Buen gráfico.
Se habló de pasada varias veces en el foro como uno de los efectos de la burbuja (en el fondo es un proceso de alta inflación) que las periferias de las ciudades aumentaron más el valor de sus viviendas que en las zonas nobles. Que en la periferia de Madrid, en sus distritos obreros, era común ver pisos por 200 y 300 mil euros. Era una distorsión derivada de la burbuja ya que un mercado sano está muy segmentado y no hay tantas subidas y bajadas. El efecto de falsa riqueza. Los que compraban esas viviendas no tenían un poder adquisitivo adecuado sino la posibilidad fácil que tenían al acceder al crédito.
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Hombre, hay un modelo que explica tanto las subidas, porcentualemente mayores en barrios, anteriormente baratos, como los descensos mayores, experimentados en tiempos de "vacas flacas":
La visión del precio del inmueble como un compuesto de su valor (*) y las expectativas.
Mientras el valor permanece invariable, las expectativas cambian, conforme el avanza de la burbuja y se llega a un punto, cuando el valor supone una parte muy minoritaria, en la hora de formar el precio.
En cuando cambia la marea, el palo descendiente de la burbuja, el valor gana peso, dentro de la ecuación, en detrimiento de las expectativas: las bajadas de los precios son mayores en los "barrios malos" que en los "barrios buenos".
*Para simplificar, se puede aplicar la definición indenaikiana o marxista de este "valor inmutable". O sea los costes de producción.
Esta simplificación, tiene ventajas:
Las expectativas se pueden atribuir a los precios del suelo.
Y tan tosco es la simplificación, que así ha sido, mientras los primeros apenas (dentro de la magnitud de los visto) se han incrementado, los segundos experimentaron incrementos, dejando al lado el milagro de los panes y los peces...
Lo cual, por cierto, se da en todo tipo de burbuja, sean de tulipanes, acciones o de pisitos, con o sin crédito...
Disclaimer:
No tengo ni idea sobre la calidad de los barrios madrileños, mis palabras no ha de verse como juicio de valor.
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