Esclarecedor post de una curranta de una promotora:
http://www.facilisimo.com/foro/expocasa/tiempos-vividos-y-lo-que-hoy-se-cuece-en-el-interior-de-una_8407.htmlYo trabajo para una promotora en la costa andaluza, aquí hace 7 u 8 años, el “marjal” (algo más de 500m2) de terreno recalificado se pagaba a menos de 2 millones de Pts , los últimos se han vendido por 9 millones e incluso zonas han alcanzado los 11. El terreno ha subido entre un 400 y 500%, ero no es menos cierto que en 500m2 se pueden edificar muchos pisos. Al carro se unieron cementeras y todo lo relacionado con materiales de construcción, e incluso sueldos estratosféricos de los albañiles por el poco número de ellos y la gran demanda, hasta que el cupo se fue llenando con pagapensiones en muchos casos ilegales, que bajaron los salarios de los primeros.
Un piso le cuesta a la promotora 15millones, terreno, construcción..etc, todo incluido, y los ha vendido por entre 210 y 240.000 €. Si nos fijamos en los que a la promotora les ha costado algo menos de 20millones porque en lugar de tener 75 u 80 metros y 2 habitaciones, tienen poco más de 100m2 y 3 habitaciones, nos vamos a más de 300.000 €.
Puedo exponer muchos casos, pero contaré también la compra de una casa en ruina, para derruir, en pleno centro de una ciudad, de unos 120 m2, por 60 millones de pesetas, como ejemplo de suelo urbano y mucho más caro. ¿Que beneficio puede sacar el promotor con el suelo a ese precio?, pues en este caso, y con permiso para construir 3 plantas (6 pisos) y dos bajos comerciales, la promotora ganó 500.000 € (más de 80 millones de Pts). Así que los beneficios de los promotores se acercan mucho al 300% dl que se habla en el artículo de Público http://www.publico.es/dinero/052255/si/marg en/caidas/precio/50 , y desde luego no son inferiores al 100%.
Los sueldos de los albañiles hace mucho que bajaron, el precio del suelo hace dos años que empezó a bajar, las cementeras y otros tienen excedente de fabricación porque se consume mucho menos, lo que hace que entren en competencia y bajen precios para sacar producto acumulado. A los promotores no les queda otra medida que bajar los precios y renunciar a parte de sus suculentos beneficios. No están perdiendo dinero, están ganando menos. Hace años el beneficio de un promotor era del 10%, oy alcanza el 100% n el muy, pero que muy peor de los casos.
La competencia entre promotoras y constructoras no ha hecho nada más que empezar. Las que han comprado suelo más barato tienen más margen para bajar el precio, y lo van a hacer si con ello pueden quitarse de encima los pisos sin vender antes que la competencia y antes de que empiecen las ejecuciones de hipotecas que no hayan subrogado a los compradores. Hipotecas éstas que además se imponían al comprador, teniéndose que hacer cargo también del pago del recibo del ayuntamiento de pago de la plusvalía, y que en caso de reclamación del comprador es la promotora quien debe pagar, además de ser contrario a la ley la imposición de la subrogación de una hipoteca contratada por ésta. Ese es hoy en día el verdadero problema de las promotoras, las hipotecas que empiezan a ejecutarse.
A la vivienda de segunda mano no le quedará más remedio que bajar los precios, ya que éstas, en la mayoría de los casos, también tienen igual o mayor margen de beneficio que las promotoras, aunque no la necesidad imperiosa de vender por que el banco empiece la ejecución de la hipoteca. Pero obviamente, nadie comprará una vivienda de segunda mano con 5, 10, 15….años de antigüedad cuando la vivienda nueva se vende por mucho menos, tendrá que avenirse a precios inferiores a ésta, como ha sido siempre. Los que se verán afectados serán los que tengan hipotecas puente y los pasapiseros “amateur” formados y más acérrimos creyentes en el dogma “la vivienda nunca baja”. Los pasapiseros “profesionales” hace más de año y medio que salieron del mercado, cuando compraban sobre plano las nuevas promociones, se entregaban, y el 50% e las viviendas estaban nuevamente a la venta 6meses o un año más tarde por entre 2 y 6 millones más del precio por el que la vendió la promotora. Hace un año, sólo un 10% d los pisos adquiridos en las
promociones se volvían a poner en venta, y la mayoría aún sigue con el cartel de “se vende” y difícilmente le ganarán un euro, cuando nuestra misma promotora tiene 4 pisos por vender de una promoción de 20. Ahora lo que se discute es si bajar ya los precios de esos 4 pisos, porque aunque la vivienda de segunda mano está sobre un 10% el precio de nuestra promoción. La competencia ya puso desde hace 3 meses en el mercado, en esa misma zona, pisos similares un 20% pr debajo del precio de nuestra promoción, e incluso así tienen muchas dificultades para vender. Según tenemos entendido el 90% d sus ventas han sido sobre plano hace más de un año. Estimamos que sólo han vendido entre 10 ó 13 pisos de los 45 de la promoción. 5 pisos con claros indicios de estar habitados, otros tantos o más que aunque no habitados se hayan podido vender, según nuestra propia experiencia, y el resto, rotando los carteles de “se vende” de balcón en balcón, como hacemos todas las promotoras para evitar la visión de un mar de pisos que no se pueden vender, y el cartelito de “últimos pisos de la promoción en venta”
Si no se ha bajado el precio de los 4 pisos de nuestra promoción un 30% y, es por la posible reacción de los que compraron en esa misma promoción, incluidos los 3 pasapiseros que siguen con el cartel de “se vende” en el balcón. A los pisos de esa promoción, la promotora le ha sacado un beneficio de más de un 180% especto al precio del suelo, construcción y demás gastos. La promoción que ahora tenemos en construcción, comprado el suelo mucho más barato y con perspectivas iniciales de más de un 200% d beneficio, se estudia sacar ahorra a la venta un 30 ó 40% dl precio de salida estimado en un principio, ya que otras promotoras empiezan a hacerlo rompiendo el acuerdo tácito de minimizar la crisis.
Últimamente tengo bastante tiempo en el trabajo para curiosear por Internet cómo va la cosa y qué piensa la gente en foros como este. A los que piensan, comentan o defienden que las promociones de nueva construcción no van a bajar, les puedo decir que salen a venta más de un 30% pr debajo del precio con el que se estimó hacerlo. Algunos considerarán que eso no puede considerarse una rebaja, y si lo es, no queda reflejada en ningún lado. No entro en discutir si se puede considerar una rebaja o si se refleja o no en algún lado, pero lo cierto es que promociones que en mi zona salían a venta por 240.000 €, ahora lo hacen por 200.000€, e incluso se rebajan entre 12.000 y 20.000 € más una vez puestas en venta porque no se consiguen colocar. Este último descuento es el que se ve, además de las rebajas encubiertas como regalar la plaza de garaje y el trastero (unos 3 millones de Pts). Pero ni con este tipo de medidas se vende, la gente quiere rebajas contantes y sonantes, y no precisamente de 12.000 ó 18.000 €.
Mi situación personal presenta un conflicto de intereses, por un lado trabajo en una promotora, y seguramente me quedaré sin empleo en un futuro inmediato. Por otro lado vivo de alquiler y no tengo vivienda en propiedad, no estaba en mi mente hace 4 años que empecé a trabajar en la inmobiliaria y los precios eran más bajos, cuanto menos ahora que son muchos más altos y conozco la usura de la gente con la que trabajo, porque eso es lo que son, usureros. La gente se hipoteca a 40 años para que ellos tengan un tren de vida inimaginable para un constructor o promotor hace 10 años. Coches de lujo y despilfarro cuando la mayoría de gente que ha comprado una vivienda tiene dificultades parra llegar a final de mes. O cuando sus empleados ganamos 900 € al mes, 300€ menos que la cuota de la hipoteca de cualquiera de los pisos que ellos venden, sin una mínima subida de sueldo en 4 años por muchos millones que ellos amasen.Y además pretenden una especie de “nacionalización” de las pérdidas en el sector, cuando lo poco que se ha visto hasta ahora es un pequeño recorte en sus ganancias. Es Indignante.
Y puedo considerarme afortunada por no haber caído en la “trampa” de comprarles un piso como ha hecho una de mis compañeras, que a la perspectiva de poder perder el empleo, tiene por añadidura la visión de una hipoteca durante 32 años más y 1150 € al mes. Somos los que trabajamos en el sector los que más información teníamos de lo que se avecinaba, con un mínimo de sentido común se veía venir lo que hasta ahora ha pasado, y lo peor, lo que queda por llegar. Yo tendré que trabajar en la corrida de frutas en la que antes trabajaba, aunque no fuera para ese trabajo por el que estudié durante años. Ya he movido hilos y no tendré problema para volver a incorporarme, y si los tuviera, busco otro trabajo, aunque sea echando peonadas en el campo. Tengo a favor el no estar esclavizada el resto de mi vida por una hipoteca, y el quedarme en paro lo veo como algo transitorio que no me trastorna demasiado.
Yo no he vendido a nadie que los pisos nunca bajan, entre otras cosas porque vender pisos no era mi cometido. Cuando me han preguntado lo típico: ¿cómo es que trabajando en una promotora no has comprado piso?, tú mejor que nadie deberías saber que cuanto más tiempo tardes, más caros van a estar…..les he contestado que mejor que nadie sé que valen más de lo que deberían, el porqué, y lo que más tarde o temprano tendría que pasar.
A familiares y amigos les he expuesto lo que había y he tratado de convencerles de que no era momento de comprar, algunos me hicieron caso y otros no, avisados estaban, allá cada cual y que cada uno asuma las consecuencias.
En 2003 ya hubo periodos con dificultad en la venta y muchos se apresuraron a decir que el final de la burbuja había llegado. El pistoletazo de salida fue un reportaje de la revista ‘The Economist’ donde se denunciaba el aumento del 121% d los precios de la casas en España entre 1997 y 2004, sólo superado en Europa por el mercado irlandés. La revista económica hablaba de un posible ‘pinchazo de la burbuja’ tanto en España, como en Reino Unido, Holanda, Australia, Irlanda, Nueva Zelanda y Estados Unidos. Su principal argumento era que el incremento de los precios de las casas no había sido paralelo al de los salarios y los alquileres, lo que podría hacer que a corto plazo el mercado se desinflara de forma brusca, hasta en un 30%. i en aquel punto todos los que exprimían la gallina de las narices de oro hubieran asumido que era conveniente ajustar los precios, hubiera sido posible la desaceleración lenta y progresiva que hace unos meses predicaban los interesados que en aquella ocasión tuvieron oportunidad de realizarla y, que lejos de asumir que la gallina ya no podía poner un huevo diario y que lo bueno sería que pusiera 3 a la semana, decidieron exprimirla aún más para que pusiera 2 al día. Son los que compraron a partir de ese momento los más afectados actualmente, porque los precios lejos de moderarse se dispararon aún más. Si alguno piensa que lo de ahora es un espejismo como aquel, se equivoca. La desaceleración progresiva hasta alcanzar un incremento de precios parejo al IPC hoy en día es irrealizable. Los extranjeros, inversionistas, pagapensiones, intereses de un 2%...entre otros, han desaparecido del panorama actual. El crecimiento español de los últimos años, fundamentados casi exclusivamente en tipos de interés bajos y la construcción se ha agotado. Hay excedente de viviendas. Se han construido en estos años atrás muchas más viviendas de las que el mercado podía engullir (siendo la demanda elevadísima), hoy que la demanda es escasa, incluso en el caso de que no se pusiera un ladrillo más en España, habría exceso de vivienda en el mercado durante años. Pero se sigue y se va a seguir construyendo. La burbuja les ha estallado en la cara y ya no pueden ocultarlo por mucho que se esmeren.
Los que han puesto una vivienda a la venta para luego comprar algo mejor, tienen fácil solución, sacarla del mercado y esperar que pase el chaparrón, que va para largo, y aplacen sus planes de cambio de vivienda unos años hasta que la cosa se estabilice y compren una vivienda mejor por algo más del precio que les paguen por la suya. Lo de comprar una mejor y más grande sobre plano y más tarde vender la propia sufragando en su totalidad el precio de la nueva, ya no es realizable. Eso lo han intentado muchos, la mayoría con hipotecas puente, y esos ya no tienen solución, deberán capear el temporal como buenamente puedan. Y lo que les pueda pasar a los pasapiseros, les estará bien empleado, sin duda esta última opinión es más que generalizada.
El programa de izquierda unida lleva como propuesta electoral: Limitar el crédito. De forma que "sólo podamos recibir préstamos hipotecarios por una parte de los ingresos familiares (con un máximo del 30%) por un tiempo limitado (un máximo de 15 años) para limitar el precio de la vivienda libre. Los de izquierda unida no han inventado nada, no es ni menos que las exigencias que siempre ha pedido el banco, hasta que en connivencia con las tasadoras dejaron a un lado este tipo de medidas para obtener unos suculentos beneficios a costa de la mayor parte de una generación hipotecada 30 ó 40 años, queriendo hipotecar igualmente a los que aún no lo hemos hecho y a generaciones venideras. Yo entre la opción de hipotecarme 35 años pagando 1300€ al mes y enriquecer a unos pocos, o seguir viviendo de alquiler y esperar el tiempo que haga falta, lo tengo muy claro.¿Los vendedores pueden esperar tanto y mantener precios que saben irreales y por los que ya nadie compra, para obtener más beneficio del que también obtendrían, aunque en menor medida, si rebajan los precios?. Entre no esperar y endeudarme de por vida y entre la alternativa de los vendedores, que es ganar más o menos dinero, creo que está muy claro quien puede aguantar más, aunque sea únicamente porque no quede más remedio.
Que cada cual haga lo que quiera y asuma las consecuencias.
&n bsp;&nbs p; &n bsp;&nbs p; &n bsp;&nbs p; &n bsp;&nbs p;
&n bsp;&nbs p; &n bsp;&nbs p; &n bsp;&nbs p; &n bsp; Un beso a tod(@)s
