pmiller
Madmaxista
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- 7 Dic 2007
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Hola,
Hace mucho que sigo burbuja.info y hoy he decidido hacer una pequeña contribución analítica. He cogido los datos de idealista.com de la ciudad de Madrid y he intentado ver como varía cada distrito desde su precio máximo por metro cuadrado. Lo he hecho para Madrid, pero creo que funcionaría con otras ciudades grandes y provincias.
Los distritos lograron su precio máximo en trimestre distintos. Así Chamartín logró su máximo en 3q 2008, Moncloa en 3Q 2007 y Vicálvaro en 2Q 2006. Tomando ese máximo del precio por m2 como el valor de 100% para ese distrito, he representado la variación de los €/m2 con el tiempo.
Imaginemos que clasificamos todos los distritos en una pirámide de precios: con los distritos caros en la cima (top-azul), los distritos baratos en la base (bottom-verde) y los distritos mezcla en el medio (middle-rojo). Al ver la figura, nos damos cuenta de que se está produciendo una clara separación de la cima con respecto de la base.
Entre el año 2000 y el pico de la burbuja, todos los distritos crecieron a ritmos similares (con respecto del precio máximo). Sin embargo, después del pico, los distritos de la base están bajando a una velocidad mucho mayor (respecto del máximo) que los barrios del medio, y los barrios de la cima no se dan mucho por aludidos (de momento). Esto se ve más claramente si limpiamos un poco la segunda gráfica y nos quedamos con los valores máximo, mínimo y medio de cada grupo de distritos.
Otro factor interesante es que los distritos de la base tocaron el pico de la burbuja antes que los distritos del medio, y estos antes que los distritos de la cima. Así que la base lleva más tiempo cayéndose que la cima.
Mi interpretación es que la gente que vive en la base esta sufriendo la crisis económica de manera mucho más fuerte que los de la cima: En la base hay más paro y hay menos colchón financiero que en la cima. Esto permite el desacoplo entre la base y la cima. El tema es cuanto más aguantará ese colchón financiero que impide que la cima siga el camino de la base. Me imagino que los bancos y cajas guardan la llave a esta pregunta.
Un saludo,
Paul Miller
[ Edito ]
P.D.: Añado otro gráfico que permite ver que la base de la pirámide son los distritos más humildes, la cima son los distritos más acomodados y la zona media son los distritos mezcla.
Hace mucho que sigo burbuja.info y hoy he decidido hacer una pequeña contribución analítica. He cogido los datos de idealista.com de la ciudad de Madrid y he intentado ver como varía cada distrito desde su precio máximo por metro cuadrado. Lo he hecho para Madrid, pero creo que funcionaría con otras ciudades grandes y provincias.
Los distritos lograron su precio máximo en trimestre distintos. Así Chamartín logró su máximo en 3q 2008, Moncloa en 3Q 2007 y Vicálvaro en 2Q 2006. Tomando ese máximo del precio por m2 como el valor de 100% para ese distrito, he representado la variación de los €/m2 con el tiempo.
Imaginemos que clasificamos todos los distritos en una pirámide de precios: con los distritos caros en la cima (top-azul), los distritos baratos en la base (bottom-verde) y los distritos mezcla en el medio (middle-rojo). Al ver la figura, nos damos cuenta de que se está produciendo una clara separación de la cima con respecto de la base.
Entre el año 2000 y el pico de la burbuja, todos los distritos crecieron a ritmos similares (con respecto del precio máximo). Sin embargo, después del pico, los distritos de la base están bajando a una velocidad mucho mayor (respecto del máximo) que los barrios del medio, y los barrios de la cima no se dan mucho por aludidos (de momento). Esto se ve más claramente si limpiamos un poco la segunda gráfica y nos quedamos con los valores máximo, mínimo y medio de cada grupo de distritos.
Otro factor interesante es que los distritos de la base tocaron el pico de la burbuja antes que los distritos del medio, y estos antes que los distritos de la cima. Así que la base lleva más tiempo cayéndose que la cima.
Mi interpretación es que la gente que vive en la base esta sufriendo la crisis económica de manera mucho más fuerte que los de la cima: En la base hay más paro y hay menos colchón financiero que en la cima. Esto permite el desacoplo entre la base y la cima. El tema es cuanto más aguantará ese colchón financiero que impide que la cima siga el camino de la base. Me imagino que los bancos y cajas guardan la llave a esta pregunta.
Un saludo,
Paul Miller
[ Edito ]
P.D.: Añado otro gráfico que permite ver que la base de la pirámide son los distritos más humildes, la cima son los distritos más acomodados y la zona media son los distritos mezcla.
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