Un error fundamental en calculo Alquiler/compra.

[dafo]

En mi opinión, argumentar que la comparación entre alquiler y compra ha de realizarse sobre dos bienes que dan distinto servicio es confudir los términos totalmente.

Bien distinto es que en esa comparación se incluya, además del servicio que proporciona dicho bien, la posible revalorización.

Saludos

 

[UNTROLL]

Otra cosa para ex-burbu, el mercado que expones de que aplicar la relación alquiler-compra, solo hay que meter el que cambia de casa es manipulador ya que ese es SOLO UNA PARTE DEL MERCADO de venta y cuando el mercado solo se mueve en ese segmento de negocio tan minoritario, mala cosa es para el mismo , eso quiere decir que el mercado esta bastante tocado y deja fuera al mayoritario que es COMPRAR UNA VIVIENDA DESDE 0 PORQUE NO POSEES OTRA, es decir sin ningun capital o con digamos el 20%.

Ahora te pregunto ex-burbu ¿es mejor comprar o alquilar si no tienes ninguna vivienda que es una gran mayoria del caso de lo foreros?.

 

[goa]

No deformes, la vida de un porche no son 100 años. El mantenimiento , los seguros, el tiempo que se tarda en volver a alquilar. etc.
Si quitas todo eso no creo que sea muy diferente a una vivienda.

Estoy de acuerdo, puedes alquilar un porche una año y con el mismo esfuerzo comprar tres pandas. Cada uno elige.

Pero pretender que te cueste menos comprarlo que alquilarlo no es muy normal.


Ademas lo que suele ocurrir con la vivienda es que la gente alquila pandas a precio de porches, toda esa infravivienda que se alquila por 900 euros solo tiene salida de alquiler.

Ex-burbujista, el que deforma eres tu.........yo no he dicho nunca que comprar tenga que ser mas barato que alquilar porque en nuestro mercado es dificil.

Lo que digo, y lo repito a ver si esta vez no lo deformas, es que merecera la pena comprar cuando el alquiler sea mas caro que LOS INTERESES MENSUALES asociados a la hipoteca.

En tu ejemplo, imagina que alquilar un coche nos costara 200 al mes y comprar ese mismo coche nos costara 350 al mes (de los que 300 son intereses el primer mes)..........comprarias???.........logicamente no. Mereceria la pena alquilarlo y ahorrar hasta que el interes mensual asociado a la cuota de compra estuviera por debajo de 200, no crees??

Ex-burujista, creo que estas demasiado acostumbrado al mercado britanico donde el alquiler cubre completamente una hipoteca de solo interes..........pero en España no es asi. UNA HIPOTECA DE SOLO INTERES NO SE CUBRE CON EL ALQUILER AUNQUE LA HIPOTECA SEA A 800 Años.

 

[ex-burbujista]

Otra cosa para ex-burbu, el mercado que expones de que aplicar la relación alquiler-compra, solo hay que meter el que cambia de casa es manipulador ya que ese es SOLO UNA PARTE DEL MERCADO de venta y cuando el mercado solo se mueve en ese segmento de negocio tan minoritario, mala cosa es para el mismo , eso quiere decir que el mercado esta bastante tocado y deja fuera al mayoritario que es COMPRAR UNA VIVIENDA DESDE 0 PORQUE NO POSEES OTRA, es decir sin ningun capital o con digamos el 20%.

Falso, yo hablo de la realidad, que del millon de operaciones solo 300.000 o 400.000 son primera vivienda. por tanto el mercado de primera vivienda debe orientarse al 30% mas bajo de los precios.
¿para quien seria la vivienda mas economica? será para los que no tienen vivienda ¿no? ¿o crees que el que repone se va a ir a otra peor?

Ahora te pregunto ex-burbu ¿es mejor comprar o alquilar si no tienes ninguna vivienda que es una gran mayoria del caso de lo foreros?.

Pues haria los numeros con mucho cuidado y en la mayoria de las ciudades sigue compensado comprar. Tambien podria optar por alquilar dependiendo de muchas cosas, pero nunca pensaria en la relacion precio/compra de esa misma casa pues posiblemente no fuera la misma.

(por ejemplo podria alquilar una casa de hace 50 años pero no la compraria, o alquilar una casa de 500.000 euros pero no podria permitirme comprarla, o alquilar un 4 sin ascensor pero no lo compraria para vivir yo. ¿para que hacer comparacioenes? el 4 sin ascensor no lo compraria ni aunque fuera barato, los 4 sin ascensor pueden ser hasta caros si el que los compra es para alquilarlos y baratos sino hay mercado del alquiler en esa zona ya que poca gente los quiere para vivir. cada caso es particular.)

 

[ex-burbujista]

En tu ejemplo, imagina que alquilar un coche nos costara 200 al mes y comprar ese mismo coche nos costara 350 al mes (de los que 300 son intereses el primer mes)..........comprarias???.........logicamente no. Mereceria la pena alquilarlo y ahorrar hasta que el interes mensual asociado a la cuota de compra estuviera por debajo de 200, no crees??

Pero es que pensáis en términos absolutos.

vamos a ver, Conozco a una empresa que vende los camiones volvo en españa, también tiene una empresa de transportes internacionales.
Gracias a que los camiones son suyos le sale rentables las dos empresas. primero los usa y luego los vende como semi-nuevos.

Pero vosotros todo lo pensáis en términos absolutos. ¡Si vendiera esos camiones como nuevos a otras empresas ganaría mas y trabajarían menos. !

Pues no, son mercado diferentes, los camines nuevos se usan para los transportes internaciones y los semi-nuevos para los nacionales. la única forma que tiene de vender al mercado nacional es "haciéndolos ellos seminuevos". El mercado de transportes internaciones va a vender igual. No se cruzan los mercados.

¿A que viene esto? a que cuando tu me dices que alquilas un coche por x y lo compras por x hablas de precios absolutos. y eso es falso.

mira si yo tengo un piso que me costo 60.000 euros, y no quiero andar jugando con el dinero aunque se venda por 600.000 yo te lo alquilo por 1.200 euros y soy el rey. si tu crees que ganas mejor para ti. (como los camiones son mercados diferentes) imagina que tengo un diamante como inversión de que me costo 60.000 y ahora se vende en 600.000 euros , los diamantes también suben y bajan y nadie me da nada por el alquiler, tu en cambio si me pagas todos los meses.

TU CALCULO DE QUE VALE 600.000 EUROS Y LO TIENES ALQUILADO POR 1.200 ES TAN ERRONEO COMO EL MIO SI CALCULO LA RENTABILIDAD PENSANDO QUE ME ME COSTO 60.000 Y TU ME PAGAS 1.200 AL MES =15.000 AL AÑO= 60.000 CADA CUATRO AÑOS. ¡CADA CUATRO AÑOS ME PAGAS LO QUE ME COSTO!

Tu piensas que es mas rentable el alquiler porque actualizas por lo que yo lo podría vender. Pero eso es falso, yo no lo voy a vender.
Entonces te estoy alquilando un piso por x dinero y jamas lo podrías comprar. igual que alquilas una habitación en el ritz y JAMAS LA PODRIAS COMPRAR.

Entonces tu puedes pensar... "a mi me compensa vivir toda la vida de alquiler en el piso ese que se vende por 600.000 euros" y yo tan feliz. Porque tengo un bien que puede subir y bajar de precio y que me costo 60.000 euros. y mañana si quiero te subo el alquiler y cuando quiera lo vendo o lo uso yo. (es cierto que tambien me podria quedar vacio o tener que bajar la renta, pero si ya lo tengo pagado eso no me importa)

El caso que pones del coche, te lo plantearía asi.
Pagas por el alquiler 200 euros y si te compraras ese pagarías 300 de intereses entonces alquilalo. pero si el coche que realmente te podrías comprar (que es peor) te cuesta 100 euros de interés. entonces no te engañes compra

 

[UNTROLL]

Falso, yo hablo de la realidad, que del millon de operaciones solo 300.000 o 400.000 son primera vivienda. por tanto el mercado de primera vivienda debe orientarse al 30% mas bajo de los precios.
¿para quien seria la vivienda mas economica? será para los que no tienen vivienda ¿no? ¿o crees que el que repone se va a ir a otra peor?

En esto no comparto tu estadistica, ya que también entran las 2º residencias que no són vivienda de reposición para nada a las cuales se suman las 1º viviendas de la gente que aún no tenia y de gente que compra con expectativas de revalorización aunque tengan su vivienda.

Hay gente que para comprar su 2º residencia hipoteca la 1º en parte o entera que lleva años pagada, pero este tipo de viviendas no viene de haber vendido otra 2º residencia para comprar otra en la playa.

Sigo creyendo que hay muchisima más demanda de primera vivienda y 2º vivienda que no es reposición ,que de reposición, si se hacen más transacciones de reposición es solo porque el mercado de primera vivienda ha quedado inaxequible para la gran demanda y los que compran como simple inversión han desaparecido practicamente, lo cual nos lleva a nuestra burbuja inmobiliaria.

Otra cosa que dices de las ciudades más baratas que són axequibles, yo en mi caso trabajo en Madrid, pero podria comprar en Avila,Segovia,Zamora,Soria,Alicante por ponerte un ejemplo, pero tengo que trabajar aqui, lo cual no puedo comprar para vivir en esas zonas.

Ademas hay que ver el precio del suelo y que posiblidades de trabajo hay en Oviedo o Gijón,Cordoba,Lugo,Soria,Zamora,Teruel,etc. donde la gente joven tiene que salir de alli para buscar trabajo y venir a las grandes capitales como Madrid o BCN, ese planteamiento tampoco me vale.

Asi de esta forma también te puedo comparar los precios de Burkinafaso con los Españoles, creo que no daria a lugar.

El alquiler, nadie creo en este foro lo considera a largo plazo si no como una apuesta durante un periodo de unos años esperando la baja del precio de la vivienda, despues de una subida vertical de los mismos durante 8 años, más vertical en los últimos 4 años.

Si durante 2 años hay un mesetismo en los precios con bajadas en algunos sitios y subidas por la inercia en otros, esos solo quiere decir que habra una correción de los mismos, aunque el calibre de dicha corrección, no sea el esperado hacia abajo, eso ya se vera con el tiempo.

Como te digo comparar con el pasado no sirve de nada ya que cada momento tiene sus circunstancias y la actual no es solo el porcentaje de subida si no unos salarios menguantes con peores condicciones laborales, sencillamente la demanda no podra sostener la oferta, NADA SUBE HASTA EL INFINITO.

 

[goa]

Ya veo........razonamiento propio del premio nobel.

Tu metes el precio de alquiler de hoy (1200) con el precio de compra de hace 10 años (60000).........que listo eres !!!.........y claro, el que alquila no puede comprar ese casa porque ahora vale 600000..........si señor, eso es un argumento de peso !!!!

Conclusion de ex-burbujista: "es mejor comprar hace 10 años a los precios de hace 10 años, que alquilar esa misma casa a precio de hoy".......te habras quedado ancho diciendo semejante tonteria.

La vivienda se parece a los camiones porque hay nuevos y de segunda mano.........pero los mercados no estan diferenciados como tu propones. Quiero decir que un primer comprador puede comprar tanto nuevo como de segunda mano, y una persona que tiene ya vivienda tambien puede comprar nuevo y de segunda mano. Y el abanico de precios tampoco divide a los compradores de primera vivienda y a los de segunda, porque despues de llevar 10 años viviendo con tus padres puedes tener tanto dinero ahorrado como si vendieras una casa pequeña y vieja, y entonces accedes a cosas mejores, no crees??

Ex-burbujista, no te hagas lios. A la vivienda se accede por capacidad de endeudamiento.........y a una casa de 80 millones acceden:
.- Gente que compra por primera vez con muy buenos sueldos
.- Gente que no tiene tan buen sueldo pero que vendiendo una propiedad anterior se lo puede permitir
.- Gente que tiene sueldos intermedios y que despues de ahorrar un tiempo tiene acceso a esos 80 millones.

Por ultimo, tu dices
"Pagas por el alquiler 200 euros y si te compraras ese pagarías 300 de intereses entonces alquilalo. pero si el coche que realmente te podrías comprar (que es peor) te cuesta 100 euros de interés. entonces no te engañes compra"
En España esto no funciona asi...........en españa no se compra nadie el que cuesta 100 euros de intereses, sino que la gente usara el coche de papa hasta que tenga suficiente dinero ahorrado como para acceder al mas caro pero pagando ahora menos intereses porque la entrada ha sido mucho mayor.

Un saludo.

 

[ex-burbujista]

1-Sigo creyendo que hay muchisima más demanda de primera vivienda y 2º vivienda que no es reposición ,que de reposición, si se hacen más transacciones de reposición es solo porque el mercado de primera vivienda ha quedado inaxequible para la gran demanda y los que compran como simple inversión han desaparecido practicamente, lo cual nos lleva a nuestra burbuja inmobiliaria.

2-Otra cosa que dices de las ciudades más baratas que són axequibles, yo en mi caso trabajo en Madrid, pero podria comprar en Avila,Segovia,Zamora,Soria,Alicante por ponerte un ejemplo, pero tengo que trabajar aqui, lo cual no puedo comprar para vivir en esas zonas.

3-Como te digo comparar con el pasado no sirve de nada ya que cada momento tiene sus circunstancias y la actual no es solo el porcentaje de subida si no unos salarios menguantes con peores condicciones laborales, sencillamente la demanda no podra sostener la oferta, NADA SUBE HASTA EL INFINITO.

1- Te puedo decir que para venderse una vivienda de 600.000 euros normalmente se tienen que cerrar 3 ó 4 ventas. es un sistema ESCALONADO, uso escalonado y no piramidal para que nadie saque conclusiones raras.

pero desconozco la demanda de primera vivienda, hace tiempo puso aqui los datos de cuentas viviendas con la intencion de sacar datos cercanos.

2- pero resulta que en esas ciudades tambien hay gente y no me parece bien calentarles la cabeza con burbujas cuando no es su realidad.

3- Yo nunca he comparado el pasado. (unicamente para deshacer equivocos como el de mas abajo)**

Te soy sincero, yo me solidarizo con la gente que no puede acceder, o que accede en unas condiciones pesimas (de alquiler o compra), y me parece una frutada y una injusticia. y hay gente realmente jodida. Tambien entre alguna gente que conozco.
pero tampoco hay que engañarse ni con burbujas ni con nuncabajismos estupidos.
Aqui mucha gente engaña con PARAISOS de burbujas.

.

Sinceramente has entendido pal´trastero.

No puedo discutir sino sabes leer, repite conmigo, "para responder algo antes debo leerlo y entenderlo."


**
Sobre el alquiler aclaro:
lo de calcular el alquiler con los 60.000 euros que costo el piso originalmente lo digo unicamente porque puestos a hacer calculos estupidos ese no es mas simple que calcular el alquiler pensando en lo que me ahorro de alquiler si lo compro a precio de mercado actual por los 600.000 euros que cuesta.

Cada uno hace las cuentas que quiera pero algunas son absurdas y ambas lo son.

Es como el chiste de uno que corre detras del autobus y le preguntan que hace:
-"corro detras del autobus y asi me lo ahorro"

a lo que le responden:
- "pues corre detrás de un taxi asi te ahorras mas"


Eso haceis algunos burbus, correis detras de taxis porque así os ahorráis mas.


BUEN FINDE, HASTA EL LUNES.

 

[goa]

Creo que estas muy equivocado ex-burbu.

Tu fundamentas tu teoria en que a la vivienda hay que entrar desde abajo, comprando casas de una supuesta "segunda categoria" para despues ir subiendo.
Segun tu sugerencia, y corrigeme si me equivoco, los jovenes (digamos entre 25-30 años) debieran meterse en una vivienda pequeña y un barrio normalito para ir empezando...........una vez ha pasado un tiempo, y esos jovenes ya tienen entre 35-40 años venden la primera vivienda y se compran otra mejor...........y asi siguen hasta que a los 70 se compran el "palacete".........es esto lo que sugieres???

Pues bien, hay varios puntos en los que tu razonamiendo falla.

1.- Si se compra y vende cada poco tiempo se pierde el 10% de la operacion, que en una vivienda de 40 millones son 4 millones con los que casi se puede vivir de alquiler esos "pocos años". Hay que tener en cuenta que se pagan el 10% de impuestos cada vez que cambias.........dinero que no se recupera en ningun caso.

2.- En las hipotecas se pagan muchos intereses al principio y muy pocos al final. Asi que si compras por 200, despues de 5 años te quedara por amortizar 180 y, o ha subido la vivienda anormalmente como ha pasado en los ultimos años, o no tienes demasiado beneficios y la operacion de vender y comprar no es demasiado rentable

3.- Por suerte o por desgracia el ciclo maternal tiene un limite, asi que vivir en un zulito de 40 m2 hasta los 35-40 años no es muy recomendable si lo que se quiere es familia numerosa.

4.- En España no parece importar mucho quedarse a vivir con los padres "ahorrando" hasta que se tiene acceso a una vivienda "decente". No hay muchos jovenes dispuestos a pasar la experiencia del zulito inmundo pudiendo vivir en casa de los padres.

5.- Como de lo que se trata es de ahorrar para aspirar a una casa mejor.........supongo que de no poder estar en casa de los padres por temas de trabajo o lo que sea, no hay que ser muy listo para preferir ahorrar 8 años mientras alquilas en una casa "decente" a ahorrar 5 años metiendote en la compra del "zulito".

Insisto.........la unica comparacion posible entre compra y alquiler es si lo que se compara es la misma vivienda. De hecho, conozco a muuuuucha gente viviendo de alquiler que estan pensando comprar una vivienda identica a la que viven. Y tengo amigos que han hecho eso mismo........alquilar en un edificio por un tiempo, y despues comprar una vivienda identica en el mismo edificio.

Creo que eso de alquilar "palacetes" cuando solo se pueden comprar "zulitos" es algo que hay que creerse porque lo dices tu..........y si no lo creemos o simplemente lo cuestionamos es porque somos unos burbujistas obcecados que solo vemos lo que nos da la gana y no lo que dices tu.

 

[BoinaDeEmidioTucci]

Por supuesto, si juegas bien tus bazas, más en bolsa que en ladrillo. Lo que pasa que el ladrillo es más seguro, la bolsa es más arriesgada y supone prestarle mayor atención.

Y tan seguro. EL CASTAÑAZO ESTA ASEGURADISIMO.

 

[UNTROLL]

Te puedo decir que para venderse una vivienda de 600.000 euros normalmente se tienen que cerrar 3 ó 4 ventas. es un sistema ESCALONADO, uso escalonado y no piramidal para que nadie saque conclusiones raras.

Si pero no te has planteado que esa vivienda de 600.000€ de ahora no hay nadie ni siquiera un ejecutivo de alta dirección que la compre directamente con los ahorros, mientras hace 6,7 años esa vivienda valia 200.000€ y un ingeniero con algunos años en la empresa y bastante esfuerzo la podia comprar sin endeudarse en exceso y poner otra vivienda de reposición, esa es la diferencia.

¿Acaso en Madrid,BCN o Euskadi un apartamento de 300.000€ lo compra alguien que tuviera anteriormente una vivienda de reposición?, no claramente es un tipo de vivienda enfocada al mil€urista que empieza desde 0 y este no puede acceder a ella con lo cual !CLARAMENTE HAY BURBUJA¡.

Si mucha gente que cambia de vivienda para mejorar en vez de hacerlo ahora donde el diferencial entre su vivienda actual y la que quiere comprar es mucho mayor, lo hubiera hecho cuando compro su 1º vivienda, claramente se hubiera ahorrado dinero.

Esta claro ex-burbujista, si quieres comparar alquiler-compra tienes que compararlo con una vivienda comprada desde 0€ hasta su precio, con lo que valdria el alquiler de esa vivienda.

Lo que demuestra que los alquileres con respecto al precio de esa vivienda no son rentables es que nadie compra una vivienda de por ejemplo 300.000€ únicamente para ponerla en alquiler, ya que NO ES NEGOCIO RENTABLE.

Pero ojo el alquiler para mi sigue tremendamente inflado con respecto a los salarios y la culpa de que el alquiler sea caro es que el precio de la vivienda esta más inflado todavia.