Pasapisero_borrado
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A cojonudos no os gana nadie, entonces la solución para el problema de la vivienda es que NO HAY SOLUCIÓN.
Iros a cascarla, anda.
Iros a cascarla, anda.
La Trujillo lee el foro: El Gobierno sólo promoverá viviendas protegidas en alquiler
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Me parece real el riesgo a medio plazo de formación de guetos del que hablais, pero no veo la diferencia con la VPO de compra. Ésta igual de distribuida por zonas y los baremos serían los mismos tanto para la de propiedad como para la de alquiler.Oscarwild dijo:
Me parece que lo que comentais es más bien un problema en general de la VPO, real, eso sí, y que debe gestionarse con una política social adecuada.
>> 47 <<
Madmaxista
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En mi opinión la solución no está solo en construir más y más, sino en impedir fiscalmente la acaparación especulativa con un derecho con el que constitucionalmente no se ha de poder especular, pero resulta que tanto pperos como sociatas en gran coalición liberal, están "lamentablemente" o "radicalmente" en contra.Pasapisero dijo:
Ante eso la Truji aunque quisiera, poco puede hacer, salvo cambiarse de partido.
Pasapisero_borrado
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Yo he visto de refilón a los columlistos de algun programa en el tele esta mañana, y me estaban dando unas NAUSEAS viendo tanto fulastre que he tenido que apagar la tele.
El problema de verdad es que la vivienda en propiedad es un estatus social.
No importa donde vivas ni en que condicio0nes, lo que importa ES QUE SEA TUYA, SOLO TUYA Y DE NADIE MÁS.
Esa es la verdad. A nadie le importa el problema y mucho menos a los que ya son propietarios (esos se alegran, que narices), ni siquiera preocupa saber si es mejor o peor este status quo que otro de los posibles. Se trata de SER PROPIETARIOS Y PUNTO, lo que ocurre es que ahora se ha puesto simplemente imposible para la inmensa mayoría de la gente. El especulador no es denostado, es admirado.
Puaj que ardor de estomago me da este país.:
El problema de verdad es que la vivienda en propiedad es un estatus social.
No importa donde vivas ni en que condicio0nes, lo que importa ES QUE SEA TUYA, SOLO TUYA Y DE NADIE MÁS.
Esa es la verdad. A nadie le importa el problema y mucho menos a los que ya son propietarios (esos se alegran, que narices), ni siquiera preocupa saber si es mejor o peor este status quo que otro de los posibles. Se trata de SER PROPIETARIOS Y PUNTO, lo que ocurre es que ahora se ha puesto simplemente imposible para la inmensa mayoría de la gente. El especulador no es denostado, es admirado.
Puaj que ardor de estomago me da este país.
:es distinto vpo propiedad/alquiler
Me parece que lo que comentais es más bien un problema en general de la VPO, real, eso sí, y que debe gestionarse con una política social adecuada.
Hoy 10:54 AM
Está claro que la vpo puede convertirse en un gueto de marginación, de hecho ya ocurre en muchos barrios. Todos conocemos algún caso en nuestra ciudad.
De todas formas veo una diferencia entre saber que tu vivienda es "tuya" y por muchos años, con lo que normalmente la cuidas y quieres vivir en un entorno agradable, que saber que bueno, que total, si destrozas el piso, pues ya te irás a otro sitio, que total no es tuyo, y venga a fastidiar al resto de vecinos que quieran vivir en paz...
Esa mentalidad es la que ha hecho que muchos propietarios no saquen sus viviendas vacias al mercado de alquiler, no porque no quieran ganar dinero con ellas, simplemente no quieren que se las destrocen (y resto de problemas que ya se han hablado en otros hilos).
No olvidemos que comprar una vpo también es un gran esfuerzo económico, a mi no me parece que mínimo 120.000 euros sea un chollo que pagues en un par de años.
El tema del alquiler puede funcionar si se gestiona con seriedad, se ven los ejemplos que tenemos alrededor en europa y se trata de no caer en los mismos errores, aunque siento no ser optimista al respecto.
Me parece que lo que comentais es más bien un problema en general de la VPO, real, eso sí, y que debe gestionarse con una política social adecuada.
Hoy 10:54 AM
Está claro que la vpo puede convertirse en un gueto de marginación, de hecho ya ocurre en muchos barrios. Todos conocemos algún caso en nuestra ciudad.
De todas formas veo una diferencia entre saber que tu vivienda es "tuya" y por muchos años, con lo que normalmente la cuidas y quieres vivir en un entorno agradable, que saber que bueno, que total, si destrozas el piso, pues ya te irás a otro sitio, que total no es tuyo, y venga a fastidiar al resto de vecinos que quieran vivir en paz...
Esa mentalidad es la que ha hecho que muchos propietarios no saquen sus viviendas vacias al mercado de alquiler, no porque no quieran ganar dinero con ellas, simplemente no quieren que se las destrocen (y resto de problemas que ya se han hablado en otros hilos).
No olvidemos que comprar una vpo también es un gran esfuerzo económico, a mi no me parece que mínimo 120.000 euros sea un chollo que pagues en un par de años.
El tema del alquiler puede funcionar si se gestiona con seriedad, se ven los ejemplos que tenemos alrededor en europa y se trata de no caer en los mismos errores, aunque siento no ser optimista al respecto.
ex-burbujista
Madmaxista
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Me parece de cachondeo, la operación campamento lleva tres años y no han hecho nada. 3 AÑOS. ¿cuánto tardaran en terminarse las primeras? 8-10 años?
¿Pero que solución es esa?
en 4 años han terminado la m-30 que si es un proyecto de narices.
esta claro que no hay intención política, juegan al gato y al ratón con el electorado.
Esas viviendas en alquiler saldrán al mercado en 15 ó 20 años.
Yo estoy a favor de las vpo de alquiler, pero en otro contexto. Igual que estoy a favor de los apartamentos de 30 metros en otro contexto.
LAS VIVIENDAS DE 30 METROS ESTAN VIEN COMO SOLUCIÓN PARA ALGUNOS GRUPOS SOCIALES, pero es que esta gente lo plantea como la solución al problema general o como única solución que tienen.
creo que es una forma de ANUNCIAR QUE NO HARAN NADA.
¿Pero que solución es esa?
en 4 años han terminado la m-30 que si es un proyecto de narices.
esta claro que no hay intención política, juegan al gato y al ratón con el electorado.
Esas viviendas en alquiler saldrán al mercado en 15 ó 20 años.
Yo estoy a favor de las vpo de alquiler, pero en otro contexto. Igual que estoy a favor de los apartamentos de 30 metros en otro contexto.
LAS VIVIENDAS DE 30 METROS ESTAN VIEN COMO SOLUCIÓN PARA ALGUNOS GRUPOS SOCIALES, pero es que esta gente lo plantea como la solución al problema general o como única solución que tienen.
creo que es una forma de ANUNCIAR QUE NO HARAN NADA.
Pakirrín
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juan carlos.aparejador dijo:
jorobaR! ejque eso lo viví yo, y doy fé que los da repelúsntes tecnócratas opusdeístas de la Triple L (Lopez Rodó, Lopez de Letona y Lopez Bravo) eran MAOISTAS, al lado de éstos puñeteros neoliberales que ahora nos gobiernan (niños de papá). En eso coinciden hasta los estalinistas más radicales que conozco.
Ua verguenza para cualquier rojo que se precie, tener que reconocerlo. Si hace años, me llegan a decir que terminaríamos así, no me lo hubiese creido ni borracho; ésto ya no es capitalismo salvaje, es una gigantesca casa de pilinguis y chorizos vestidos de Armany. Vamos detrás de Argentina.
Última edición:
>> 47 <<
Madmaxista
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Pues los constructores están muy contentas con esa menestra ante las promesas y anuncios de construir más y más a costa del dinero público, en vez de impedir la acaparación especulativa.ex-burbujista dijo:
10.000 pisos para estudiantes para a partir del 2009.
Contruiremos VPO de alquiler a mansalva con dinero público, como Francia Italia y Alemania juntas, para que despues venga otro ultraliberal y las privatice.
Mientras los bancos con records de beneficios están encantados con las propuestas solidarias de IU-IU, para que los banqueros puedan seguir cobrando de los megapepitos con dinero publico.
Aquí otro candidato mediático que parece que promete no combatir fiscalmente la acaparación especulativa, como todos los que se permite oir.
Si ej que, lo que no conviene a los que más tienen no es noticia en Especulandia...
ibn_sina
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Pedazo argumento, si señor. Para que luego algunos foreros defiendan que aportas algo...ex-burbujista dijo:
Yo que tú me hacía del gabinete de la trujillo, nivel intelectual suficiente tienes... desde luego.
ex-burbujista
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EL TIPICO REBUZNO, A FALTA DE INTELIGENCIA EL INSULTO ES UN BUEN SUSTITUTO.ibn_sina dijo:
---------------------------
al tema:
lo que resulta increible es que se pida vpo de alquiler o en venta y luego se clame al cielo cuando se piden ayudas para otros grupos con problemas. jojojo, es increible.
(en teoria la vivienda mas subvencionada es la de alquiler.)
os invito a leer
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=25748
-
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INVESTIGADEUR
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A mi me parece comprometido y arriesgado.
Bueno, si son alquileres baratos que te permitan ahorrar en tu cuenta lo que otros estan regalando al banco a mi me parece de PM.
Vivir bien y ahorrar, pero de otra forma, que al fin y al cabo, el piso no lo puedes hacer liquido porque no te vas a ir a vivir bajo un puente para disfrutar de tu en teoria maravillo negocio que has hecho.
Es la unica manera de abrir los ojos al españolito y hacerle ver que el dinero tambien renta invertido en el banco y en fondos y no solo puesto en ladrillitos.
Ademas ayudara a abaratar los alquieres pagapisos y desmontar el imaginario generalizado de piso=negocio.
Ademas es una medida que va a poner a chillar a muchos pepitos agonicos y especuladores del ladrillo, creo que en el fondo para la gran mayoria de cipotecados es impopular.
Es una medida valiente e incluso puede ir en su propia contra.
:
Bueno, si son alquileres baratos que te permitan ahorrar en tu cuenta lo que otros estan regalando al banco a mi me parece de PM.
Vivir bien y ahorrar, pero de otra forma, que al fin y al cabo, el piso no lo puedes hacer liquido porque no te vas a ir a vivir bajo un puente para disfrutar de tu en teoria maravillo negocio que has hecho.
Es la unica manera de abrir los ojos al españolito y hacerle ver que el dinero tambien renta invertido en el banco y en fondos y no solo puesto en ladrillitos.
Ademas ayudara a abaratar los alquieres pagapisos y desmontar el imaginario generalizado de piso=negocio.
Ademas es una medida que va a poner a chillar a muchos pepitos agonicos y especuladores del ladrillo, creo que en el fondo para la gran mayoria de cipotecados es impopular.
Es una medida valiente e incluso puede ir en su propia contra.
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Pakirrín
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REPASO A LA HISTORIA: DEBERIAMOS VOLVER A LA LEY DEL 24 DE JULIO DE 1954...?
JUAN-CRUZ ALLI ARANGUREN
Prof. Titular de Derecho Administrativo de la Universidad Pública de Navarra y Técnico urbanista
URBANISMO Y VIVIENDA. LA INTERRELACIÓN DE LAS POLÍTICAS DE SUELO Y VIVIENDA
Conferencia en el III Congreso Español de Derecho Urbanístico, Pamplona, 25 de mayo de 2005
El urbanismo y la vivienda han sido tratados como realidades distintas, y tan es así, que, incluso en la evolución histórica de la ordenación del territorio para asentar y desarrollar las actividades humanas, se ha marcado como una de sus prioridades la de resolver el hábitat, dotándolo, progresivamente, de las infraestructuras y los servicios necesarios para que la persona se desarrolle, trabaje, etcétera. El suelo objeto de la ordenación y de otras muchas intervenciones públicas, sobre el que se asienta la construcción, es un bien económico escaso, susceptible de usos alternativos, no reproducible, mientras que la edificación es un factor objeto de producción, que puede ser sustituido y reproducido. El suelo constituye un activo físico-económico sobre el que se configura la ciudad, produciendo riqueza en el proceso de construcción, de ahí la consideración meramente economicista que se le ha atribuido, sin entenderlo de modo integral, sino sólo como bien necesario para otras políticas, como la económica.
Aun cuando las políticas de suelo y vivienda hayan discurrido por caminos distintos y separados, lo cierto es que la ordenación permite la edificación, y esta se realiza en terrenos ordenados de algún modo, o al margen de la ordenación, que precisa en un momento posterior de la forma y los servicios urbanos. Por eso mismo, la presencia de los poderes públicos en estas políticas es el mecanismo de coordinar las potestades administrativas para atender las necesidades sociales.
A todo ello se ha de añadir que la evolución humana, el reconocimiento de derechos como el de la vivienda y la configuración de nuevos paradigmas como el del desarrollo sostenible inciden y dan nuevos significados a prácticas humanas, sociales, culturales y administrativas que adquieren nuevo significado. El derecho de vivienda es uno de los derechos sociales amparados en la equidad horizontal y la función redistributiva propia del Estado de bienestar, sobre un estándar mínimo que permita el acceso a la vivienda y otros servicios, así como medio para superar la exclusión social, actuando desde la oferta del producto. Cuando se aplica la equidad vertical, la política de vivienda persigue la redistribución en atención al factor renta, de modo que, garantizado un estándar mínimo, el alcance de la redistribución está directamente relacionado con los niveles de renta de los beneficiarios y actúa sobre el adquirente.
La intervención pública en la política de vivienda se ha ejercido por distintas razones, desde las de equidad y justicia propias del Estado social a las de fomento de la actividad económica como componente de las acciones anticíclicas.
Por otra parte, los poderes públicos, principalmente los estatales, han utilizado las diversas técnicas de intervención. La policía por medio del control de las condiciones higiénicas y del régimen de las viviendas de protección oficial1. El fomento por las ayudas económicas directas, la financiación, la reducción de intereses, las medidas fiscales y las cesiones de suelo. El servicio público por la promoción pública directa de viviendas en propiedad o alquiler. Además, la potestad planificadora se ha plasmado en planes de diversos tipos para la construcción, atenciones sociales urgentes, rehabilitación, etcétera.
La política de vivienda ha sido instrumento de la política económica con sus propios fines económicos y sociales, sin formar parte de la urbanística e, incluso, a veces en su contra, por considerarla un obstáculo que impedía ejecutar aquella, por la incidencia en los costos del suelo. La consideración del suelo como el elemento sobre el que se sustentan las viviendas, las infraestructuras y los equipamientos exige partir de la ordenación en la que se concretan los objetivos socio-económicos por medio de las determinaciones del planeamiento. Para establecer un claro compromiso entre el Plan y los objetivos se han creado los estándares de viviendas sometidas a regímenes de protección pública, que se imponen al planificador y a la Administración actuante y limitan su discrecionalidad.
1. La evolución histórica del tratamiento de la vivienda en relación con el urbanismo
En este aspecto se distinguen varios periodos:
El del urbanismo histórico hasta la Ley de 12 de mayo de 1956 en el que se ordena el crecimiento y se inicia la política de vivienda.
El urbanismo normativo, basado en el Plan de Ordenación conforme a la Ley de 1956, que inicia la concepción integral de la ciudad y su territorio, de las actividades y necesidades a satisfacer.
El del urbanismo operativo, para lograr objetivos concretos en suelo y vivienda, incluso al margen del Plan, con nuevos medios jurídicos que superan la Ley de 1956 y sus instrumentos.
El urbanismo concertado, a partir del III Plan de Desarrollo de 1972 y la planificación de la política pública de vivienda.
El urbanismo dirigido, que incrementa la participación de la comunidad en las plusvalías, plasmado en la Ley de 1990 y en el Texto Refundido de 1992.
El urbanismo neoliberal, que se consagra en la Ley 6/1998, de régimen del suelo y valoraciones.
A lo largo del siglo XIX se concibió la urbanización de las ciudades como una potestad pública que condicionaba y limitaba las facultades dominicales y se ejercía como una obra pública, por lo que se excluía del justiprecio de los bienes expropiados cualquier valoración derivada del Plan o del proyecto de obras públicas, ajena a su valor rústico, como estableció la Ley de Expropiación Forzosa de 1879. Fue la época de los ensanches de poblaciones y del “urbanismo de obra pública”2, en el que la ordenación del crecimiento de la ciudad estaba justificado por la necesidad de prever espacios para las viviendas y los usos terciarios, pero sin previsiones de política de vivienda3. Los planes de expansión y los de alineaciones siguieron la dinámica de la mínima ordenación y unas precisas ordenanzas que establecieran el régimen de la edificación y agilizaran el otorgamiento de licencias.
1.1. La vivienda desde la higiene y como problema social
Históricamente, la política de vivienda se ha trazado al margen de la ordenación urbana, concebida como ciudad de los propietarios del suelo que, una vez urbanizado, podía destinarse a la construcción de viviendas. A estas se les dio un tratamiento higienista o de problema social, pero no fueron el referente básico de la ordenación, sino una consecuencia de los usos de interés que generasen plusvalías para los propietarios de suelo y la actividad constructora privada. Al primer modelo respondieron las medidas de la Real Orden de 9 de septiembre de 1853 sobre condiciones de salubridad y precios de alquileres de las viviendas4, la Instrucción General de Sanidad de 1904, las Bases Generales para la redacción de los Reglamentos de Higiene de 1910 y las Instrucciones técnico-sanitarias para pequeños municipios de 19235.
La construcción de viviendas para atender las carencias sociales se planteó como un medio de la política social, una vez que la incipiente Revolución Industrial transformó las ciudades, potenció la inmi gración y creó un proletariado urbano víctima de la economía liberal, hacinado y segregado en espacios sin servicios ni condiciones habitables. A pesar de ello, la gravedad de la situación obligó a los gobiernos liberales a tomar algunas iniciativas de medidas higiénicas y de promoción de viviendas, que significaron el paso de la ciudad liberal de la primera revolución industrial a la ciudad neotécnica y posliberal6. Fueron los fundamentos de las políticas sociales que ha desarrollado y consolidado el Estado social de Derecho de la Constitución, entre cuyos derechos sociales y deberes prestacionales de los poderes públicos está reconocido el derecho a la vivienda (art. 47 CE)7.
Desde finales del siglo XIX, el problema de la vivienda y las políticas para resolverlo se han apoyado en la actividad administrativa de fomento de la construcción por parte de los constructores privados y, con mucha menor importancia, en la actividad directa de la Administración construyendo y adjudicando viviendas por considerar que se trataba de una necesidad de servicio público. Además, ha sido una constante su utilización en la política económica para reactivar la actividad y mantener el empleo con el efecto multiplicador que la construcción implica para otros sectores productivos y el conjunto de la actividad económica8. En general, la política de vivienda fue más una acción anticíclica que de redistribución social, como lo demostró la preferencia otorgada a la política de la piedra frente a la consideración de las condiciones personales de los beneficiarios.
La primera medida de política social consistió en crear, a partir de 1875, entidades de construcción de viviendas, aunque la acción integral fue el Proyecto de Ley de 1878 para la construcción de barriadas para obreros, en régimen de arrendamiento o acceso a la propiedad, por empresas que recibían ayudas estatales de apoyo directo -por medio de cesiones de terrenos públicos-, e indirectas como subvenciones a fondo perdido, bonificaciones y exenciones fiscales, además de las ayudas particulares de carácter filantrópico9.
Por Real Decreto de 23 de abril de 1903 se fundó el Instituto de Reformas Sociales10, que dirigieron don Gumersindo de Azcárate y don Adolfo Posada, este último elaboró en 1907 una propuesta de ley para la promoción y construcción de viviendas baratas por fórmulas cooperativas. En el Instituto se redactaron las Bases para un Proyecto de Ley de casas de obreros. Casas baratas, que fueron el origen de la Ley de Habitaciones Higiénicas y Baratas de 12 de junio de 191111. En cada municipio se debía constituir una Junta de Fomento y Mejora de las Habitaciones Baratas para el control sanitario y el fomento de la construcción de este tipo de viviendas. Podía instar a los Ayuntamientos la reparación y demolición de los inmuebles insalubres, previo un plan de obras municipal a tal fin, que aprobaría el Gobierno. Entre las medidas políticas de apoyo a la construcción de viviendas para las clases sociales más desfavorecidas se previeron la cesión de terrenos, las subvenciones, las exenciones de impuestos estatales y la participación de los Ayuntamientos con la oferta de suelo urbanizado y la construcción directa de viviendas12. Se estableció la fórmula de la “vivienda calificada”, que ha sido una de las características del régimen. Esta Ley y toda la legislación posterior siguieron la tendencia de considerar la vivienda al margen de las determinaciones de los instrumentos de ordenación urbana, como una acción política aislada que perseguía sus propios fines.
La Ley de Casas Baratas de 10 de diciembre de 1921 fijó las condiciones objetivas de los beneficiarios, el régimen de calificación, un precio de alquiler tasado y un régimen de control de los constructores aprobando los estatutos de las empresas, que debían llevar contabilidad separada de las promociones y no obtener un beneficio superior al 6% del capital destinado a su construcción. Las ayudas se concretaron en préstamos hipotecarios, subvenciones directas, primas a la construcción, exenciones fiscales, abonos de intereses de préstamos y garantía de rentas13.
El Decreto-Ley de 29 de julio de 1925 inauguró un nuevo régimen para las casas económicas, categoría destinadas a las clases medias, por medio del fomento de la construcción más que de la demanda, en régimen de alquiler o de acceso a la propiedad. Se mantuvo el régimen fiscal de las casas baratas, se garantizaban los préstamos hipotecarios y los tipos de interés máximos. Por Orden de 20 de diciembre de 1927 se dictó el régimen de las casas para funcionarios, y en 1928 se creó la Caja para el fomento de la pequeña propiedad, que gestionó las obligaciones estatales respecto a todos los tipos de viviendas existentes. Por Decreto de 15 de agosto de 1934 se aprobó el Reglamento del Patronato de Política Social Inmobiliaria, estructurado por Decreto de 11 de junio de 1935. Las posteriores Leyes del Paro de 1934 y la conocida como Ley Salmón de 29 de junio de 1935 tuvieron como finalidad fomentar el empleo con la construcción de viviendas que atendieran también las necesidades sociales del momento. Una de las características del régimen de viviendas de protección pública ha sido la vigencia de un conjunto desordenado y superpuesto de normas, sin derogación de las anteriores y sin uniformidad, que ha creado una constante inseguridad, numerosas “aberraciones jurídicas” y, a veces, una “total y absoluta desconexión con la realidad”14.
La promoción directa de viviendas protegidas que emprendió la Administración se encomendó por la Ley de 19 de abril de 1939 al Instituto Nacional de la Vivienda15, organismo autónomo vinculado al Ministerio de Trabajo hasta 195716, “cuando se trate de atender necesidades graves y apremiantes, y, en los casos en que así lo exija por falta de toda otra iniciativa, la realización de los planes generales de construcción formulados reglamentariamente” (art. 14), con un régimen establecido en las Ordenanzas arquitectónico-urbanísticas de 1939 y 1941, que se impusieron a las Ordenanzas municipales en las localidades en que se actuó. A partir de 1941 contribuyeron en esta política la Obra Sindical del Hogar de la Delegación Nacional de los Sindicatos verticales, los Patronatos de viviendas para funcionarios civiles y militares, y el Instituto de Crédito para la Reconstrucción Nacional17. La Ley de 25 de noviembre de 1944 y el Decreto-Ley de 7 de marzo de 1947 establecieron la categoría y régimen de las viviendas de clase media, y el Decreto-Ley de 19 de noviembre de 1948 el de las viviendas bonificables, concretando los criterios de calidad y de superficie máxima.
La vivienda “social”, dirigida a superar el chabolismo y a la población trabajadora de la periferia de las grandes ciudades, fue regulada por los Decretos-Leyes de 14 de mayo de 1954, 10 de agosto de 1955 y 3 de abril de 1956. Numerosos decretos posteriores aplicaron el régimen a localidades concretas. Con destino a su promoción por la Obra Sindical del Hogar, se crearon las viviendas de “renta mínima” y de “renta reducida” por el Decreto-Ley de 29 de mayo de 1954.
La nueva política de vivienda estuvo directamente relacionada con la necesaria reconstrucción del país tras la guerra civil, la absorción del paro y la superación del chabolismo y la infravivienda de las grandes poblaciones. Para ello se construyeron en núcleos periféricos y marginales los “poblados dirigidos”18, las unidades vecinales de los “poblados mínimos y de absorción”19 y los “alojamientos de urgencia o albergues provisionales”20, de baja calidad en la edificación y urbanización y sin dotaciones, instrumentalizados en los posteriores Planes de Urgencia Social de Madrid, Barcelona y Vizcaya.
La política de vivienda se orientó ideológicamente a construir viviendas para la clase media, constituida en aquel momento por el colectivo de funcionarios, profesionales, pequeños empresarios, industriales y comerciantes que, por otra parte, fueron los soportes del régimen político. Se buscó crear una nueva clase de propietarios, porque “la propiedad de una vivienda convierte a la persona en propietaria de una parcela de la nación. Esto apoyaba la estabilidad social”21. Esta política permitió configurar el ideal familiar de estabilidad, ahorro, acumulación de capital asegurado por su constante revalorización y garantía de contingencias futuras, reforzando las actitudes conservadoras y, por ellas, el apoyo al sistema22. El nuevo régimen jurídico de la propiedad de viviendas quedó establecido por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, como alternativa a los arrendamientos, a los que se consideró “remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto [...] imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar”. En la exposición de motivos la ley declaró que “la esencial razón de ser del régimen de propiedad descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas”.
Las tipologías y regímenes de las viviendas eran de tres categorías: viviendas protegidas, viviendas de clases medias y viviendas bonificables, según la capacidad de pago y el nivel de renta de los distintos grupos sociales. Las medidas de fomento estaban orientadas a la construcción más que a la demanda, y se reducía su alcance en la medida en que se elevaba el nivel de las tipologías, siendo común a todos ellos el considerar a los promotores como beneficiarios de la expropiación forzosa de los terrenos necesarios para ejecutar las promociones. Fueron eficaces las medidas en cuanto a la construcción de viviendas, reducción del paro y reactivación económica, pero no tanto en el cumplimiento de la función social, ya que terminaron predominando las viviendas bonificadas menos sociales sobre las protegidas, lo que consolidó a la clase media propietaria23.
Por medio de la Ley de Viviendas de Renta Limitada de 15 de julio de 1954 se instituyó el nuevo régimen, y por Decreto-Ley de 1 de julio de 1955 se aprobó un Plan Nacional de la Vivienda para levantar 550.000 viviendas entre los años 1956-1960 en las ciudades de mayor crecimiento. Con ambas medidas se trató de afrontar el déficit de viviendas de bajo costo que hiciera posible la creación de nuevos propietarios entre los sectores sociales empleados de la incipiente sociedad industrial. Para conseguirlo se preparó un año después un acuerdo entre el Instituto Nacional de la Vivienda y la Dirección General de Arquitectura y Urbanismo para crear suelo urbanizado en el que desarrollar los planes actuando en zonas periféricas sobre suelo rústico.
1.2. El planeamiento urbanístico y la Ley del Suelo de 1956
La Ley de Régimen Local de 1955 atribuyó como primera competencia municipal la “gestión urbanística en general, saneamiento, reforma interior, y ensanche de las poblaciones; vías públicas, urbanas y rurales; viviendas; parques y jardines; campos de deportes” (Art. 101.2.a). Se estableció el “Plan General de urbanización” para la “reforma, ensanche, higienización y embellecimiento”, aunque la mayor parte de los municipios siguieron ejecutando sus planes de ensanche, de extensión y los planos de alineaciones sin dotarse de un instrumento de conjunto. A veces se partió de los planos de alineaciones que, completados con un plano de zonificación, fueron calificados como Plan General. Las obras de urbanización acapararon los esfuerzos de las municipales, que diferenciaban las de reforma interior de poblaciones, el ensanche, la extensión y el saneamiento (Arts. 129 y 130).
A partir de la Ley de 12 de mayo de 1956, de régimen del suelo y ordenación urbana, la función pública urbanística se configuró al servicio y garantía del derecho de propiedad, como urbanismo de obra privada. Con algunos matices se asumió la decisión pública en la planificación y el desarrollo, la transformación por la ejecución y el control del ejercicio de los derechos preexistentes por parte de los propietarios, quienes percibían las plusvalías, limitándose la participación colectiva de las mismas a unas cesiones de terrenos cuyos beneficios habían percibido, y a la ejecución de la urbanización en su propio interés. En momentos posteriores se hizo partícipe a la comunidad de una pequeña porción de esas plusvalías, que fue considerada una “privación o cesión” de algo que, por su propia naturaleza y derecho, pertenecía a las facultades dominicales. Por ello, a la hora de determinar el valor del bien expropiado se le computaban las plusvalías urbanísticas, decisión que conducía a un valor de mercado superior al de su naturaleza de suelo rústico y de la capitalización de los resultados derivados de su capacidad productiva. Este régimen creó graves dificultades a las políticas de vivienda, que exigían reducidos costes de suelo para hacerlas asequibles a los sectores más desfavorecidos.
La Ley del Suelo de 1956 representó el punto de partida del nuevo orden legal de la propiedad estatutaria que, con algunas variantes, recogieron las leyes posteriores y consagraron los artículos 33 y 47 de la Constitución. Institucionalizó el planeamiento urbano como eje del sistema ordenación-redistribución-ejecución-edificación que permitía la transformación del suelo, concretando el régimen jurídico abstracto de los tipos de suelo establecidos por la Ley. También incorporó medidas tendentes a incidir en la vivienda a través de la política de suelo, como la edificación forzosa (arts. 142-151), los patrimonios municipales (arts. 72-76) y el derecho de superficie (arts. 157-161), que siguieron utilizándose en la legislación posterior.
1.3. La estatalización de las políticas de suelo y vivienda
La política de vivienda se reforzó con la creación del Ministerio de la Vivienda por Decreto-Ley de 27 de febrero de 1957, que concentró la intervención estatal en el urbanismo y la vivienda24. El nuevo Ministerio cumplió los objetivos de los políticos falangistas que, como el ministro Arrese, trató de hacer real la “revolución social” de su ideología que contribuyera, por una parte, a construir viviendas para resolver los problemas sociales y, por otra, a la popularización de la propiedad. Aunque su concepción teórica daba primacía a la ordenación y a la preparación de suelo urbanizado, en el que se asentasen las viviendas por barrios completos con servicios y espacios públicos, la coyuntura socio-política exigió atender prioritariamente a la construcción sobre el planeamiento25.
Durante la vigencia de la Ley del Suelo de 1956 y de sus instrumentos de planeamiento gestionados por los municipios, se inició una política estatal de vivienda que buscó resolver los urgentes problemas derivados de la industrialización, de la concentración urbana y de la transformación de España en una sociedad industrial, de conformidad o en contra de los planes municipales de ordenación. De modo que la “maduración conceptual, jurídica e institucional” que supuso esa Ley y, “cuando todo el dispositivo instrumental debería haber sido cuidadosamente tratado en su puesta a prueba, empieza el camino de su deterioro, su quiebra y su descomposición, como consecuencia del brutal impacto que produce en él la orientación de determinadas decisiones políticas, contradictorias con la orientación general que requería la política urbanística ideada”26.
1.4. El Plan Nacional de la Vivienda
El Plan Nacional de Vivienda 1955-1960 se marcó el objetivo de construir 550.000 viviendas con la participación activa de la iniciativa privada, a la que se estimuló con ayudas directas a la edificación, si bien a la hora de planificar se tuvo en cuenta la posibilidad real de la demanda en función del crecimiento vegetativo y las migraciones. Los regímenes fueron los de las viviendas de tipo social (Decreto-Ley de 14 de mayo de 1954), las de renta limitada (Ley de 15 de julio de 1954) y las subvencionadas (Ley de 13 de noviembre de 1957 y Decreto de 22 de noviembre de 1957). Las primeras de una superficie máxima de 50 m2 y un coste de 100.000 Pts., las construiría directamente el Instituto Nacional de la Vivienda, organismos oficiales y entidades benéficas en la periferia de las ciudades y zonas industriales, estaban destinadas a los grupos de menor renta. En las de renta limitada se establecieron tres grupos por superficie y las medidas de fomento estaban destinadas al promotor para estimular la oferta. Las subvencionadas tuvieron su origen en el Plan de Urgencia Social de Madrid para erradicar el chabolismo en las afueras por medio de ciudades satélites, que se extendió a Barcelona, Vizcaya y Asturias.
El Plan Nacional de la Vivienda 1961-1976 fue aprobado por la Ley 84/1961, de 23 de diciembre y revisado en 1968. Estaba concebido como un programa para la ejecución de viviendas que atendieran las necesidades y que aumentara la productividad de la industria de la construcción, coordinando todas las actividades y entidades públicas con competencia en el desarrollo y ejecución del Plan. La Ley previó penalizar las viviendas desocupadas, modificar la legislación del suelo y de arrendamientos urbanos y descongelar las rentas. Se valoraba de modo positivo el cumplimiento de los objetivos, aunque realizó una estimación deficiente de los efectos de las migraciones, no estimuló la oferta de suelo urbanizable, ni racionalizó los recursos, de modo que muchas de las viviendas no encontraron a sus auténticos destinatarios27. No se ejecutó la previsión de desarrollar programas cuatrienales, que fueron absorbidos posteriormente por los Planes de Desarrollo.
Por primera vez, el Plan tuvo una concepción urbanística de la vivienda, integrándola en una estructura espacial organizada en “unidades urbanas de vecindad”: el distrito de 100.000 habitantes estaba integrado por cinco barrios de 20.000 habitantes, y cada barrio por cuatro núcleos residenciales de 5.000 habitantes. Estas cifras fueron rebajadas posteriormente para conseguir polígonos menos compactos y con más espacios libres, aparcamientos y dotaciones, con menores aprovechamientos edificables y densidades. Abordó las “necesidades de terrenos, urbanización y edificaciones complementarias”, que significaron el comienzo de los estándares de dotaciones de los Planes Parciales, ante la insuficiencia de la legislación urbanística. Estableció un estándar de densidad de 500 habs./Ha. y las repercusiones de costes de suelo y urbanización en el 15% del de la edificación28.
Las dificultades derivadas de la rigidez del planeamiento municipal y de los sistemas de actuación de la Ley del Suelo exigieron medios de acción rápida al servicio de los organismos autónomos dependientes del Ministerio de la Vivienda, Gerencia de Urbanización29 e Instituto Nacional de la Vivienda, a los que se encomendó atender las necesidades de suelo para los nuevos polígonos industriales y residenciales. Con esta finalidad se dictó la Ley 52/1962, de 21 de julio, sobre valoraciones de terrenos sujetos a expropiación en ejecución de planes de vivienda y urbanismo, que permitió acciones directas con modificación del planeamiento.
SIGUE.............................................
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JUAN-CRUZ ALLI ARANGUREN
Prof. Titular de Derecho Administrativo de la Universidad Pública de Navarra y Técnico urbanista
URBANISMO Y VIVIENDA. LA INTERRELACIÓN DE LAS POLÍTICAS DE SUELO Y VIVIENDA
Conferencia en el III Congreso Español de Derecho Urbanístico, Pamplona, 25 de mayo de 2005
El urbanismo y la vivienda han sido tratados como realidades distintas, y tan es así, que, incluso en la evolución histórica de la ordenación del territorio para asentar y desarrollar las actividades humanas, se ha marcado como una de sus prioridades la de resolver el hábitat, dotándolo, progresivamente, de las infraestructuras y los servicios necesarios para que la persona se desarrolle, trabaje, etcétera. El suelo objeto de la ordenación y de otras muchas intervenciones públicas, sobre el que se asienta la construcción, es un bien económico escaso, susceptible de usos alternativos, no reproducible, mientras que la edificación es un factor objeto de producción, que puede ser sustituido y reproducido. El suelo constituye un activo físico-económico sobre el que se configura la ciudad, produciendo riqueza en el proceso de construcción, de ahí la consideración meramente economicista que se le ha atribuido, sin entenderlo de modo integral, sino sólo como bien necesario para otras políticas, como la económica.
Aun cuando las políticas de suelo y vivienda hayan discurrido por caminos distintos y separados, lo cierto es que la ordenación permite la edificación, y esta se realiza en terrenos ordenados de algún modo, o al margen de la ordenación, que precisa en un momento posterior de la forma y los servicios urbanos. Por eso mismo, la presencia de los poderes públicos en estas políticas es el mecanismo de coordinar las potestades administrativas para atender las necesidades sociales.
A todo ello se ha de añadir que la evolución humana, el reconocimiento de derechos como el de la vivienda y la configuración de nuevos paradigmas como el del desarrollo sostenible inciden y dan nuevos significados a prácticas humanas, sociales, culturales y administrativas que adquieren nuevo significado. El derecho de vivienda es uno de los derechos sociales amparados en la equidad horizontal y la función redistributiva propia del Estado de bienestar, sobre un estándar mínimo que permita el acceso a la vivienda y otros servicios, así como medio para superar la exclusión social, actuando desde la oferta del producto. Cuando se aplica la equidad vertical, la política de vivienda persigue la redistribución en atención al factor renta, de modo que, garantizado un estándar mínimo, el alcance de la redistribución está directamente relacionado con los niveles de renta de los beneficiarios y actúa sobre el adquirente.
La intervención pública en la política de vivienda se ha ejercido por distintas razones, desde las de equidad y justicia propias del Estado social a las de fomento de la actividad económica como componente de las acciones anticíclicas.
Por otra parte, los poderes públicos, principalmente los estatales, han utilizado las diversas técnicas de intervención. La policía por medio del control de las condiciones higiénicas y del régimen de las viviendas de protección oficial1. El fomento por las ayudas económicas directas, la financiación, la reducción de intereses, las medidas fiscales y las cesiones de suelo. El servicio público por la promoción pública directa de viviendas en propiedad o alquiler. Además, la potestad planificadora se ha plasmado en planes de diversos tipos para la construcción, atenciones sociales urgentes, rehabilitación, etcétera.
La política de vivienda ha sido instrumento de la política económica con sus propios fines económicos y sociales, sin formar parte de la urbanística e, incluso, a veces en su contra, por considerarla un obstáculo que impedía ejecutar aquella, por la incidencia en los costos del suelo. La consideración del suelo como el elemento sobre el que se sustentan las viviendas, las infraestructuras y los equipamientos exige partir de la ordenación en la que se concretan los objetivos socio-económicos por medio de las determinaciones del planeamiento. Para establecer un claro compromiso entre el Plan y los objetivos se han creado los estándares de viviendas sometidas a regímenes de protección pública, que se imponen al planificador y a la Administración actuante y limitan su discrecionalidad.
1. La evolución histórica del tratamiento de la vivienda en relación con el urbanismo
En este aspecto se distinguen varios periodos:
El del urbanismo histórico hasta la Ley de 12 de mayo de 1956 en el que se ordena el crecimiento y se inicia la política de vivienda.
El urbanismo normativo, basado en el Plan de Ordenación conforme a la Ley de 1956, que inicia la concepción integral de la ciudad y su territorio, de las actividades y necesidades a satisfacer.
El del urbanismo operativo, para lograr objetivos concretos en suelo y vivienda, incluso al margen del Plan, con nuevos medios jurídicos que superan la Ley de 1956 y sus instrumentos.
El urbanismo concertado, a partir del III Plan de Desarrollo de 1972 y la planificación de la política pública de vivienda.
El urbanismo dirigido, que incrementa la participación de la comunidad en las plusvalías, plasmado en la Ley de 1990 y en el Texto Refundido de 1992.
El urbanismo neoliberal, que se consagra en la Ley 6/1998, de régimen del suelo y valoraciones.
A lo largo del siglo XIX se concibió la urbanización de las ciudades como una potestad pública que condicionaba y limitaba las facultades dominicales y se ejercía como una obra pública, por lo que se excluía del justiprecio de los bienes expropiados cualquier valoración derivada del Plan o del proyecto de obras públicas, ajena a su valor rústico, como estableció la Ley de Expropiación Forzosa de 1879. Fue la época de los ensanches de poblaciones y del “urbanismo de obra pública”2, en el que la ordenación del crecimiento de la ciudad estaba justificado por la necesidad de prever espacios para las viviendas y los usos terciarios, pero sin previsiones de política de vivienda3. Los planes de expansión y los de alineaciones siguieron la dinámica de la mínima ordenación y unas precisas ordenanzas que establecieran el régimen de la edificación y agilizaran el otorgamiento de licencias.
1.1. La vivienda desde la higiene y como problema social
Históricamente, la política de vivienda se ha trazado al margen de la ordenación urbana, concebida como ciudad de los propietarios del suelo que, una vez urbanizado, podía destinarse a la construcción de viviendas. A estas se les dio un tratamiento higienista o de problema social, pero no fueron el referente básico de la ordenación, sino una consecuencia de los usos de interés que generasen plusvalías para los propietarios de suelo y la actividad constructora privada. Al primer modelo respondieron las medidas de la Real Orden de 9 de septiembre de 1853 sobre condiciones de salubridad y precios de alquileres de las viviendas4, la Instrucción General de Sanidad de 1904, las Bases Generales para la redacción de los Reglamentos de Higiene de 1910 y las Instrucciones técnico-sanitarias para pequeños municipios de 19235.
La construcción de viviendas para atender las carencias sociales se planteó como un medio de la política social, una vez que la incipiente Revolución Industrial transformó las ciudades, potenció la inmi gración y creó un proletariado urbano víctima de la economía liberal, hacinado y segregado en espacios sin servicios ni condiciones habitables. A pesar de ello, la gravedad de la situación obligó a los gobiernos liberales a tomar algunas iniciativas de medidas higiénicas y de promoción de viviendas, que significaron el paso de la ciudad liberal de la primera revolución industrial a la ciudad neotécnica y posliberal6. Fueron los fundamentos de las políticas sociales que ha desarrollado y consolidado el Estado social de Derecho de la Constitución, entre cuyos derechos sociales y deberes prestacionales de los poderes públicos está reconocido el derecho a la vivienda (art. 47 CE)7.
Desde finales del siglo XIX, el problema de la vivienda y las políticas para resolverlo se han apoyado en la actividad administrativa de fomento de la construcción por parte de los constructores privados y, con mucha menor importancia, en la actividad directa de la Administración construyendo y adjudicando viviendas por considerar que se trataba de una necesidad de servicio público. Además, ha sido una constante su utilización en la política económica para reactivar la actividad y mantener el empleo con el efecto multiplicador que la construcción implica para otros sectores productivos y el conjunto de la actividad económica8. En general, la política de vivienda fue más una acción anticíclica que de redistribución social, como lo demostró la preferencia otorgada a la política de la piedra frente a la consideración de las condiciones personales de los beneficiarios.
La primera medida de política social consistió en crear, a partir de 1875, entidades de construcción de viviendas, aunque la acción integral fue el Proyecto de Ley de 1878 para la construcción de barriadas para obreros, en régimen de arrendamiento o acceso a la propiedad, por empresas que recibían ayudas estatales de apoyo directo -por medio de cesiones de terrenos públicos-, e indirectas como subvenciones a fondo perdido, bonificaciones y exenciones fiscales, además de las ayudas particulares de carácter filantrópico9.
Por Real Decreto de 23 de abril de 1903 se fundó el Instituto de Reformas Sociales10, que dirigieron don Gumersindo de Azcárate y don Adolfo Posada, este último elaboró en 1907 una propuesta de ley para la promoción y construcción de viviendas baratas por fórmulas cooperativas. En el Instituto se redactaron las Bases para un Proyecto de Ley de casas de obreros. Casas baratas, que fueron el origen de la Ley de Habitaciones Higiénicas y Baratas de 12 de junio de 191111. En cada municipio se debía constituir una Junta de Fomento y Mejora de las Habitaciones Baratas para el control sanitario y el fomento de la construcción de este tipo de viviendas. Podía instar a los Ayuntamientos la reparación y demolición de los inmuebles insalubres, previo un plan de obras municipal a tal fin, que aprobaría el Gobierno. Entre las medidas políticas de apoyo a la construcción de viviendas para las clases sociales más desfavorecidas se previeron la cesión de terrenos, las subvenciones, las exenciones de impuestos estatales y la participación de los Ayuntamientos con la oferta de suelo urbanizado y la construcción directa de viviendas12. Se estableció la fórmula de la “vivienda calificada”, que ha sido una de las características del régimen. Esta Ley y toda la legislación posterior siguieron la tendencia de considerar la vivienda al margen de las determinaciones de los instrumentos de ordenación urbana, como una acción política aislada que perseguía sus propios fines.
La Ley de Casas Baratas de 10 de diciembre de 1921 fijó las condiciones objetivas de los beneficiarios, el régimen de calificación, un precio de alquiler tasado y un régimen de control de los constructores aprobando los estatutos de las empresas, que debían llevar contabilidad separada de las promociones y no obtener un beneficio superior al 6% del capital destinado a su construcción. Las ayudas se concretaron en préstamos hipotecarios, subvenciones directas, primas a la construcción, exenciones fiscales, abonos de intereses de préstamos y garantía de rentas13.
El Decreto-Ley de 29 de julio de 1925 inauguró un nuevo régimen para las casas económicas, categoría destinadas a las clases medias, por medio del fomento de la construcción más que de la demanda, en régimen de alquiler o de acceso a la propiedad. Se mantuvo el régimen fiscal de las casas baratas, se garantizaban los préstamos hipotecarios y los tipos de interés máximos. Por Orden de 20 de diciembre de 1927 se dictó el régimen de las casas para funcionarios, y en 1928 se creó la Caja para el fomento de la pequeña propiedad, que gestionó las obligaciones estatales respecto a todos los tipos de viviendas existentes. Por Decreto de 15 de agosto de 1934 se aprobó el Reglamento del Patronato de Política Social Inmobiliaria, estructurado por Decreto de 11 de junio de 1935. Las posteriores Leyes del Paro de 1934 y la conocida como Ley Salmón de 29 de junio de 1935 tuvieron como finalidad fomentar el empleo con la construcción de viviendas que atendieran también las necesidades sociales del momento. Una de las características del régimen de viviendas de protección pública ha sido la vigencia de un conjunto desordenado y superpuesto de normas, sin derogación de las anteriores y sin uniformidad, que ha creado una constante inseguridad, numerosas “aberraciones jurídicas” y, a veces, una “total y absoluta desconexión con la realidad”14.
La promoción directa de viviendas protegidas que emprendió la Administración se encomendó por la Ley de 19 de abril de 1939 al Instituto Nacional de la Vivienda15, organismo autónomo vinculado al Ministerio de Trabajo hasta 195716, “cuando se trate de atender necesidades graves y apremiantes, y, en los casos en que así lo exija por falta de toda otra iniciativa, la realización de los planes generales de construcción formulados reglamentariamente” (art. 14), con un régimen establecido en las Ordenanzas arquitectónico-urbanísticas de 1939 y 1941, que se impusieron a las Ordenanzas municipales en las localidades en que se actuó. A partir de 1941 contribuyeron en esta política la Obra Sindical del Hogar de la Delegación Nacional de los Sindicatos verticales, los Patronatos de viviendas para funcionarios civiles y militares, y el Instituto de Crédito para la Reconstrucción Nacional17. La Ley de 25 de noviembre de 1944 y el Decreto-Ley de 7 de marzo de 1947 establecieron la categoría y régimen de las viviendas de clase media, y el Decreto-Ley de 19 de noviembre de 1948 el de las viviendas bonificables, concretando los criterios de calidad y de superficie máxima.
La vivienda “social”, dirigida a superar el chabolismo y a la población trabajadora de la periferia de las grandes ciudades, fue regulada por los Decretos-Leyes de 14 de mayo de 1954, 10 de agosto de 1955 y 3 de abril de 1956. Numerosos decretos posteriores aplicaron el régimen a localidades concretas. Con destino a su promoción por la Obra Sindical del Hogar, se crearon las viviendas de “renta mínima” y de “renta reducida” por el Decreto-Ley de 29 de mayo de 1954.
La nueva política de vivienda estuvo directamente relacionada con la necesaria reconstrucción del país tras la guerra civil, la absorción del paro y la superación del chabolismo y la infravivienda de las grandes poblaciones. Para ello se construyeron en núcleos periféricos y marginales los “poblados dirigidos”18, las unidades vecinales de los “poblados mínimos y de absorción”19 y los “alojamientos de urgencia o albergues provisionales”20, de baja calidad en la edificación y urbanización y sin dotaciones, instrumentalizados en los posteriores Planes de Urgencia Social de Madrid, Barcelona y Vizcaya.
La política de vivienda se orientó ideológicamente a construir viviendas para la clase media, constituida en aquel momento por el colectivo de funcionarios, profesionales, pequeños empresarios, industriales y comerciantes que, por otra parte, fueron los soportes del régimen político. Se buscó crear una nueva clase de propietarios, porque “la propiedad de una vivienda convierte a la persona en propietaria de una parcela de la nación. Esto apoyaba la estabilidad social”21. Esta política permitió configurar el ideal familiar de estabilidad, ahorro, acumulación de capital asegurado por su constante revalorización y garantía de contingencias futuras, reforzando las actitudes conservadoras y, por ellas, el apoyo al sistema22. El nuevo régimen jurídico de la propiedad de viviendas quedó establecido por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, como alternativa a los arrendamientos, a los que se consideró “remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto [...] imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede sobrellevar”. En la exposición de motivos la ley declaró que “la esencial razón de ser del régimen de propiedad descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas”.
Las tipologías y regímenes de las viviendas eran de tres categorías: viviendas protegidas, viviendas de clases medias y viviendas bonificables, según la capacidad de pago y el nivel de renta de los distintos grupos sociales. Las medidas de fomento estaban orientadas a la construcción más que a la demanda, y se reducía su alcance en la medida en que se elevaba el nivel de las tipologías, siendo común a todos ellos el considerar a los promotores como beneficiarios de la expropiación forzosa de los terrenos necesarios para ejecutar las promociones. Fueron eficaces las medidas en cuanto a la construcción de viviendas, reducción del paro y reactivación económica, pero no tanto en el cumplimiento de la función social, ya que terminaron predominando las viviendas bonificadas menos sociales sobre las protegidas, lo que consolidó a la clase media propietaria23.
Por medio de la Ley de Viviendas de Renta Limitada de 15 de julio de 1954 se instituyó el nuevo régimen, y por Decreto-Ley de 1 de julio de 1955 se aprobó un Plan Nacional de la Vivienda para levantar 550.000 viviendas entre los años 1956-1960 en las ciudades de mayor crecimiento. Con ambas medidas se trató de afrontar el déficit de viviendas de bajo costo que hiciera posible la creación de nuevos propietarios entre los sectores sociales empleados de la incipiente sociedad industrial. Para conseguirlo se preparó un año después un acuerdo entre el Instituto Nacional de la Vivienda y la Dirección General de Arquitectura y Urbanismo para crear suelo urbanizado en el que desarrollar los planes actuando en zonas periféricas sobre suelo rústico.
1.2. El planeamiento urbanístico y la Ley del Suelo de 1956
La Ley de Régimen Local de 1955 atribuyó como primera competencia municipal la “gestión urbanística en general, saneamiento, reforma interior, y ensanche de las poblaciones; vías públicas, urbanas y rurales; viviendas; parques y jardines; campos de deportes” (Art. 101.2.a). Se estableció el “Plan General de urbanización” para la “reforma, ensanche, higienización y embellecimiento”, aunque la mayor parte de los municipios siguieron ejecutando sus planes de ensanche, de extensión y los planos de alineaciones sin dotarse de un instrumento de conjunto. A veces se partió de los planos de alineaciones que, completados con un plano de zonificación, fueron calificados como Plan General. Las obras de urbanización acapararon los esfuerzos de las municipales, que diferenciaban las de reforma interior de poblaciones, el ensanche, la extensión y el saneamiento (Arts. 129 y 130).
A partir de la Ley de 12 de mayo de 1956, de régimen del suelo y ordenación urbana, la función pública urbanística se configuró al servicio y garantía del derecho de propiedad, como urbanismo de obra privada. Con algunos matices se asumió la decisión pública en la planificación y el desarrollo, la transformación por la ejecución y el control del ejercicio de los derechos preexistentes por parte de los propietarios, quienes percibían las plusvalías, limitándose la participación colectiva de las mismas a unas cesiones de terrenos cuyos beneficios habían percibido, y a la ejecución de la urbanización en su propio interés. En momentos posteriores se hizo partícipe a la comunidad de una pequeña porción de esas plusvalías, que fue considerada una “privación o cesión” de algo que, por su propia naturaleza y derecho, pertenecía a las facultades dominicales. Por ello, a la hora de determinar el valor del bien expropiado se le computaban las plusvalías urbanísticas, decisión que conducía a un valor de mercado superior al de su naturaleza de suelo rústico y de la capitalización de los resultados derivados de su capacidad productiva. Este régimen creó graves dificultades a las políticas de vivienda, que exigían reducidos costes de suelo para hacerlas asequibles a los sectores más desfavorecidos.
La Ley del Suelo de 1956 representó el punto de partida del nuevo orden legal de la propiedad estatutaria que, con algunas variantes, recogieron las leyes posteriores y consagraron los artículos 33 y 47 de la Constitución. Institucionalizó el planeamiento urbano como eje del sistema ordenación-redistribución-ejecución-edificación que permitía la transformación del suelo, concretando el régimen jurídico abstracto de los tipos de suelo establecidos por la Ley. También incorporó medidas tendentes a incidir en la vivienda a través de la política de suelo, como la edificación forzosa (arts. 142-151), los patrimonios municipales (arts. 72-76) y el derecho de superficie (arts. 157-161), que siguieron utilizándose en la legislación posterior.
1.3. La estatalización de las políticas de suelo y vivienda
La política de vivienda se reforzó con la creación del Ministerio de la Vivienda por Decreto-Ley de 27 de febrero de 1957, que concentró la intervención estatal en el urbanismo y la vivienda24. El nuevo Ministerio cumplió los objetivos de los políticos falangistas que, como el ministro Arrese, trató de hacer real la “revolución social” de su ideología que contribuyera, por una parte, a construir viviendas para resolver los problemas sociales y, por otra, a la popularización de la propiedad. Aunque su concepción teórica daba primacía a la ordenación y a la preparación de suelo urbanizado, en el que se asentasen las viviendas por barrios completos con servicios y espacios públicos, la coyuntura socio-política exigió atender prioritariamente a la construcción sobre el planeamiento25.
Durante la vigencia de la Ley del Suelo de 1956 y de sus instrumentos de planeamiento gestionados por los municipios, se inició una política estatal de vivienda que buscó resolver los urgentes problemas derivados de la industrialización, de la concentración urbana y de la transformación de España en una sociedad industrial, de conformidad o en contra de los planes municipales de ordenación. De modo que la “maduración conceptual, jurídica e institucional” que supuso esa Ley y, “cuando todo el dispositivo instrumental debería haber sido cuidadosamente tratado en su puesta a prueba, empieza el camino de su deterioro, su quiebra y su descomposición, como consecuencia del brutal impacto que produce en él la orientación de determinadas decisiones políticas, contradictorias con la orientación general que requería la política urbanística ideada”26.
1.4. El Plan Nacional de la Vivienda
El Plan Nacional de Vivienda 1955-1960 se marcó el objetivo de construir 550.000 viviendas con la participación activa de la iniciativa privada, a la que se estimuló con ayudas directas a la edificación, si bien a la hora de planificar se tuvo en cuenta la posibilidad real de la demanda en función del crecimiento vegetativo y las migraciones. Los regímenes fueron los de las viviendas de tipo social (Decreto-Ley de 14 de mayo de 1954), las de renta limitada (Ley de 15 de julio de 1954) y las subvencionadas (Ley de 13 de noviembre de 1957 y Decreto de 22 de noviembre de 1957). Las primeras de una superficie máxima de 50 m2 y un coste de 100.000 Pts., las construiría directamente el Instituto Nacional de la Vivienda, organismos oficiales y entidades benéficas en la periferia de las ciudades y zonas industriales, estaban destinadas a los grupos de menor renta. En las de renta limitada se establecieron tres grupos por superficie y las medidas de fomento estaban destinadas al promotor para estimular la oferta. Las subvencionadas tuvieron su origen en el Plan de Urgencia Social de Madrid para erradicar el chabolismo en las afueras por medio de ciudades satélites, que se extendió a Barcelona, Vizcaya y Asturias.
El Plan Nacional de la Vivienda 1961-1976 fue aprobado por la Ley 84/1961, de 23 de diciembre y revisado en 1968. Estaba concebido como un programa para la ejecución de viviendas que atendieran las necesidades y que aumentara la productividad de la industria de la construcción, coordinando todas las actividades y entidades públicas con competencia en el desarrollo y ejecución del Plan. La Ley previó penalizar las viviendas desocupadas, modificar la legislación del suelo y de arrendamientos urbanos y descongelar las rentas. Se valoraba de modo positivo el cumplimiento de los objetivos, aunque realizó una estimación deficiente de los efectos de las migraciones, no estimuló la oferta de suelo urbanizable, ni racionalizó los recursos, de modo que muchas de las viviendas no encontraron a sus auténticos destinatarios27. No se ejecutó la previsión de desarrollar programas cuatrienales, que fueron absorbidos posteriormente por los Planes de Desarrollo.
Por primera vez, el Plan tuvo una concepción urbanística de la vivienda, integrándola en una estructura espacial organizada en “unidades urbanas de vecindad”: el distrito de 100.000 habitantes estaba integrado por cinco barrios de 20.000 habitantes, y cada barrio por cuatro núcleos residenciales de 5.000 habitantes. Estas cifras fueron rebajadas posteriormente para conseguir polígonos menos compactos y con más espacios libres, aparcamientos y dotaciones, con menores aprovechamientos edificables y densidades. Abordó las “necesidades de terrenos, urbanización y edificaciones complementarias”, que significaron el comienzo de los estándares de dotaciones de los Planes Parciales, ante la insuficiencia de la legislación urbanística. Estableció un estándar de densidad de 500 habs./Ha. y las repercusiones de costes de suelo y urbanización en el 15% del de la edificación28.
Las dificultades derivadas de la rigidez del planeamiento municipal y de los sistemas de actuación de la Ley del Suelo exigieron medios de acción rápida al servicio de los organismos autónomos dependientes del Ministerio de la Vivienda, Gerencia de Urbanización29 e Instituto Nacional de la Vivienda, a los que se encomendó atender las necesidades de suelo para los nuevos polígonos industriales y residenciales. Con esta finalidad se dictó la Ley 52/1962, de 21 de julio, sobre valoraciones de terrenos sujetos a expropiación en ejecución de planes de vivienda y urbanismo, que permitió acciones directas con modificación del planeamiento.
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besto
Madmaxista
¿Será él?
jueves 15 febrero 16:27, pisitofilos creditofagos dijo
TASACIONES FALSAS O FALSEADAS, LEGALIZADAS POR EL GOBIERNO. Usted y yo construimos unos pisitos. Nos salen a 1.000, suelo incluido. ¡Abracadabra!, viene un "tasador", a sueldo del prestamista hipotecario, y "valora" en 3.000. Fedatarios, estadísticos y recaudadores intervienen complacidos. Y el Vicepresidente del Gobierno remata la faena: "para crecer hay que asumir riesgos". Así es. Lean los reciéntes Informe de la Fiscalía y Auto del Juez en el caso de la filatelia financiera. Calcadito. Cito, a título de ejemplo:
1) "no valen, ni mucho menos, los que los inversores pagan por ellos y tampoco se revalorizan o no lo hacen en la medida prometida, con lo que la única viabilidad del negocio es reproducirlo ad infinitum";
2) "el engaño está basado en la comercialización de unos bienes sin el valor atribuido y en revalorizaciones inexistentes";
3) "la utilización de términos como "valor", "inversión", "cotización", "rendimiento" y "rentabilidad" genera el riesgo de inducir a la confusión dando lugar a la apariencia de que se realiza una actividad financiera";
4) "hay incumplimiento de la obligación de información transparente sobre los sistemas de valoración";
5) "la imagen de que la revalorización se basa en la escasez se contradice con la satisfacción ilimitada de la demanda";
6) "se es perfectamente consciente de que para el mantenimiento de la actividad resulta esencial controlar tanto el precio como su revalorización, esto es, no tanto que los precios de catálogo sean elevados, sino sobre todo, que se revaloricen constante y permanentemente; el dominio y control sobre los catálogos es una meta perseguida afanosamente; este es siempre el gran anhelo";
7) "una vez determinada la valoración más conveniente, ésta es la que sirve de base para establecer el precio de referencia en las adjudicaciones (a proveedores) ";
8) "mediante la interesada catalogación, se consigue colocar a los clientes bienes de escasísimo valor por un altísimo precio";
9) "la "filosofía" del negocio está en la política de precios; el mercado necesita ser regulado y la mejor forma de hacerlo es aplicando con rigor los precios que marca el catálogo, desterrando de una vez para siempre la competencia desleal entre comerciantes y aplicando una subida paulatina y firme de precios en los catálogos de todas las (tasadoras) "; (cont.)
jueves 15 febrero 16:28, pisitofilos creditofagos dijo
10) "se llega, incluso, a censurar a quienes no revalorizan puntualmente cada año";
11) "se trata de un producto que, al fin y al cabo, solo satisface plenamente cuando se revaloriza adecuadamente en defensa de quienes lo poseen y de los comerciantes que lo tienen en stock; es una vieja lucha; si no se vence, termina todo por explotar en las manos en pocos años";
12) "abandonar la revalorización a criterios objetivos, o simplemente de terceros verdaderamente independientes, supone la inviabilidad de la actividad, o mejor dicho, dejar al descubierto el verdadero negocio y la imposibilidad de justificar formalmente (las tasas de retorno de la "inversión") ";
13) "si se deja sacar los precios a un tercero, se está realmente en sus manos, lo que no es admisible dada la naturaleza del negocio";
14) "la estrategia seguida como un dogma por los máximos responsables consiste en no permitirse bajar el precio porque desanima al (inversor) y arruina al comerciante";
15) "como en toda estafa, la apariencia de negocio boyante es esencial";
16) "incluso la realización de "subastas" tiene mayor sentido como apoyo a la "filosofía" del negocio que como actividad estrictamente económica; de hecho, suponen un tremendo lastre económico al tener que fijar precios de salida (desmesurados) que tienen que mantenerse puesto que la finalidad principal es actuar como sistema demostrativo de la evolución de los precios";
17) "conclusión: estafa piramidal consumada; la viabilidad del negocio es puramente temporal y reside únicamente en la reiteración de la misma defraudación, sin que sea necesario que estalle la "burbuja" para que exista un delito de estafa, desde luego, consumado cada vez que se engaña a un inversor induciéndole a realizar un acto de disposición, cual es una transferencia de cantidades de dinero a cambio de algo cuyo valor no es real ni se revaloriza de la forma esperada y cuya rentabilidad sólo puede cumplirse en la medida en que afluyan nuevos inversores".
jueves 15 febrero 16:27, pisitofilos creditofagos dijo
TASACIONES FALSAS O FALSEADAS, LEGALIZADAS POR EL GOBIERNO. Usted y yo construimos unos pisitos. Nos salen a 1.000, suelo incluido. ¡Abracadabra!, viene un "tasador", a sueldo del prestamista hipotecario, y "valora" en 3.000. Fedatarios, estadísticos y recaudadores intervienen complacidos. Y el Vicepresidente del Gobierno remata la faena: "para crecer hay que asumir riesgos". Así es. Lean los reciéntes Informe de la Fiscalía y Auto del Juez en el caso de la filatelia financiera. Calcadito. Cito, a título de ejemplo:
1) "no valen, ni mucho menos, los que los inversores pagan por ellos y tampoco se revalorizan o no lo hacen en la medida prometida, con lo que la única viabilidad del negocio es reproducirlo ad infinitum";
2) "el engaño está basado en la comercialización de unos bienes sin el valor atribuido y en revalorizaciones inexistentes";
3) "la utilización de términos como "valor", "inversión", "cotización", "rendimiento" y "rentabilidad" genera el riesgo de inducir a la confusión dando lugar a la apariencia de que se realiza una actividad financiera";
4) "hay incumplimiento de la obligación de información transparente sobre los sistemas de valoración";
5) "la imagen de que la revalorización se basa en la escasez se contradice con la satisfacción ilimitada de la demanda";
6) "se es perfectamente consciente de que para el mantenimiento de la actividad resulta esencial controlar tanto el precio como su revalorización, esto es, no tanto que los precios de catálogo sean elevados, sino sobre todo, que se revaloricen constante y permanentemente; el dominio y control sobre los catálogos es una meta perseguida afanosamente; este es siempre el gran anhelo";
7) "una vez determinada la valoración más conveniente, ésta es la que sirve de base para establecer el precio de referencia en las adjudicaciones (a proveedores) ";
8) "mediante la interesada catalogación, se consigue colocar a los clientes bienes de escasísimo valor por un altísimo precio";
9) "la "filosofía" del negocio está en la política de precios; el mercado necesita ser regulado y la mejor forma de hacerlo es aplicando con rigor los precios que marca el catálogo, desterrando de una vez para siempre la competencia desleal entre comerciantes y aplicando una subida paulatina y firme de precios en los catálogos de todas las (tasadoras) "; (cont.)
jueves 15 febrero 16:28, pisitofilos creditofagos dijo
10) "se llega, incluso, a censurar a quienes no revalorizan puntualmente cada año";
11) "se trata de un producto que, al fin y al cabo, solo satisface plenamente cuando se revaloriza adecuadamente en defensa de quienes lo poseen y de los comerciantes que lo tienen en stock; es una vieja lucha; si no se vence, termina todo por explotar en las manos en pocos años";
12) "abandonar la revalorización a criterios objetivos, o simplemente de terceros verdaderamente independientes, supone la inviabilidad de la actividad, o mejor dicho, dejar al descubierto el verdadero negocio y la imposibilidad de justificar formalmente (las tasas de retorno de la "inversión") ";
13) "si se deja sacar los precios a un tercero, se está realmente en sus manos, lo que no es admisible dada la naturaleza del negocio";
14) "la estrategia seguida como un dogma por los máximos responsables consiste en no permitirse bajar el precio porque desanima al (inversor) y arruina al comerciante";
15) "como en toda estafa, la apariencia de negocio boyante es esencial";
16) "incluso la realización de "subastas" tiene mayor sentido como apoyo a la "filosofía" del negocio que como actividad estrictamente económica; de hecho, suponen un tremendo lastre económico al tener que fijar precios de salida (desmesurados) que tienen que mantenerse puesto que la finalidad principal es actuar como sistema demostrativo de la evolución de los precios";
17) "conclusión: estafa piramidal consumada; la viabilidad del negocio es puramente temporal y reside únicamente en la reiteración de la misma defraudación, sin que sea necesario que estalle la "burbuja" para que exista un delito de estafa, desde luego, consumado cada vez que se engaña a un inversor induciéndole a realizar un acto de disposición, cual es una transferencia de cantidades de dinero a cambio de algo cuyo valor no es real ni se revaloriza de la forma esperada y cuya rentabilidad sólo puede cumplirse en la medida en que afluyan nuevos inversores".
