⚡ Es buen momento para comprar

Valorsyseny

Cuñado nija
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Eso no es indicativo de nada al ser el alquiler turístico la principal función de esos alquileres y de ahí que al faltar turismo, baje el precio
correcto, salvo por la pequeña cuestión de que gracias a nuestra ley que regula los alquileres el casero está obligado a mantener el precio 5 años.
Quién compra para alquilar no puede bajar el precio al 50% durante 5 años porque los numeros no salen, asique venderá dentro de poco.
Quién tiene la hipoteca pagada pues valora si quiere alquilar a ese precio, cerrar el piso el tiempo que sea o sacarlo a la venta.
 

Jasa

Himbersor
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correcto, salvo por la pequeña cuestión de que gracias a nuestra ley que regula los alquileres el casero está obligado a mantener el precio 5 años.
Quién compra para alquilar no puede bajar el precio al 50% durante 5 años porque los numeros no salen, asique venderá dentro de poco.
Quién tiene la hipoteca pagada pues valora si quiere alquilar a ese precio, cerrar el piso el tiempo que sea o sacarlo a la venta.
Realmente si, puedes hacer un contrato nuevo si el inquilino se va,por lo que el inquilino puede pedir irse en un mes y que le hagas un contrato nuevo.
 

Burbujeando12

Cuñado nija
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Hoy vengo a daros la chapa con el volumen, es decir, el número de compraventas, tan importante como el precio. En la primera gráfica vemos el número de compraventas por trimestre representado en barras (eje izquierdo), el color nos indica si el número de compraventas es más bajo que el trimestre anterior (rojo), o más elevado (verde). La línea negra representa el precio notarial (eje derecho). Así podemos ver si el número de compraventas va en descenso (D) o en ascenso (A), y ver como baila el precio.

Ver archivo adjunto 435903
Podemos ver como entre 2007 y 2013 el número de compraventas sigue una tendencia de descenso, llegando a encadenar 5 velas rojas seguidas entre 2008 y 2009, y acabando el ciclo con 19 velas rojas y 9 velas verdes. Entre 2014 y 2019 la tendencia cambia y las compraventas van en ascenso, llegando a encadenar 3 velas verdes en 2018, y acabando con 12 velas verdes y 9 velas rojas.

Por último, fijaos en como se encadenan 3 velas rojas en 2019, esto ya daba pistas de un posible cambio de tendencia hacia el descenso, luego explotó la crisis del coronavirus y ya no hay duda de que estamos en etapa de descenso. Los datos del T3(2020), de cerca de 90 mil compraventas, no son definitivos, los he proyectado sobre la base de los datos que tenemos de julio, pero por ahí deberían ir los tiros.

Vamos ahora con la segunda gráfica, si con la primera gráfica vemos que estamos en una etapa de descenso de compraventas (que tirara a la baja los precios), esta segunda nos puede dar una pista de que el descenso de compraventas puede ser más serio de lo que cabe esperar. Lo interesante de esta segunda gráfica es que miréis la línea de puntos rojos. La línea superior representa el total de la población que hay con 40 años (p. ej. 800.000 en 2015), y la línea inferior representa la población de 40 años pero dividida entre dos (p. ej. 400.000 en 2015). ¿Por qué 40 años?, pues porque la edad media de compra en España son los 40 años.

Ver archivo adjunto 435906

Fijaos como las dos líneas nos dibujan el “camino" por donde se debería mover el número de compraventas, es cierto que a veces se sale hacia arriba (superávit) y otras hacia abajo (déficit), pero marcan bien los límites, ajustándose en general a la línea inferior. Pues bien, fijaos como hasta 2016 la población de 40 años iba en aumento (haciendo tope con 806 mil), pero como ya a partir de 2019 se viene un descenso demográfico bien marcado (745 mil). Este descenso que se está cociendo ahora mismo, nos llevaría a 664 mil en 2023 y 563 mil en 2030.

La consecuencia directa de esto es que es posible que ya hayamos pasado para “siempre” la pantalla de las 500.000 compraventas anuales y nos dirijamos hacia las 400.000 como nuevo techo. A parte, que el ligero descenso demográfico que se dió entre 2016 y 2019 puede que ya haya sido un factor importante en las 3 velas rojas de 2019.

En resumen, lo que vengo a decir es que se están juntando el hambre con las ganas de comer: Crisis económica + primer shock demográfico. Y aunque es cierto que yo creo que la caída de precios tiene menos recorrido que en 2008 (por el burbujón que había entonces), la crisis de la demanda demográfica es algo nuevo que no teníamos en 2008 y parece que ya está aquí para erosionar el mercado. Además, fijaros en el detalle de las herencias, de seguir una tendencia lineal (muy probable), en 2030 ya podría haber casi el mismo número de compraventas que de herencias (situación que ya se da en regiones como Asturias o Extremadura).
Excelente post, aunque hay algo que no me cuadra. En el gráfico demográfico, fijas el promedio de edad para comprar en 40 años. Para mí es una variable más que cambia con el tiempo, y por lo tanto, la estimación de la posible demanda se subestima. Cada vez aumenta más la media de edad para cosas importantes, emanciparse, casarse, tener hijos, comprar vivienda, etc...En la década de los 90 el promedio tb era 40 años? Sin tener datos, diría que estaría sobre los 25 años
 

Saoirse

Himbersor
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@Burbujeando12 Sí, es cierto que todo se va retrasando. En los 2000 era 35, y en los 90 quizás 30 o 25, por eso hay que hacer seguimiento. Yo no veo descabellado que la edad media de primera vivienda suba a 45 en los próximos años, pero al final la cuestión es que ya llega el decrecimiento demográfico, y creo que hay que estar atento en el volumen para ver como impacta.

En la página 23 de este pdf del Banco de España se habla un poco de la edad de compra. Y esta es la situación de Asturias, que demográficamente diría que es la imagen de España con 10 años de adelanto.

 
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Infeliz

Madmaxista
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Es cierto lo que dices: para gustos, colores. Pero:

Lo primero, esas zonas que nombras no son barrios. Son distritos.

Lo segundo, menudos consejos le estais dando al que pregunta. Y encima os lo agradece porque es lo que quiere oir para autoafirmarse cuando esos distritos son mierda degradada pese a estar en
zonas centrales de la ciudad. Lo se porque trabajo en distrito Centro y he vivido en Barrio Salamanca.

Lo tercero, premium son El Viso e Hispanoamerica en Chamartin, El Plantio, Valdemarin, Aravaca y Argüelles en Moncloa, Almagro en Chamberi, Niño Jesus y Jeronimos en Retiro, Piovera en Hortaleza, Mirasierra y Puerta de Hierro dentro del Pardo en Fuencarral, Castellana y Recoletos en Barrio de Salamanca.

Yo solamente decia que no entiendo al que tiene mas de 2 millones para comprarse una casa, que pudiendo vivir en alguno de esos barrios lo hacen en zonas degradadas como las que comentais, por muy en el centro que esten. Como habras visto los que intento enumerar como top, son tanto barrios en el centro como mas alejados, por lo que no se trata de la sitiacion sino del alto nivel de los mismos (basicamente expresion minima de lumpen en sus calles y calidad de las casas).

Cada uno sabra lo que quiere y busca. Este comentario no trata de “demonizar” las zonas centrales de la ciudad ni las alejadas (soy el primero que critica Valdebebas y sus precios no correspondidos con la calidad de la zona). Solamente pretendia separar lo que son zonas premium de verdad (donde de verdad veo comprensible o justificados los precios altos) del resto. Porque luego pasa como a la señora del caso que comentaba, vas de visita, de compras y de turismo y te encanta, pero una vez vives alli te das cuenta de la mierda que es.
No creo que nadie hablase de 2 millones de presupuesto, la verdad, o quizá no vi el mensaje donde se hace referencia a eso.

Con respecto a zonas “premium”, sabiendo que el precio medio de compras por metro cuadrado en España no llega a 1.500, zonas que rondan o superan los 5.000 pues igual se pueden considerar “premium”. Qué poco me gusta esa palabra, que por cierto no usé cuando hice mi pregunta. Simplemente pregunté cuál de las dos opciones que presentaba (muy diferentes entre sí, ático en Cortes vs. piso más grande en Arapiles) era más razonable, no pregunté nada sobre “premium” ni si eran las mejores zonas de Madrid.

¿Que tú piensas que no son “premium”? Una opinión muy respetable, supongo que tanto como las de las miles de personas que han generado la demanda para colocar los precios donde están con respecto a otras zonas. Pero como digo no busco algo “premium”, sino un sitio decente para vivir y prospectos de recuperar la inversión en un futuro.

Me hubiese parecido estupendo que hubieses dado tu opinión sobre esas zonas, pero quizá ofreciendo alternativas viables y sobre todo, si lo hubieses hecho de forma respetuosa.

Es como si alguien en un foro de coches preguntase si con 50 mil de presupuesto un BMW Serie 3 o un Mercedes Clase C son buenas opciones y alguien responde que son mierda inflada de precio, y que los únicos coches top son Aston Martin, Porsche y Bentley. Pues bueno.
 
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pakopako

Himbersor
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No creo que nadie hablase de 2 millones de presupuesto, la verdad, o quizá no vi el mensaje donde se hace referencia a eso.

Con respecto a zonas “premium”, sabiendo que el precio medio de compras por metro cuadrado en España no llega a 1.500, zonas que rondan o superan los 5.000 pues igual se pueden considerar “premium”. Qué poco me gusta esa palabra, que por cierto no usé cuando hice mi pregunta. Simplemente pregunté cuál de las dos opciones que presentaba (muy diferentes entre sí, ático en Cortes vs. piso más grande en Arapiles) era más razonable, no pregunté nada sobre “premium” ni si eran las mejores zonas de Madrid.

¿Que tú piensas que no son “premium”? Una opinión muy respetable, supongo que tanto como las de las miles de personas que han generado la demanda para colocar los precios donde están con respecto a otras zonas. Pero como digo no busco algo “premium”, sino un sitio decente para vivir y prospectos de recuperar la inversión en un futuro.

Me hubiese parecido estupendo que hubieses dado tu opinión sobre esas zonas, pero quizá ofreciendo alternativas viables y sobre todo, si lo hubieses hecho de forma respetuosa.

Es como si alguien en un foro de coches preguntase si con 50 mil de presupuesto un BMW Serie 3 o un Mercedes Clase C son buenas opciones y alguien responde que son mierda inflada de precio, y que los únicos coches top son Aston Martin, Porsche y Bentley. Pues bueno.
Lo de los dos millones era por el ejemplo de los langostas que yo contaba sobre el bajo que han conprado en tribunal.

De cualquier forma, el piso de 160 metros de Arapiles de los 90 y con garaje que dices no creo que ande muy lejos de 750.000 - 800.000 € (como ya ponia en la primera respuesta que te di y parece que no leiste). Con impuestos y reforma minima te vas casi al millon de euros, asique meterte ahora en el rango de los compradores humildes nombrando precios medios de España me parece de risa.

Respecto a las zonas, te ayudo: Cortes una MIERDA de zona. Arapiles una zona buena, pero repito mi razonamiento: para gastarme casi un millon de euros me voy a otras mejores como las que he puesto. Que tu quieres una de esas dos zonas porque vive tu familia, te gustan las calles o porque si: felicidades, porque a tu pregunta sobre si mantendran el valor, la respues es: NO A NO SER QUE COMPRES A PRECIO DE DERRIBO. Son zonas derroidas (cortes) o proximas a la derroicion (arapiles) por lo que tendrias que comprar a muy buen precio.

Sinceramente, creo que esta respuesta te ayuda y es mas sincera que la de los que alabas porque te estan diciendo lo que quieres oir.
 
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FeministoDeIzquierdas

De estas salidos mas fuertes
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Noticias sobre mi seguimiento de propiedades.

Ya van tres (de unas 20) que han bajado precio. En éste caso han sido 15k. Es un descuento irrisorio pero muestra que la gente empieza a ponerse nerviosita. Buena señal.

Debo dejar claro que no estoy mirando en una sola zona sino en un area extensa dentro de una misma provincia.

De aqui a un año empieza la fiesta, señores. Recomiendo comprar condones y vaselina (para los vendedores).
 

Naga2x

Lonchafinista
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Claro que no lo es, pero el que qiiera invertir para alquilar en Baleares se lo pensara dos veces no crees? El turismo se recuperará pero cuando y hasta que nivel ??
Sinceramente, siendo el ser humano como es, en pocos años volveremos a la normalidad. La gente se olvida muy rápido de las cosas, ¿o no conoces a gente entrampada por encima de sus posibilidades como en la última crisis? En cuanto dejen de hablar de ello durante el 80% del tiempo en los medios, se irá diluyendo hasta que la mayoría piense que ya es seguro viajar.

Otra cosa es que lo quieras rentabilizar en un año o dos, eso seguro que no.
 

Infeliz

Madmaxista
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Lo de los dos millones era por el ejemplo de los langostas que yo contaba sobre el bajo que han conprado en tribunal.

De cualquier forma, el piso de 160 metros de Arapiles de los 90 y con garaje que dices no creo que ande muy lejos de 750.000 - 800.000 € (como ya ponia en la primera respuesta que te di y parece que no leiste). Con impuestos y reforma minima te vas casi al millon de euros, asique meterte ahora en el rango de los compradores humildes nombrando precios medios de España me parece de risa.
Igual es que me explico muy mal y se entiende algo diferente a lo que intento expresar o si soy yo el que malinterpreta las cosas, no sé. Pero no entiendo cómo de mi argumento de que esas zonas triplican el precio medio de venta por metro cuadrado en España (para probar que al parecer hay bastante gente dispuesta a pagar precios “premium” por esas zonas) tú infieres que voy de comprador humilde. No lo entiendo. En todo caso sería justo lo contrario (que tampoco es la intención, pero bueno).

Respecto a las zonas, te ayudo: Cortes una MIERDA DE ZONA. Arapiles una zona buena, pero repito mi razonamiento: para gastarme casi un millon de euros me voy a otras mejores como las que he puesto. Que tu quieres una de esas dos zonas porque vive tu familia, te gustan las calles o porque si: felicidades, porque a tu pregunta sobre si mantendran el valor, la respues es: NO A NO SER QUE COMPRES A PRECIO DE DERRIBO. Son zonas derroidas (cortes) o proximas a la derroicion (arapiles) por lo que tendrias que comprar a muy buen precio.
Veamos (precios medios por metro cuadrado de Idealista de ahora mismo):

  • Cortes: 5.543
  • Arapiles: 4.902
  • El Viso: 6.509
  • Hispanoamérica: 5.297
  • Almagro: 6.914
  • Jerónimos: 7.100
  • Niño Jesús: 4.926
  • Castellana: 7.461
  • Recoletos: 8.855
Las zonas de fuera de la M30 las omito porque ahora mismo no me lo planteo. De tus opciones las únicas viables/comparables a Cortes y Arapiles por precio son Hispanoamérica y Niño Jesús. Y se agradecen, lo mismo que la opinión negativa de las otras dos zonas (aunque con tanta vehemencia cualquiera diría que estemos hablando de la Cañada Real).
 

Bob Burbujitas

Himbersor
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Sinceramente, siendo el ser humano como es, en pocos años volveremos a la normalidad. La gente se olvida muy rápido de las cosas, ¿o no conoces a gente entrampada por encima de sus posibilidades como en la última crisis? En cuanto dejen de hablar de ello durante el 80% del tiempo en los medios, se irá diluyendo hasta que la mayoría piense que ya es seguro viajar.

Otra cosa es que lo quieras rentabilizar en un año o dos, eso seguro que no.
No te quito la razón pero yo pienso que nada va a volver a ser igual, lo comparo con el 11S. El tiempo lo dirá....
 

Kevinjesus

Himbersor
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@Burbujeando12 Sí, es cierto que todo se va retrasando. En los 2000 era 35, y en los 90 quizás 30 o 25, por eso hay que hacer seguimiento. Yo no veo descabellado que la edad media de primera vivienda suba a 45 en los próximos años, pero al final la cuestión es que ya llega el decrecimiento demográfico, y creo que hay que estar atento en el volumen para ver como impacta.

En la página 23 de este pdf del Banco de España se habla un poco de la edad de compra. Y esta es la situación de Asturias, que demográficamente diría que es la imagen de España con 10 años de adelanto.

Entre la bajada de la natalidad y la situación económica, vamos camino del punto en que los hijos verán morir a sus padres de viejos y se quedarán ellos en su casa, todo en un continuo, sin necesidad de adquirir vivienda.