Shock de oferta

Aqui_No_Hay_Quien_Viva dijo:
Bueno,no se tiene en cuenta el precio de coste ya que no se trata de establecer un precio de coste sino un precio de venta de equilibrio y tampoco sería exactamente competencia perfecta ya que en la misma se parte del hecho de que todos los productos son iguales y no es el caso (si el de las uvas :) ).Sin embargo, el escenario de partida es el mismo ( muchos vendedores y muchos compradores) y una de las premisas de las que parte es del coste de adquirir información tanto por el vendedor como por el comprador, a veces el mismo no es asumible debido a la cuantía del mismo por una de las parte para optimizar su compra/venta y es cuando se produce la "rebaja" que es acompañada por el resto de competidores.
Te recomiendo un portal de internet de información económica muy aceptable donde se puede encontrar curos de economía, información valiosa (tratados de grandes economistas, tesis doctorales) y explicaciones muy didácticas en ppt. El portal se llama eumed.net.
Las explicaciones ppt las tienes en www.eumed.net/cursecon/ppp/index.htm.
Son cortas pero bastante ilustrativas.
¡Muchas gracias!
 
Lo serio sería contar con una serie de datos de 10 años para comprobar si realmente la construcción de vivienda nueva se ha despegado del número de viviendas construídas. Disponemos de la serie para las viviendas iniciadas y terminadas en cada año, pero en cuanto a la venta de nueva vivienda sólo he visto los datos del ministerio que empiezan en 2004. ¿Alguien sabe donde se puede encontrar un estimador del número de viviendas nuevas vendidas?

Sería muy importante saber cuando se produce el desacoplamiento ya que esa sólo es la primera fase del estallido de la burbuja. La segunda fase es una desaceleración en los visados de construcción, y la tercera ya incluye la bajada de precios.

Luego está el hecho de que la desaceleración no se produce de forma sincronizada en todo el territorio lo que hace más difícil saber cuando se produce el fenómeno.

Todo apunta a que en algunas regiones ya se ha producido el estallido de la burbuja. Especialmente en Madrid.

Un dato anecdótico es el de la construcción de viviendas en "Isla Chamartín" un enclave rodeado de autopistas y oficinas en el Norte de Madrid. Está previsto construir 6 grandes bloques de 20 pisos más algunos bloques menores. Hasta ahora sólo se han construído 2 y el resto de solares permanecen vallados e intocados. Y sospecho que ya contaban con los visados. El plan urbanístico se aprobó hace cosa de tres años.

La mayoría de las grúas que se ven por la zona corresponden a construcciones de oficinas o locales comerciales. Está cerca de San Cagarro.
 
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Marai dijo:
Lo serio sería contar con una serie de datos de 10 años para comprobar si realmente la construcción de vivienda nueva se ha despegado del número de viviendas construídas. Disponemos de la serie para las viviendas iniciadas y terminadas en cada año, pero en cuanto a la venta de nueva vivienda sólo he visto los datos del ministerio que empiezan en 2004. ¿Alguien sabe donde se puede encontrar un estimador del número de viviendas nuevas vendidas?

Sería muy importante saber cuando se produce el desacoplamiento ya que esa sólo es la primera fase del estallido de la burbuja. La segunda fase es una desaceleración en los visados de construcción, y la tercera ya incluye la bajada de precios.

No se ve descenso en visados. Yo lo veo en el Banco de España.
Viviendas vendidas antes del 2004...
¿Registradores de la propiedad?

Marai dijo:
Luego está el hecho de que la desaceleración no se produce de forma sincronizada en todo el territorio lo que hace más difícil saber cuando se produce el fenómeno.

Todo apunta a que en algunas regiones ya se ha producido el estallido de la burbuja. Especialmente en Madrid.

Un dato anecdótico es el de la construcción de viviendas en "Isla Chamartín" un enclave rodeado de autopistas y oficinas en el Norte de Madrid. Está previsto construir 6 grandes bloques de 20 pisos más algunos bloques menores. Hasta ahora sólo se han construído 2 y el resto de solares permanecen vallados e intocados. Y sospecho que ya contaban con los visados. El plan urbanístico se aprobó hace cosa de tres años.

La mayoría de las grúas que se ven por la zona corresponden a construcciones de oficinas o locales comerciales. Está cerca de San Cagarro.

¿Que te parece la bajada del precio del suelo en un 17% en Madrid?
Yo lo veo como un espaldarazo al razonamiento general.
Que conste que ayer ese dato no se conocía.
 
Deadzoner dijo:
No se ve descenso en visados. Yo lo veo en el Banco de España.
Viviendas vendidas antes del 2004...
¿Registradores de la propiedad?

De momento sólo se ve desaceleración.

visadoskp7.jpg
 
Marai dijo:
De momento sólo se ve desaceleración.

visadoskp7.jpg
Es cierto, pero continuan en suave crecimiento, pero ya no crecen tanto.
Eso a mi me parece que va a mantener la producción de viviendas al mismo nivel, aumentando sobreoferta.
De todas maneras, no me sorprendería que para rentabilizar inversión en bienes de equipo pasasen a hacer como locos VPO y VPP, no lo veo un indicador claro...
¿Sabes qué diferencia hay entre licencias y visados?
 
Deadzoner dijo:
Es cierto, pero continuan en suave crecimiento, pero ya no crecen tanto.
Eso a mi me parece que va a mantener la producción de viviendas al mismo nivel, aumentando sobreoferta.
De todas maneras, no me sorprendería que para rentabilizar inversión en bienes de equipo pasasen a hacer como locos VPO y VPP, no lo veo un indicador claro...
¿Sabes qué diferencia hay entre licencias y visados?
Los visados de obra los proporciona el Colegio Oficial de Arquitectos y Aparejadores y las Licencias de construcción las otorga el municipio. El colegio verifica que la construcción cumple una determinada normativa. Supongo que primero se necesita la licencia y luego el visado.
 
Marai dijo:
Los visados de obra los proporciona el Colegio Oficial de Arquitectos y Aparejadores y las Licencias de construcción las otorga el municipio. El colegio verifica que la construcción cumple una determinada normativa. Supongo que primero se necesita la licencia y luego el visado.
Gracias, es increible lo puesto que estás...
Ya puestos a preguntar:
¿Tienen algo que ver las licencias con los planes de ordenación urbana?
A lo que voy, ¿Puede frenar un municipio una obra visada, si está contenida en un POU?
Porque con la sobreoferta que has medido, no me extrañaría que lo intentasen.
 
Sobre la demanda. España es el país de la zona euro que tiene un mayor índice de viviendas (principales) habitadas por el propietario y este no ha hecho más que crecer en las últimas décadas.

ocupacionviviendahg7.jpg


Existe poco margen para que los que alquilan pasen a régimen de propietarios, así que por ahí también se está agotando la demanda. El efecto de la rebaja fiscal ya debe haber cumplido casi todo su papel salvo en el caso de la demanda de jóvenes que se independizan.

El ratio de endeudamiento/renta familiar es muy alto, el 70% de media. Para el 60% de los hipotecados menos pudientes ese ratio es superior al 85% (encuesta financiera de las familias del B. de E. 2005), lo que sugiere que las familias españolas y su consumo van a ser muy sensibles a las subidas del Euribor.

endeudamientovn8.jpg


Aquí tenemos pintado el camino a la pobreza por la hipoteca. Ahora que suben los tipos el efecto psicológico sobre los potenciales compradores debe de ser muy fuerte.
 
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Marai dijo:
Sobre la oferta. España es el país de la zona euro que tiene un mayor índice de viviendas (principales) habitadas por el propietario y este no ha hecho más que crecer en las últimas décadas.

ocupacionviviendahg7.jpg


Existe poco margen para que los que alquilan pasen a régimen de propietarios, así que por ahí también se está agotando la demanda. El efecto de la rebaja fiscal ya debe haber cumplido casi todo su papel salvo en el caso de la demanda de jóvenes que se independizan.
La última ficha de dominó, la que faltaba, está puesta.
Me fio totalmente, pero ¿fuentes? :D
 
Última edición:
Deadzoner dijo:
La última ficha de dominó, la que faltaba, está puesta.
Me fio totalmente, pero ¿fuentes? :D
Encuesta del INE del 2001 pasada por la turmix del FMI, pero no puedo dar un link.
 
Deadzoner dijo:
Gracias, es increible lo puesto que estás...
Ya puestos a preguntar:
¿Tienen algo que ver las licencias con los planes de ordenación urbana?
A lo que voy, ¿Puede frenar un municipio una obra visada, si está contenida en un POU?
Porque con la sobreoferta que has medido, no me extrañaría que lo intentasen.
De cuestiones legales se poco. Pero claramente las licencias de los POUs tienen que cumplir una normativa sobre edificabilidad. La licencia especifica la superficie construída y el ayuntamiento cobra una cantidad proporcional a la superficie que se construye. Así montó Roca su trama urbanística: untaba a los ediles para conseguir recalificaciones sobre licencias existentes o para conseguir nuevas licencias en terrenos reservados para otros usos. El dinero de los untos procedía de los ingresos municipales por esas nuevas licencias. Si un ayuntamiento retirara licencias tendría que devolver dinero, pero la escasez de ventas no es un argumento que pueda usarse creo yo. Para justificar la retirada de una licencia debe haber algún incumplimiento por parte del promotor en la construcción.
 
Marai dijo:
Encuesta del INE del 2001 pasada por la turmix del FMI, pero no puedo dar un link.
Aquí esta la del INE:
http://www.ine.es/censo/es/listatablas.jsp?table=tablas/nacional/NV4.html
Espectacular, que hablamos del 2001, antes de las compras masivas. Ahora, ni se sabe!!!!:
Total viviendas habitadas por su propietario 11654379 82,17%
Total viviendas alquiladas/cedidas 2529647 17,83%
¿Efectos de la inmi gración en esta ratio?
Yo creo que mínimo.
¿En cuanto estaremos ahora?
¿Cual es la demanda potencial a estos precios?
 
Deadzoner dijo:
Aquí esta la del INE:
http://www.ine.es/censo/es/listatablas.jsp?table=tablas/nacional/NV4.html
Espectacular, que hablamos del 2001, antes de las compras masivas. Ahora, ni se sabe!!!!:
Total viviendas habitadas por su propietario 11654379 82,17%
Total viviendas alquiladas/cedidas 2529647 17,83%
¿Efectos de la inmi gración en esta ratio?
Yo creo que mínimo.
¿En cuanto estaremos ahora?
¿Cual es la demanda potencial a estos precios?

1. Jóvenes a independizarse: pocos con los sueldos necesarios.
2. pagapensiones. Muy pocos quieren y pueden comprar. La mayoría desea volver a su país y no se van a meter en una hipoteca a 40 años con su salario y mandando la mitad a su familia.
3. Propietarios que desean cambiar de casa, más cerca del centro, más grande, nuevecita... Necesitan que alguien compre la suya.

Donde yo vivo se nota muchísimo la bajada de demanda tipo 3). Hace un año era frecuente encontrar en mi barrio carteles de SE VENDE. Donde vivo, eso es señal de dinamismo. Ahora se han sustituído por ALQUILO, o no hay cartel.
 
Marai dijo:
1. Jóvenes a independizarse: pocos con los sueldos necesarios.
2. pagapensiones. Muy pocos quieren y pueden comprar. La mayoría desea volver a su país y no se van a meter en una hipoteca a 40 años con su salario y mandando la mitad a su familia.
3. Propietarios que desean cambiar de casa, más cerca del centro, más grande, nuevecita... Necesitan que alguien compre la suya.

Donde yo vivo se nota muchísimo la bajada de demanda tipo 3). Hace un año era frecuente encontrar en mi barrio carteles de SE VENDE. Donde vivo, eso es señal de dinamismo. Ahora se han sustituído por ALQUILO, o no hay cartel.
Segun mviv, tenemos 200000 compraventas al trimestre.
En un año (o mejor 10 meses) de este volumen, cubrimos la demanda potencial.
Así que el nivel de especulación, esto es, compraventa entre inversores, es brutal, y sirve por si solo para explicar la subida de precios. Se podría hasta mantener.
A ver quien le da salida a todo lo invertido en segunda mano, mas la enorme cantidad que queda de nueva.
 
>> 47 << dijo:
Estoy de acuerdo, pero la bajada se pronunciaría si hubiese necesidad de vender, es decir si repunta un poco el paro,
Un poquitin de repunte en el paro, si se frena algo el consumo a medida que va subiendo el euribor,

Parece que el editorialista del pais coincide conmigo en que el empujón auténtico que obliga a vender barato y que hace estallar la burbuja es la necesidad, y para que haya necesidad ha de repuntar el paro, que repuntará ante la progresiva desertización industrial y las deslocalizaciones constantes.
http://www.elpais.es/articulo/elpporopi/20060905elpepiopi_3/Tes/Hipotecas/más/caras
La frontera que convierte una desaceleración económica en una crisis aguda es la pérdida masiva de empleo, circunstancia que hoy parece improbable.

Lo dicen a su manera pero ¿de verdad sería tan desastroso que la mitad de los pagapensiones tuviesen que regresar a su pais de origen con sus padres y amigos ante la falta de empleo de aquí?
 
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