Shock de oferta

[Deadzoner]

En París también se acumula la sobreoferta (hasta un 30% más que hace un año)

Paris: Les stocks de logements à vendre sont de plus en plus nombreux
28 August 2006

http://paris.novopress.info/?p=2028

Y los franceses no son particularmente adictos al ladrillo...
No quiero ni pensar en la sobreoferta en España si se deja de invertir, o de reinvertir.

 

[>> 47 <<]

Si los acaparadores franceses empiezan a estar de los nervios, fijaos en el careto de los analistas de EEUU: "...the numbers are terrible"



U.S. Housing Is Headed for `Hard Landing'

Aterrizaje forzoso en los precios de la vivienda de EEUU, segun Brian Fabbri, analista de BNP Paribas.


Video: mms://media2.bloomberg.com/cache/vwh9DvRnw3HE.asf

Se respira en el ambiente, se avecina, wait and hear.

Información obtenida de http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?t=12309

 

[>> 47 <<]

1,000,000 new UK homes on brownfield land
By Laurie Osborne, Editor

Published 29th Aug 2006

http://www.in2perspective.com/nr/2006/08/-1-000-000-new-uk-homes-on-brownfield-land-.jsp

Lords Planning Minister, Baroness Kay Andrews said: "There is a real : need to build more homes : if we are to meet the housing needs of future generations and these statistics show that many of these could go on re-used sites.

"In some areas it may be necessary to bring forward other sites if we are to meet local demand, but there are other areas where local authorities could be doing more with the land that is already available. By making the most of suitable brownfield land, local authorities can continue to protect the countryside whilst ensuring there are more homes available for first time buyers," added Baroness Kay Andrews.

-sigue-

 

[laduda]

Pues yo no estoy de acuerdo...

De acuerdo en todo lo dicho salvo en esto último. Si un inversor reciente pone la vivienda en alquiler por no poder vender con revalorización, dudo mucho que lo haga para cubrir parte de los gastos. Lo hará para cubrir todos los gastos que esa vivienda le genere, de otro modo estaría perdiendo dinero cada día, y como sabes, esos gastos son equivalentes a una letra hipotecaria, que es igual a intereses + amortización. Como según tú, lo que yo pago de intereses es igual a un alquiler actual, sería comprensible pensar que el alquiler subiera, ya que a los intereses habría que sumarles la parte de amortización.
Así la gente mantiene el piso hasta que éste se revalorice, sin necesidad de asumir ningún gasto por él, y como a los cinco años te puedo mandar a hacer puñetas en caso de querer venderlo, pues todos tan contentos (menos el inquilino, claro).

Estás dando por sentado que una persona pone un piso en alquiler en 800 euros porque yo lo valgo y que si sube el euribor el propietario lo podrá repercutir en la cuota de alquiler, tan ricamente. Pero no cuentas con el inquilino, que puede decirte: a ver, no lo ponga Ud. a 900 póngalo Ud a 1500 si le apetece, pero por mí se lo puede Ud. introducir por el recto. Porque hay otros 3 pisos en el mismo bloque que también tienen que hacer la jugada y yo voy con el que lo ponga más barato. Además cada mes que pasa Ud. sigue pagando su hipoteca y yo sigo buscando alquiler, a ver quien tiene más prisa...

En otro orden de cosas, si esto no termina de crujir, que podría ser. qué te hace suponer que en 5 años van a comenzar a revalorizarse otra vez? Es decir si un ardor de estomago de piso en Madrid vale 50M y en málaga 37M. Salvo que los sueldos suban bastante, seguirá siendo mucho dinero dentro de 5 años.

Hala suerte.

 

[Marai]

Contracción del crédito

Concretando:

Ventas vivienda nueva
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTI...CIONES/ti11.xls
2004 295.242
2005 336.478
2006 T1 93.860 (anualizado = 372.000)

Viviendas nuevas construídas
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/parque/pv.XLS
2003 525.331
2004 586.092
2005 612.066
2006 ¿?

Se mire por donde se mire, la construcción de viviendas nuevas, que alcanza unas cifras que en el año 2000 nadie hubiera podido imaginar, va muy por delante de las ventas.

¿Que consecuencias puede tener la creación de semejante volumen de existencias? Sin duda alguna una bajada de precios debida al shock de oferta.

Pero, ¿como se trasladará el shock de oferta a los precios? En mi opinión la clave está en la banca tradicional, que está metida hasta el cuello en el problema que se ha creado. Ya lo he escrito en otro hilo, pero la banca financia a los compradores de vivienda a ytravés de los créditos hipotecarios, financia a las constructoras a través de una mezcla de créditos al consumidor y financiación directa de las inversiones, y a través de la financiación de otras actividades relacionadas con la promoción, como la compra de terrenos.

La banca sufre, hoy por hoy, un conflicto de intereses. Mientras observan como mes a mes aumenta el parque de vivienda nueva sin vender temen por sus inversiones en el sector productivo. En la actualidad, las inversiones inmobiliarias suponen el 41% de la inversión total de los bancos en el sector productivo. Esta es, probablemente, la principal debilidad de la economía española. En principio, la banca apostó por facilitar el crédito hipotecario en previsión de que la demanda alcanzaría el alto vuelo de la oferta pero... ¿que pasa cuando por mucho que aumenten los periodos de carencia o el periodo de amortización de la vivienda, la demanda no alcanza a la desatada voracidad constructora?

Además del esperable batacazo de la construcción, los bancos se encuentran en un difícil dilema. Pueden pensar aquello de que de perdidos al río, y entrar en una peligrosa dinámica de alto riesgo en el préstamo hipotecario. Pueden decidir poner el freno iniciando una política de contracción del crédito. Hasta la fecha, parece que sólo el Banco popular ha optado por la segunda opción. Tengo noticias de que en Agosto, Cajamadrid pasó una circular a las sucursales recomendando u ordenando criterios más extrictos de concesión. Como la banca tradicional es conservadora, todos acabarán siguiendo ese camino que recomienda el Banco de España.

Esto pondría en peligro buena parte de las inversiones realizadas en el 2006 que, repito, suponen más del 40% de las inversiones totales de la banca en el sector productivo.

Tenemos todos los ingredientes para una buena crisis económica en ciernes de gran calibre. Y si el propio BBVA apuesta porque a finales de 2006 se producirá el punto de inflexión de la construcción (incluyendo obras públicas), entonces apaga y vámonos.

Lo que me parece preocupante es como los bancos distribuirán los costes de las pérdidas de sus inversiones y del previsible aumento de bancarrotas personales.

Es imposible que las sociedades financieras del "dinero rápido" consigan el alineamiento de la demanda con la oferta de pisos nuevos. Tan sólo conseguirán redistribuir los riesgos en su contra y en contra de los arriesgados clientes que acudan a ellos.

 

[galleta]

Las financieras de "crédito rápido" son alargar la agonía... entras en una rueda en la que cada vez se debe más. Al final terminas cayendo.
Aunque ya hay gente que ha empezado a recurrir a ellas por no poder hacer frente a las cuotas de préstamos personal. Cuando empiecen a presentar demandas en los juzgados no van a dar abasto.

 

[>> 47 <<]

Concretando ...contracción del crédito

Genial. Hay que ver las cosas que se aprenden, se entienden y parecen verosímiles. Gracias.

¿Cual podría ser el empujoncito necesario para precipitarlo, antes de que la contracción se siga demorando?

 

[Marai]

Genial. Hay que ver las cosas que se aprenden, se entienden y parecen verosímiles. Gracias.

¿Cual podría ser el empujoncito necesario para precipitarlo, antes de que la contracción se siga demorando?

:
¡Ahí si que le reconozco un papel al Euribor!

 

[Deadzoner]

Concretando:

Ventas vivienda nueva
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTI...CIONES/ti11.xls
2004 295.242
2005 336.478
2006 T1 93.860 (anualizado = 372.000)

Viviendas nuevas construídas
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/parque/pv.XLS
2003 525.331
2004 586.092
2005 612.066
2006 ¿?

Se mire por donde se mire, la construcción de viviendas nuevas, que alcanza unas cifras que en el año 2000 nadie hubiera podido imaginar, va muy por delante de las ventas.

¿Que consecuencias puede tener la creación de semejante volumen de existencias? Sin duda alguna una bajada de precios debida al shock de oferta.

Impresionante analisis.
Solamente se puede derribar atacando la credibilidad de los datos de base.
Es uno de los mejores posts que he leido.

 

[Deadzoner]

:
¡Ahí si que le reconozco un papel al Euribor!

Ves posible deflación, como en Japón?
Sin haberlo pretendido, un pareado me ha salido.

 

[Marai]

Impresionante analisis.
Solamente se puede derribar atacando la credibilidad de los datos de base.
Es uno de los mejores posts que he leido.

¡Gracias!
Yo creo que el cambio de actitud de algunas entidades bancarias es lo que da más credibilidad a este análisis.

 

[Marai]

Ves posible deflación, como en Japón?
Sin haberlo pretendido, un pareado me ha salido.

Del riesgo de deflación ya se habla abiertamente en EEUU donde ya se aprecia una bajada en el consumo.
Creo que ese riesgo es real en EEUU y en España.

 

[MNSV]

Voy a contestar como abogado del diablo, dado que el post es muy interesante pero nadie rebate.

No soy economista pero los que lo son deben conocer bien este término. En ocasiones, un exceso de oferta conduce a una bajada de precios.

Siempre un exceso de oferta produce una bajada de precio en una economía de mercado, como la inmobiliaria, aunque no perfecta.

En mi ¿humilde? opinión eso es lo que en realidad está haciendo estallar la burbuja inmobiliaria. La influencia del euribor es real pero menor.

La burbuja española ni está estallando ni se está deshinchando por el momento. No hay ningún indice o indicador que permita afirmar eso, por el momento, a nivel general. En mercados singulares aunque por ahora son pocos sí está pasando eso: demasiada oferta, bajada de precios.

En 2005 se construyeron 800,000 viviendas y en 2006 se han previsto 850,000. Es decir, unas 205,000 viviendas trimestrales durante dos años suponiendo un ritmo constante.

Desgraciadamente es tan opaco el mercado que esos datos no son totalmente ciertos. En 2.005 se visaron 800.000 por los colegios de arquitectos. De ahí se solicita licencia de obras al Ayuntamiento y cuando se concede, se promociona y cuando hay preventas suficientes y se obtiene financiación, se construye y luego se vende.

No todas las viviendas visadas se construyen a corto plazo o alguna vez, más bien a medio plazo. En 2.006 dicen los analistas que el volumen de visados está hinchado por evitar la entrada en vigor del CTE.

En el 1er trimestre de 2006 se han contabilizado 93,000 ventas de vivienda nueva, un 5% menos que en el trimestre anterior.

Las variaciones intertrimestrales no son significativas e impiden sacar conclusiones de ese tipo.

Ejemplo: la variación del 2º trimestre del 2005 respecto del primero en la Logroño fué en transacciones realizadas de -20%, sin embargo en el 3T fué de +26,75% respecto al 2T.

Con estos simples datos es facil deducir que durante 2005 y 2006, se construye mucho más de lo que se vende: bastamente, el doble.

El sector de la construcción se ha desacoplado de la demanda real en una furia desatada por los supuestos pingües beneficios de este negocio.

Te basas en las conclusiones anteriores en la vivienda nueva. Y en este tipo de vivienda, nunca habrá exceso de oferta significativa. Se construye conforme se va vendiendo, si no se vende, no se construye.

Es en la segunda mano, de particulares e inversores especuladores (a corto, medio, largo plazo) la que provoca el crack si hay sobreoferta. Los stock de casa a la venta cuando se incrementan y se acumulan con los meses es lo que hace que baje el precio de la vivienda.

Pero tienes razón al firmar que dá igual el euribor, la situación económica u otras circunstancias...... España ya tiene 1 vivienda por cada 2 habitantes: es más que suficiente para que cuando estalle un crack (si es que estalla) será la más grande crisis inmobiliaria que haya existido en España hasta la fecha.

Un Saludo.

 

[Marai]

Te basas en las conclusiones anteriores en la vivienda nueva. Y en este tipo de vivienda, nunca habrá exceso de oferta significativa. Se construye conforme se va vendiendo, si no se vende, no se construye.

Gracias por discutir el post. Es cierto que como tú y Deadzoner señalais el punto debil está en los datos publicados del M. de V. que no necesariamente contabilizan todas las ventas. Algunas operaciones de compraventa pueden ser totalmente opacas para el ministerio. Para que el ajuste de la oferta y la demanda fuera perfecto, tendríamos que asumir que el ministerio deja de registrar un 33%-50% de las operaciones de compraventa.

Le voy a dar la vuelta a tu frase. Se vende desde el momento que se construye, más concretamente desde el momento que la promotora tiene los visados, permisos, planos y financiación asegurada para terminar la construcción. Si hay un fallo en el acoplamiento entre oferta y demanda, ocurre cuando un promotor o conjunto de promotores planean desarrollar un nuevo parque o bloque de viviendas pensando que se van a vender bien al precio que ellos estiman. Como bien señalas el shock de oferta es un fenómeno local, aunque puede extenderse como reguero de pólvora en un proceso de euforia constructora. Las previsiones pueden fallar por varias razones:

- Porque los que compran para especular deciden que, con ese precio, no van a sacar tajada.
- Porque los compradores extranjeros de vivienda vacacional, tampoco ven margen para la revalorización.
- Porque los que tienen que hipotecarse hasta el tuétano también ven un riesgo (aquí si influye el euribor, la subida no ha sido espectacular pero mete miedo con los precios actuales).

Que falle una previsión no es nada raro. Que empiecen a fallar muchas previsiones de ventas tambien sucede (EEUU, ahora)... ¿Es el caso de España? Creo que sí (¿Hilo de Logroño?, ¿Madrid?). Lo que ocurre es que el proceso de construcción y ventas es lento (se habla de 36 meses) y eso puede facilitar el desacoplamiento. Los que han invertido en la promoción siempre pueden creer que las variaciones estacionales se encargarán de proporcionar el maná comprador que cumpla con sus previsiones. La fe es lo último que se pierde.

De todas formas, habría que revisar como se realiza la contabilización de ventas de vivienda por el ministerio para tener una idea del tipo de operaciones que a ellos se les escapa. Siempre hay alguien que ya lo ha hecho y publicado en internet. Veremos.

Saludos.

 

[Deadzoner]

Voy a contestar como abogado del diablo, dado que el post es muy interesante pero nadie rebate.

¡Gracias por rebatirlo! Si no, no se discute...

Siempre un exceso de oferta produce una bajada de precio en una economía de mercado, como la inmobiliaria, aunque no perfecta.

Pero si analizamos la subida con respecto a la demanda, tampoco ha sido perfecta. Yo diria que hasta ha sido un contrasentido. A mas oferta disponible, mayor precio. La oferta supera con mucho la de hace 4 años, y ya sabemos lo que ha pasado con los precios.

La burbuja española ni está estallando ni se está deshinchando por el momento. No hay ningún indice o indicador que permita afirmar eso, por el momento, a nivel general. En mercados singulares aunque por ahora son pocos sí está pasando eso: demasiada oferta, bajada de precios.

De acuerdo, podemos decir a nivel general que no se está deshinchando. Pero podemos hablar de mercados particulares frenados o en suave descenso, como Madrid, y de indicadores de expectativas como el precio del suelo, también en Madrid, con fuertes bajadas.

Desgraciadamente es tan opaco el mercado que esos datos no son totalmente ciertos. En 2.005 se visaron 800.000 por los colegios de arquitectos. De ahí se solicita licencia de obras al Ayuntamiento y cuando se concede, se promociona y cuando hay preventas suficientes y se obtiene financiación, se construye y luego se vende.

Lo que si tenemos, en cualquier caso, es el número de viviendas construidas, que no parece mal indicador (de hecho, hay corrección a la baja sobre 800000). Pero aún así, hay fuerte sobreoferta sostenida en los últimos 3 años, creciendo.
Originalmente Escrito por Marai
Concretando:
Ventas vivienda nueva
http://www.mviv.es/es/XLS/ESTADISTI...CIONES/ti11.xls
2004 295.242
2005 336.478
2006 T1 93.860 (anualizado = 372.000)
Viviendas nuevas construídas
http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/parque/pv.XLS
2003 525.331
2004 586.092
2005 612.066

No todas las viviendas visadas se construyen a corto plazo o alguna vez, más bien a medio plazo. En 2.006 dicen los analistas que el volumen de visados está hinchado por evitar la entrada en vigor del CTE.

Estamos de acuerdo, pero tenemos otro indicador claro: el consumo aparente de cemento. Ya se que puedes decir que no todo el cemento es para el sector residencial, pero yo puedo responder que no hay un fuerte crecimiento de las infraestructuras, y a ratio constante, crecimiento constante:
http://www.bde.es/infoest/e0303.pdf
Tenemos crecimientos del 5%. No estancamiento ni descenso.
Por otra parte, no se que diferencia hay entre visado y licencia, y si tiene influencia en el inicio de obras, pero también están al alza, bastante fuerte.

Las variaciones intertrimestrales no son significativas e impiden sacar conclusiones de ese tipo.
Ejemplo: la variación del 2º trimestre del 2005 respecto del primero en la
Logroño fué en transacciones realizadas de -20%, sin embargo en el 3T fué de +26,75% respecto al 2T.

También podemos decir que ha aumentado el plazo (medio!!) de venta a 36 meses. Si ha aumentado de 24 a 36, podemos pensar que ha empeorado.

Te basas en las conclusiones anteriores en la vivienda nueva. Y en este tipo de vivienda, nunca habrá exceso de oferta significativa. Se construye conforme se va vendiendo, si no se vende, no se construye.

Los datos del Ministerio de la Vivienda dicen exactamente lo contrario.

Es en la segunda mano, de particulares e inversores especuladores (a corto, medio, largo plazo) la que provoca el crack si hay sobreoferta. Los stock de casa a la venta cuando se incrementan y se acumulan con los meses es lo que hace que baje el precio de la vivienda.

Tienen mas peso hasta que el stock de nueva supera al de segunda mano. Es la nueva la que en teoría marca el precio...

Pero tienes razón al firmar que dá igual el euribor, la situación económica u otras circunstancias...... España ya tiene 1 vivienda por cada 2 habitantes: es más que suficiente para que cuando estalle un crack (si es que estalla) será la más grande crisis inmobiliaria que haya existido en España hasta la fecha.

Ahora soy yo el abogado del diablo: hay gran parte del parque en la costa destinado a segunda residencia, en vivienda principal la ratio es la segunda por la cola en la unión europea.
Pagina 7 de:
http://www.revistasice.com/Estudios/Documen/ice/815/ICE8150303.PDF