⚡ Es buen momento para comprar

pakopako

Himbersor
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Igual es que me explico muy mal y se entiende algo diferente a lo que intento expresar o si soy yo el que malinterpreta las cosas, no sé. Pero no entiendo cómo de mi argumento de que esas zonas triplican el precio medio de venta por metro cuadrado en España (para probar que al parecer hay bastante gente dispuesta a pagar precios “premium” por esas zonas) tú infieres que voy de comprador humilde. No lo entiendo. En todo caso sería justo lo contrario (que tampoco es la intención, pero bueno).



Veamos (precios medios por metro cuadrado de Idealista de ahora mismo):

  • Cortes: 5.543
  • Arapiles: 4.902
  • El Viso: 6.509
  • Hispanoamérica: 5.297
  • Almagro: 6.914
  • Jerónimos: 7.100
  • Niño Jesús: 4.926
  • Castellana: 7.461
  • Recoletos: 8.855
Las zonas de fuera de la M30 las omito porque ahora mismo no me lo planteo. De tus opciones las únicas viables/comparables a Cortes y Arapiles por precio son Hispanoamérica y Niño Jesús. Y se agradecen, lo mismo que la opinión negativa de las otras dos zonas (aunque con tanta vehemencia cualquiera diría que estemos hablando de la Cañada Real).
De todas formas falta informacion para dar una opinion mas concreta.

Cual es tu presupuesto? Que es importante para ti en una vivienda? Cual va a ser tu estilo de vida (tienes o vas a tener hijos)?

Sin saber esos detalles, a mismo precio... si. Con vista a mantener valor en el futuro, yo compraria antes en Niño Jesus o Hispanoamerica.

El problema que veo en tu primer planteamiento es que estas indicando inmuebles y zonas que no tienen nada que ver (Arapiles es claramente mas comoda para una familia y menos lumpenizado). Sobretodo el atico de Huertas me ha recordado a la anecdota que conté de los langostas millonarios que compraron en Tribunal y ahora se arrepienten despues de gastar una pasta. Por eso creo que o estas dando palos de ciego o que solamente estas tanteando pisos que te gustan sin tener clara la zona.
 

Feti

Cuñado nija
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Se habla mucho de Madrid en este hilo, de manera exhaustiva.... Y yo creo que puede ser de los peores lugares para invertir en vivienda ahora mismo sin problemas, teniendo en cuenta como van a venir dadas en el futuro.
 

Burbujeando12

Cuñado nija
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@Burbujeando12 Sí, es cierto que todo se va retrasando. En los 2000 era 35, y en los 90 quizás 30 o 25, por eso hay que hacer seguimiento. Yo no veo descabellado que la edad media de primera vivienda suba a 45 en los próximos años, pero al final la cuestión es que ya llega el decrecimiento demográfico, y creo que hay que estar atento en el volumen para ver como impacta.

En la página 23 de este pdf del Banco de España se habla un poco de la edad de compra. Y esta es la situación de Asturias, que demográficamente diría que es la imagen de España con 10 años de adelanto.

En Oviedo ya 45 años y la media nacional 41, en los próximos años seguirá aumentando. Por eso comentaba del gráfico que la población de 40 disminuirá, pero la media no será 40, será 45 años donde hay más población que con 40 años (pirámide invertida), y en consecuencia, esa reducción demográfica no será tan importante.
Hace más de 15 años que leo y oigo comentarios de la repercusión demográfica en el precio de la vivienda, y creo que en las grandes urbes y la costa solo afecta la situación económica.
Gracias por la info de BdE pero no dice nada destacable

La edad media del comprador de vivienda en Oviedo asciende ya a cuarenta y cinco años
 

Burbujeando12

Cuñado nija
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Entre la bajada de la natalidad y la situación económica, vamos camino del punto en que los hijos verán morir a sus padres de viejos y se quedarán ellos en su casa, todo en un continuo, sin necesidad de adquirir vivienda.
El ejemplo que expones será la excepción y no la norma. La gente se emancipa para hacer su vida
 

TUTUTÚ

Cuñado nija
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No sé si me he explicado.
Si los bancos dificultan el acceso al crédito, subiendo intereses ¿Como te salvan los ahorros?
Si ahora puedes tener un tipo fijo al 1'3% o variable +0,95% (con Euribor a -0'4) y te suben a 1'6% el fijo por una subida a 0% del Euribor, lo que bajas por la caída de precio lo pierdes por los intereses.
Los ahorros harán que cuando te exijan el 30% + gastos puedas acceder pero la letra puede aumentar ¿no?
En primer lugar uno puede tener el 40-50% del precio de la vivienda+impuestos, incluso el 100% de ese montante, pero siempre y cuando no ascienda a 500 K €. Si suben los tipos de interes, sube el irpf y bajan los sueldos brutos, pues está claro lo que le va a pasar a la demanda a ciertos niveles de precios. Al final se trata de un mercado más, oferta demanda. Si llegan nuevos inversores, sared #2, el estado compra todo el parque de vivienda, China compra ladrillo iberico, pues entonces se mantiene la demanda (lo que ocurrió en el 2008). Pero como he dicho antes, dudo que haya margen esta vez.
 

TUTUTÚ

Cuñado nija
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Tampoco veo que bajen los precios.

De momento no se ha producido la concentración del sector y los bancos siguen sin ser rentables, ¿Cuanto tardará en subir el Euribor? ¿Como afectará la eliminación de la competencia?
Dos de los bancos que mejores hipotecas dan (Liberbank y Sabadell a través de ActivoBank) suenan a ser absorbidos lo que hará que pasen a dar hipotecas con las condiciones del "banco grande"
Los bancos no son rentables al arrastrar toda el ladrillo 2008. Si todo estuviera limpiado, ganarian dinero.
 

TUTUTÚ

Cuñado nija
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Hoy vengo a daros la chapa con el volumen, es decir, el número de compraventas, tan importante como el precio. En la primera gráfica vemos el número de compraventas por trimestre representado en barras (eje izquierdo), el color nos indica si el número de compraventas es más bajo que el trimestre anterior (rojo), o más elevado (verde). La línea negra representa el precio notarial (eje derecho). Así podemos ver si el número de compraventas va en descenso (D) o en ascenso (A), y ver como baila el precio.

Ver archivo adjunto 435903
Podemos ver como entre 2007 y 2013 el número de compraventas sigue una tendencia de descenso, llegando a encadenar 5 velas rojas seguidas entre 2008 y 2009, y acabando el ciclo con 19 velas rojas y 9 velas verdes. Entre 2014 y 2019 la tendencia cambia y las compraventas van en ascenso, llegando a encadenar 3 velas verdes en 2018, y acabando con 12 velas verdes y 9 velas rojas.

Por último, fijaos en como se encadenan 3 velas rojas en 2019, esto ya daba pistas de un posible cambio de tendencia hacia el descenso, luego explotó la crisis del coronavirus y ya no hay duda de que estamos en etapa de descenso. Los datos del T3(2020), de cerca de 90 mil compraventas, no son definitivos, los he proyectado sobre la base de los datos que tenemos de julio, pero por ahí deberían ir los tiros.

Vamos ahora con la segunda gráfica, si con la primera gráfica vemos que estamos en una etapa de descenso de compraventas (que tirara a la baja los precios), esta segunda nos puede dar una pista de que el descenso de compraventas puede ser más serio de lo que cabe esperar. Lo interesante de esta segunda gráfica es que miréis la línea de puntos rojos. La línea superior representa el total de la población que hay con 40 años (p. ej. 800.000 en 2015), y la línea inferior representa la población de 40 años pero dividida entre dos (p. ej. 400.000 en 2015). ¿Por qué 40 años?, pues porque la edad media de compra en España son los 40 años.

Ver archivo adjunto 435906

Fijaos como las dos líneas nos dibujan el “camino" por donde se debería mover el número de compraventas, es cierto que a veces se sale hacia arriba (superávit) y otras hacia abajo (déficit), pero marcan bien los límites, ajustándose en general a la línea inferior. Pues bien, fijaos como hasta 2016 la población de 40 años iba en aumento (haciendo tope con 806 mil), pero como ya a partir de 2019 se viene un descenso demográfico bien marcado (745 mil). Este descenso que se está cociendo ahora mismo, nos llevaría a 664 mil en 2023 y 563 mil en 2030.

La consecuencia directa de esto es que es posible que ya hayamos pasado para “siempre” la pantalla de las 500.000 compraventas anuales y nos dirijamos hacia las 400.000 como nuevo techo. A parte, que el ligero descenso demográfico que se dió entre 2016 y 2019 puede que ya haya sido un factor importante en las 3 velas rojas de 2019.

En resumen, lo que vengo a decir es que se están juntando el hambre con las ganas de comer: Crisis económica + primer shock demográfico. Y aunque es cierto que yo creo que la caída de precios tiene menos recorrido que en 2008 (por el burbujón que había entonces), la crisis de la demanda demográfica es algo nuevo que no teníamos en 2008 y parece que ya está aquí para erosionar el mercado. Además, fijaros en el detalle de las herencias, de seguir una tendencia lineal (muy probable), en 2030 ya podría haber casi el mismo número de compraventas que de herencias (situación que ya se da en regiones como Asturias o Extremadura).
Felicitarte por ambos gráficos.

Un comentario sobre las cifras de CVenta, entiendo que son "todas" las transacciones, sin distinción entre personas juridicas (promotor, banco, patrimonial --> fondo, socimi, patrimonial, sareb, etc) y personas físicas (inversor menor, primera vivienda). Imagino que "ese desglose" no se publica por "prudencia" pero imagino que durante la crisis del 2008, un % de esas CVentas eran entre personas jurídicas, lo que altera la info.
 
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Madmaxista
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Se habla mucho de Madrid en este hilo, de manera exhaustiva.... Y yo creo que puede ser de los peores lugares para invertir en vivienda ahora mismo sin problemas, teniendo en cuenta como van a venir dadas en el futuro.
Es mejor una de esas ciudades que no están de moda.
 

Cabrejas

Cuñado nija
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Se habla mucho de Madrid en este hilo, de manera exhaustiva.... Y yo creo que puede ser de los peores lugares para invertir en vivienda ahora mismo sin problemas, teniendo en cuenta como van a venir dadas en el futuro.
Yo soy de Zaragoza (de un pueblo más concretamente) pero ahora vivo en Madrid, te puedo asegurar que en pueblos y Zaragoza (la zona que conozco) bajan y siguen bajando desde 2008, no ha habido recuperación así que si utilizas la palabra "invertir" te diría que Madrid mejor que cualquier otro sitio.
 

Saoirse

Himbersor
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@Burbujeando12 hace 15 años, en 2005, la demografía era totalmente distinta y el impacto demográfico fue realmente el que cabía esperar. Yo creo que la demografía repercute de manera clara, pero hay que verlo con perspectiva de largo plazo (no explota un año concreto) y su influencia es suave (va virando la tendencia poco a poco). Si entramos en una cueva a simple vista solo vemos el tamaño de las estalactitas, pero no los millones de gotitas que la han creado.

Y sobre el informe del BdE a mí me suelen gustar, es interesante por ejemplo la gráfica 11 (pag. 25), dónde se ve que los nacidos en 1988 van muy atrasados en ser propietarios en comparación con los nacidos en 1976. Y me creo que en Oviedo ya sea 45, Asturias es un buen espejo futuro.

@TUTUTÚ Si, se contabilizan todas las transmisiones de derechos de propiedad sobre viviendas sin desglose entre persona física o jurídica, pero sí que hay algo de información sobre eso en la web de Registradores (desciende hasta llegar a Anuarios Disponibles, y dentro del pdf del año que quieras busca DISTRIBUCIÓN DE COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS REGISTRADAS POR TIPO DE ADQUIRENTE). Pero solo hay datos de ese desglose desde 2011, por ejemplo en 2011, página 53, el 13% de las compraventas eran de personas jurídicas y el 87% de físicas.
 
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Madmaxista
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A qué ciudades te refieres?
Alguna que no esté en el candelabro.
Las hay que están de moda y eso implica sobreprecios desorbitados que tal vez en un país con otras bases económicas más sólidas tenga su aquel...pero en un país empobrecido y de servicios derroidos esa prima es descabellada, sobre todo cuando las calidades no acompañan.
El cliente final es local, es buscar ciudades discretas pero con cierta vida, cierto mercado y no demasiado glamour.
 

Stinger

Himbersor
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Se habla mucho de Madrid en este hilo, de manera exhaustiva.... Y yo creo que puede ser de los peores lugares para invertir en vivienda ahora mismo sin problemas, teniendo en cuenta como van a venir dadas en el futuro.
¿Mucho? creo que es monotemático roto2
 

Stinger

Himbersor
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A ver si para este años ya baja algo lo que busco.....yo espero que en menos de medio año, ya habrá cositas algo mas interesantes....ya se me escapó en la anterior crisis por agonias y empieza a quemarme el dinero y demasroto2