vender.
- La clase media (si es que alguna vez existió), a partir de ahora, clase sodomizada, tiene que vender el piso, o bien el piso lo vende el banco, luego la necesidad hace que el precio se ajuste a la realidad de una forma más rápida.
- Por último, y esta observación creo que no la ha hecho nadie, el perfil de propietario de una vivienda en una zona de postín , es un hinjeniero viejuno, o un prejubilado golden, o similares, que además compraron en época pre-burbujil de pisos y burbujil de sueldos, y desconocen no solo la realidad del mercado inmobiliario, sino además la realidad social del país. Es más probable que sus hijos hereden estos inmuebles a que lo terminen vendiendo por un precio lógico.
melchor rodriguez
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No sé cuánto % tienen del parque de viviendas de primera mano "embargados" los bancos extranjeros en España. Me imagino muy pocos ya que la forma de actuar de los bancos extranjeros acreedores de grandes promotoras ha sido: asumo pérdidas y dejamos caer la gran promotora mientras los bancos españoles se refinancia todo lo que se pueda.
Parecía que Caixa -con su separación de banco "bueno" y "malo"- al no tan estar endeudada iba lanzar el primer ataque en serio -rebajas en serio de viviendas en buenos lugares (fondos de inversión o grupos de extranjeros adinerados se llevan el mejor pastel y algunos particulares nativos las migajas)-. BBVA y SAN también para no mostrar su debilidad y al tener diversificado el negocio quedarse con los restos del mercado. Los bancos o cajas "zombies" a los clientes vip no problema de vender viviendas buenas a buen precios pero no lanzan toda la artillería. ¿Por qué?. BdE tiene atado el mercado sino hay represalias. Con la nacionalización de muchas cajas y algunos bancos, BdE no va mover nada.
¿Con el rescate oficial puede llegar la capitulación final?. Puede ser que si ya que BdE no tiene que ocultar la quiebra de gran parte de sistema financiero español. Aún así los tiempos se aceleran, el credit crunch actual hará su trabajo. Como dijo Vergés, el stock declarado oficialmente en realidad es mucho mayor -entre el balance del banco, de la filial inmobiliaria y de promotores afines-. Con lo que, el banco o caja que lance el primer ataque en serio. Que ponga miles de viviendas de buenas calidades de material construido y en buenos sitios, los demás se ponen nerviosos y "lgtb, el último". Las viviendas en malos sitios y de malas calidades de primer mano o segunda mano acabarán regalándose.
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Neutron_Mortgages
Madmaxista
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DE los mejores posts leídos en mucho tiempo.
Guardado e impreso para ver con tiempo y distribuir.
Muchas gracias
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Muchas gracias
Invierte y que te okupen
Al menos no gobierna la ultramegaturboderecha
En primer lugar, enhorabuena al autor del estudio, muy bueno y revelador. Pero me surge una duda, porque es que el "ajuste" es casi perfecto:
Yo me conozco solo moderadamente la capital de la provincia de Madrid, y entonces me gustaría que el autor del estudio o alguien que se conozca bien esos barrios, indicase si la clasificación en altos, medios y bajos se ha hecho a priori o a posteriori.
Es decir, si primero ha clasificado los barrios en las tres tipologías y una vez hecho el estudio se ve que todo sale niquelado, o primero se han puesto los datos y luego la clasificación de los barrios se ha "forzado" un poquito para que ajuste todo tan perfectamente.
Aunque como ya digo, y primeramente, felicidades por tener la idea y desarrollarla.
Yo me conozco solo moderadamente la capital de la provincia de Madrid, y entonces me gustaría que el autor del estudio o alguien que se conozca bien esos barrios, indicase si la clasificación en altos, medios y bajos se ha hecho a priori o a posteriori.
Es decir, si primero ha clasificado los barrios en las tres tipologías y una vez hecho el estudio se ve que todo sale niquelado, o primero se han puesto los datos y luego la clasificación de los barrios se ha "forzado" un poquito para que ajuste todo tan perfectamente.
Aunque como ya digo, y primeramente, felicidades por tener la idea y desarrollarla.
Iñigo
Madmaxista
Yo también soy de esta opinión, que ya la han comentado por ahí atrás. Lo bueno siempre se vende aunque sean necesarios descuentos, lo malo como no lo regales igual te lo comes con patatuelas. Es caída real versus caída amortiguada.
El fondo es el mismo que el de los hilos de Deslechado y las zonas de avance del tapayogurismo, solo que aquí mejor expresado.
Además pues también hay otros factores que lo complementan "a perro flaco todo son pulgas".
Esto creo que es fundamental. En los pisos decentes de los barrios de Chamberí y similares, me temo que las bajadas, de haberlas, van a ser minimísimas.
Es decir, puede que un piso normalito, en una calle secundaria, bajo o primera planta, a reformar, del barrio de Chamberí y similares puedes encontrarlo rebajado, pero pisos que merezcan más la pena van a seguir en sus trece. Con lo cual, poco consuelo encuentro en estos gráficos, pero gracias de todos modos.
Puente de Vallecas, Usera, Villaverde... La base ha sido multiculturalizada. ¿Cómo no se va a hundir si esas zonas son vertederos?
Ni los más acérrimos defensores de la entrada masiva de pagapensiones vivirían en esos vertederos multiculturales.
Ni los más acérrimos defensores de la entrada masiva de pagapensiones vivirían en esos vertederos multiculturales.
